어라운드타운, 1분기 FFO 주당 7% 감소

독일 상장 부동산 회사 어라운드타운 SA(XETRA: AT1)가 2026년 1분기 주당 운영자금(Funds From Operations·FFO)이 전년 동기 대비 7% 감소했다고 발표했다. 이는 높아진 이자 비용과 합작투자(joint venture) 기여 감소의 영향을 받은 결과다.

2026년 5월 27일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 어라운드타운의 1분기 FFO I는 7,020만 유로로, 전년 같은 기간보다 8% 감소했다. 주당 기준으로는 약 0.07유로 수준이다. 여기서 FFO는 부동산 임대업에서 순이익보다 현금창출력을 더 잘 보여주는 핵심 지표로, 일반 투자자에게는 배당 여력과 실적 체력을 가늠하는 기준으로 자주 활용된다.

실적 악화의 배경에는 총 금융비용 6% 증가와 함께, 합작투자 기여가 2025년 1분기 1,300만 유로에서 600만 유로로 줄어든 점이 있었다. 반면 순임대수익은 2억9,670만 유로로 0.6% 증가했고, 합작투자 반영 전 조정 EBITDA는 2억3,610만 유로로 전년과 비슷한 수준을 유지했다. EBITDA는 감가상각과 이자, 세금 차감 전 이익을 뜻하며, 영업 현금흐름을 가늠하는 지표로 널리 쓰인다.

기초 자산 기준(like-for-like) 순임대수익 성장률은 3%로 안정적이었으나, 오피스 부문은 1.5% 성장에 그치며 상대적으로 약세를 보였다. 특히 오피스 공실률은 13.2%로 사상 최고치를 기록했다. 이는 직전 분기보다 20bp, 전년 동기보다 60bp 높은 수준이다. bp(basis point)는 0.01%포인트를 뜻하는 단위로, 금리나 수익률 변화를 세밀하게 나타낼 때 사용된다.

반면 주거용 부동산은 3.7% 임대료 성장을 기록했고, 호텔 부문은 4% 성장했다. 이는 부문별 회복 속도와 수요 구조가 다르다는 점을 보여준다. 상업용 오피스가 공실률 부담을 안고 있는 가운데, 주거와 호텔이 상대적으로 견조한 흐름을 유지한 셈이다.

어라운드타운은 분기 중 2,700만 유로 규모의 자산 매각을 완료했으며, 장부가 대비 1% 프리미엄에 처분했다고 밝혔다. 분기 종료 이후에는 펜타 호텔(Penta hotels) 2억7,000만 유로어치를 매각했다. 또한 2025년에 체결했던 1억2,500만 유로 규모의 인수 건도 마무리했다. 이 같은 자산 재편은 포트폴리오의 질을 조정하고 유동성을 보강하는 수단으로 해석된다.

EPRA 기준 주당 순유형자산가치(NTA)는 8.0유로로, 전년 대비 5% 증가했다. 이는 2025년 12월 대비로는 3.2% 상승한 수치다. EPRA는 유럽부동산협회가 제시하는 부동산 업계 표준 지표로, 자산가치와 재무구조를 비교할 때 자주 활용된다. 다만 재무건전성 측면에서는 부담도 커졌다. EPRA LTV(loan-to-value) 비율은 분기 및 연간 기준 모두 100bp 상승해 59%에 달했다. 이는 대출이 자산가치에서 차지하는 비중이 높아졌다는 뜻으로, 금리 부담이 큰 환경에서는 투자자들이 민감하게 보는 지표다.

순차입금 대비 EBITDA는 11.1배로 높아졌고, 이자보상배율은 직전 분기의 3.9배에서 3.4배로 낮아졌다. 이자보상배율은 영업이익으로 이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 보여주는 지표로, 수치가 낮아질수록 채무 상환 여력이 약해졌다고 해석될 수 있다. 다만 회사의 평균 차입금 조달비용은 2.3%로 안정적이었고, 2026년 3월 말 기준 유동성은 41억 유로에 달했다.

어라운드타운은 올해 2026년 FFO I 주당 가이던스를 0.24유로~0.27유로로 유지했다. 다만 절대 금액 기준 FFO I 전망치는 기존 2억5,000만 유로~2억8,000만 유로에서 2억7,500만 유로~3억500만 유로로 상향했다. 이는 자산 규모와 운영 흐름을 감안할 때 연간 현금창출력이 일정 수준 방어될 수 있다는 신호로 해석될 수 있지만, 동시에 높은 차입비용과 오피스 공실률 부담이 지속되는 만큼 실적 개선 폭은 제한적일 가능성이 있다.

종합하면, 어라운드타운의 1분기 실적은 임대수익과 일부 비핵심 부문이 버팀목 역할을 했으나, 금융비용 증가와 오피스 시장 약세가 수익성에 압박을 가한 모습이다. 향후 주가와 투자심리에는 공실률 추이, 자산 매각 속도, 차입비용 안정 여부가 핵심 변수로 작용할 전망이다. 특히 유럽 상업용 부동산 시장 전반에서 금리와 수요 회복 속도가 완만한 상황인 만큼, 어라운드타운의 자산 포트폴리오 조정과 유동성 관리가 중장기 평가의 분수령이 될 것으로 보인다.