레크스퍼드 인더스트리얼(뉴욕증권거래소: REXR)은 현재 배당수익률 3.3%을 제공하고 있으며, 이는 S&P 500 지수 수익률의 두 배를 웃도는 수준이다. 이 회사는 지난 10년 동안 매년 배당금을 늘려왔고, 연평균 10%가 넘는 빠른 속도로 배당을 확대해 왔다. 그럼에도 주가는 2022년 기록한 고점보다 여전히 40% 낮은 수준에 머물러 있다. 그러나 운영 실적은 꾸준히 견조하게 유지되고 있어, 이 부동산투자신탁(REIT)을 매수해 장기 보유할 만하다는 평가가 나온다.
2026년 5월 26일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 레크스퍼드 인더스트리얼은 이름 그대로 산업용 부동산을 보유·운영하는 회사다. 자산에는 창고와 제조시설이 포함되며, 이는 산업용 리츠에서 일반적으로 볼 수 있는 자산 구성이다. 현재 회사는 420개가 넘는 부동산과 약 720개 건물을 보유하고 있으며, 임차인은 약 1,600곳에 이른다. 시가총액은 약 110억 달러로, 산업용 리츠 가운데서도 대형 축에 속한다. 리츠(REIT)는 다수의 부동산을 보유하고 임대 수익을 배당으로 돌려주는 구조의 부동산 투자회사로, 투자자들은 이를 통해 부동산에 간접 투자할 수 있다.
이미지 창고에서 온라인 주문을 처리하는 근로자의 모습
이미지 출처: 게티이미지
레크스퍼드 인더스트리얼이 다른 산업용 리츠와 가장 크게 구분되는 점은 남부 캘리포니아라는 단일 지역에 전적으로 집중하고 있다는 사실이다. 분산 투자를 중시하는 투자자에게는 이러한 구조가 부담으로 보일 수 있다. 그러나 남부 캘리포니아 시장의 특성을 이해하면, 이 전략이 왜 설득력을 갖는지 확인할 수 있다. 남부 캘리포니아는 미국 최대의 산업용 부동산 시장이며, 별도 시장으로 떼어 놓고 보면 세계에서 네 번째로 큰 산업용 시장에 해당한다. 다시 말해, 사업 여건이 매우 매력적인 지역이라는 뜻이다. 또한 이 지역은 미국 내에서 산업용 공실률이 가장 낮은 지역이기도 하다. 산업용 부동산 한 곳에 집중해야 한다면, 이곳이 가장 유력한 선택지가 될 수 있다는 의미다.
산업용 부동산 시장 둔화에도 견조한 임대 성과
큰 틀에서 보면 산업용 부동산 업종은 몇 년 전만큼 강하지는 않다. 예를 들어 남부 캘리포니아는 여전히 산업용 자산의 공실률이 미국에서 가장 낮지만, 공실률은 2023년 저점 이후 두 배 이상 올라 4%에 근접했다. 다른 지역에서도 비슷한 공실률 상승이 나타나고 있어, 투자자들은 산업용 리츠 전반의 둔화를 우려하고 있다. 그러나 이러한 환경은 오히려 레크스퍼드 인더스트리얼에 기회가 될 수 있다. 주가가 큰 폭으로 하락한 만큼 밸류에이션 측면의 매력이 부각될 수 있기 때문이다.
실제로 공실률 상승이라는 역풍에도 불구하고 레크스퍼드의 포트폴리오는 올해 2분기 기준 96.9%의 높은 임대율을 유지했다. 더 나아가 2분기에 계약이 갱신되는 임차인에 대해서는 임대료를 67%나 끌어올리는 데 성공했다. 이는 해당 자산에 대한 수요가 여전히 강하다는 분명한 신호다. 임대차 계약 갱신 시 임대료를 크게 올릴 수 있다는 것은, 부동산 자산의 가격 결정력이 여전히 살아 있다는 뜻이기도 하다.
REXR 차트
REXR 데이터: YCharts
이 같은 임대 실적은 분기 운영자금(FFO, funds from operations)의 주당 기준 수치를 전년 동기 대비 11% 증가시키는 결과로 이어졌다. FFO는 리츠가 배당 여력을 판단할 때 자주 활용하는 지표로, 순이익보다 부동산 현금흐름을 더 잘 반영한다는 점에서 중요하다. 레크스퍼드가 현재의 강한 성과를 이어갈 가능성도 크다. 우선 앞으로 몇 년간도 임대차 갱신이 지속되면서 의미 있는 임대료 인상이 가능할 전망이다. 여기에 기존 임대계약에 이미 반영된 임대료 인상 조항도 있다. 또 회사는 신규 부동산을 계속 인수해 포트폴리오를 확장하고 있다. 즉, 내부 성장과 외부 성장의 두 축을 모두 활용하고 있는 셈이다. 이런 점을 감안하면 주가 하락에도 불구하고 레크스퍼드는 여전히 높은 수준의 영업력을 유지하고 있다.
배당 성장 투자자에게는 매력적, 현금수익 중시 투자자에게는 다소 제한적
공정하게 말하면, 레크스퍼드의 배당수익률이 당장 현금 흐름을 극대화하려는 투자자에게 충분히 높다고 보기는 어렵다. 그러나 연평균 10%가 넘는 배당 성장률은 배당 성장주를 선호하는 투자자에게 매우 매력적으로 다가올 수 있다. 주가가 하락한 배경에는 산업용 부동산 업종 전반의 둔화가 있지만, 레크스퍼드는 특유의 지역 집중 전략 덕분에 여전히 매우 높은 수준의 운영 성과를 내고 있다. 이 회사의 사업 모델이 가진 가치를 이해할 수 있다면, 레크스퍼드 인더스트리얼은 다른 투자자들이 매도에 나설 때 오히려 매수해 두고 싶어질 만한 배당주라고 할 수 있다.
투자 시사점 산업용 부동산 시장의 공실률 상승은 단기적으로 리츠 주가와 임대료 협상력에 부담을 줄 수 있다. 그러나 레크스퍼드처럼 수요가 견조한 핵심 지역에 집중하고, 임대료 인상과 자산 편입을 동시에 추진하는 기업은 경기 둔화 국면에서도 실적 방어력이 상대적으로 강할 수 있다. 특히 배당 성장률이 꾸준한 종목은 금리 환경이 불확실할 때 장기 포트폴리오의 안정적 현금 창출 수단으로 평가될 수 있다. 다만 향후 주가 흐름은 산업용 부동산 전반의 공실률 추이와 캘리포니아 지역 수요 지속 여부에 크게 좌우될 가능성이 있다.
지금 레크스퍼드 인더스트리얼에 1,000달러를 투자해야 할까? 투자 전에는 한 가지 점을 고려할 필요가 있다. 모틀리 풀의 스톡 어드바이저 분석팀은 최근 지금 매수해야 할 최고의 종목 10개를 선정했지만, 레크스퍼드 인더스트리얼 리얼티는 그 목록에 포함되지 않았다. 선정된 10개 종목은 향후 수년간 큰 수익을 낼 가능성이 있다고 평가됐다. 예를 들어 엔비디아가 2005년 4월 15일 이 목록에 포함됐을 당시 1,000달러를 투자했다면 현재 가치가 792,725달러에 달했을 것이라고 회사 측은 설명했다. 스톡 어드바이저는 포트폴리오 구성 방법, 정기적인 애널리스트 업데이트, 매달 두 종목의 신규 추천을 포함한 투자 가이드를 제공하며, 2002년 이후 S&P 500보다 4배 이상 높은 수익률을 기록했다고 전했다.
한편 루번 그레그 브루어(Reuben Gregg Brewer)는 본문에 언급된 어떤 종목도 보유하고 있지 않다고 밝혔다. 모틀리 풀은 레크스퍼드 인더스트리얼 리얼티에 대한 포지션을 보유하고 있으며, 해당 종목을 추천하고 있다고 덧붙였다. 다만 기사에 담긴 견해는 작성자의 견해이며, 나스닥의 입장을 반드시 반영하는 것은 아니라고 설명했다.
