미국 캘리포니아주 란초쿠카몽가의 주택들이 2026년 5월 9일 토요일 촬영된 모습이다. Kyle Grillot | Bloomberg | Getty Images
2026년 5월 27일, CNBC뉴스의 보도에 따르면 주택담보대출 금리가 지난주에도 계속 오르면서 기존 주택 소유자들이 대출 갈아타기(refinance)를 통해 이자 부담을 줄이기가 더욱 어려워졌다. 잠재적 주택 구매자들도 다소 주춤하면서, 미국 모기지은행협회(MBA)의 계절조정 지수 기준 전체 주택담보대출 신청 건수는 전주 대비 8.5% 감소했다. 여기서 대출 갈아타기는 기존 대출을 더 낮은 금리나 다른 조건의 새 대출로 바꾸는 것을 뜻하며, 금리가 오를수록 절감 효과가 줄어드는 구조다.
30년 만기 고정금리 주택담보대출의 평균 계약금리는, 대출 잔액이 83만2,750달러 이하인 적격 대출 기준으로, 20% 계약금을 내는 조건에서 6.56%에서 6.65%로 상승했다. 이에 따라 포인트는 0.60에서 0.65로 올랐고, 원금과 별도로 내는 대출 개시 수수료(origination fee)도 포함된다. 이 금리는 최근 5주 동안 30bp(베이시스포인트) 상승해, 2025년 8월 이후 최고 수준에 도달했다. 베이시스포인트는 금리 변동을 나타내는 단위로, 1bp는 0.01%포인트를 의미한다.
이번 주 금리 상승의 충격은 대출 갈아타기 수요에서 가장 크게 나타났다. 재융자 신청은 주간 기준 18% 감소했지만, 여전히 1년 전 같은 주보다 19% 높았다. 다만 지난해 같은 시기에는 30년 만기 고정금리가 현재보다 33bp 더 높았던 만큼, 연간 비교에서는 여전히 수요가 유지된 셈이다. 조엘 칸 MBA 부회장 겸 수석 이코노미스트 대행은 보도자료에서 “대출 유형 전반에서 큰 폭의 감소가 나타났다”고 설명했다.
그는 일반적인 재융자(conventional refinance)가 14% 감소했고, FHA 신청은 18% 줄었으며, VA 신청은 34% 감소했다고 밝혔다. FHA는 연방주택청이 보증하는 대출이고, VA는 재향군인부 보증 대출로, 상대적으로 신용 여건이 덜 우호적인 차주나 군 복무자 등이 이용하는 상품이다. 칸은 또 전체 신청 건수에서 재융자 신청이 차지하는 비중이 38%로 낮아졌으며, 이는 2025년 6월 이후 가장 작은 비중이라고 덧붙였다.
주택 구매 목적의 모기지 신청은 전주 대비 0.4% 감소하는 데 그쳤으나, 1년 전 같은 주와 비교하면 5% 높았다. 구매 신청의 평균 대출 규모는 조사상 47만3,600달러로 또다시 사상 최고치를 경신했다. 칸은 금리가 높은 환경이 차입자의 구매력을 약화시키면서, 상대적으로 대출 규모가 작은 차주들의 활동이 줄었다고 설명했다. 이는 주택 시장에서 가격 부담이 큰 지역일수록 실수요층의 진입 장벽이 더 높아지고 있음을 시사한다.
별도의 Mortgage News Daily 조사에 따르면, 이번 주 초 모기지 금리는 소폭 하락했다. 투자자들이 이란과의 전쟁이 완화될 수 있다는 기대를 반영하면서 국채 수익률이 내려갔고, 이에 따라 모기지 금리도 뒤따라 하락한 것이다. 국채 수익률은 주택담보대출 금리에 직접적인 영향을 주는 핵심 지표로, 지정학적 긴장 완화가 금융시장 전반의 금리 흐름을 바꾸는 요인으로 작용할 수 있음을 보여준다.
시장 해석을 보면, 최근의 금리 상승은 재융자 시장의 위축을 가속화하는 한편, 주택 매입 수요에도 점진적인 부담을 주는 양상이다. 특히 30년 만기 고정금리가 8월 이후 최고 수준까지 오른 만큼, 단기적으로는 기존 차주들의 비용 절감 목적 재융자 수요가 더 둔화될 가능성이 있다. 다만 주택 구매 신청이 전년 대비 플러스 흐름을 유지하고 있고, 평균 대출 규모가 사상 최고치를 기록한 점은 고금리 속에서도 고가 주택 중심의 거래가 이어지고 있음을 시사한다. 향후 금리 방향은 연준의 통화정책뿐 아니라 중동 지역 긴장, 국채 금리, 인플레이션 흐름에 따라 달라질 수 있어, 모기지 시장의 변동성은 당분간 계속될 가능성이 있다.
