미국에서 가장 많이 이용되는 주택담보대출 금리가 지난주 다시 상승해 7주 만에 최고 수준을 기록했다. 국제유가 상승에 따른 인플레이션 우려와 이란 전쟁을 둘러싼 불확실성이 미국 국채 수익률을 끌어올린 영향이다.
2026년 5월 20일, 로이터통신의 보도에 따르면 미국모기지은행협회(MBA)는 30년 만기 고정금리 주택담보대출 평균 금리가 5월 15일로 끝난 주간에 10bp(베이시스포인트) 상승해 6.56%를 기록했다고 20일 밝혔다. 이는 3월 이란 전쟁이 시작되며 유가가 급등한 뒤 형성된 고점보다 불과 1bp 낮은 수준이다.
주택담보대출 금리와 관련해 bp(베이시스포인트)는 0.01%포인트를 뜻한다. 즉 이번 10bp 상승은 금리가 0.10%포인트 오른 것을 의미한다. 금리 상승은 주택 구입 여력에 직접적인 부담을 주며, 대출 규모가 큰 장기 고정금리 상품일수록 월 상환액에 미치는 영향도 커진다.
같은 기간 주택담보대출 신청 건수는 전주보다 2.3% 감소해 5주 만에 최저치를 나타냈다. MBA는 주택 구입자 중 약 10%가 변동금리 주택담보대출을 원했다고 설명했다. 변동금리는 일정 기간 후 금리가 바뀌는 구조로, 당시 평균 30년 고정금리보다 80bp 낮게 제시됐다. 미국 주택시장에서는 금리 수준이 높아질수록 상대적으로 초기 부담이 적은 변동금리 상품으로 수요가 일부 이동하는 경향이 있다.
변동금리 주택담보대출은 대출 초기에 고정금리보다 낮은 금리를 제공하는 경우가 많지만, 이후 시장금리와 연동돼 상환 부담이 커질 수 있다. 반면 30년 고정금리 대출은 만기까지 금리가 일정해 장기 안정성이 높다.
이번 금리 상승은 도널드 트럼프 대통령이 제롬 파월을 대신해 케빈 워시를 연방준비제도(Fed·연준) 신임 의장으로 취임시키기 이틀 전에 나왔다. 트럼프 대통령은 파월 전 의장이 금리를 너무 높게 유지한다고 반복적으로 비판해 왔다.
2026년 5월 20일 보도 기준으로, 금융시장에서는 연준이 올해 단기금리를 한 차례도 내리지 않을 가능성에 베팅하고 있다. 일부 연준 당국자들이 이미 인플레이션이 광범위하게 번지고 있다고 우려하는 가운데, 국제유가가 더 높은 수준을 유지할 경우 오히려 금리가 인상될 수 있다는 전망도 나온다. 트럼프 대통령은 이번 주 워싱턴 이그재미너와의 인터뷰에서 워시가 금리에 대해 원하는 대로 하도록 두겠다고 말했다. 워시는 지난달 의원들에게 자신은 트럼프 대통령에게 어떤 약속도 한 적이 없다고 밝혔다.
미국의 주택담보대출 금리는 연준의 단기 정책금리와는 느슨하게만 연동돼 있으며, 실제로는 10년 만기 미국 국채 수익률을 훨씬 더 closely 추종한다. 따라서 연준의 기준금리 발표만으로 대출금리가 즉각 움직이는 것은 아니며, 장기 국채 금리의 방향이 주택담보대출 금리의 핵심 변수로 작용한다.
최근 일주일간 글로벌 채권시장에서 매도세가 나타나면서 미국과 이란의 평화협상이 교착 상태에 빠지고 에너지 가격이 높은 수준을 유지한 점이 반영됐다. 그 결과 30년 만기 미 국채 수익률은 19년 만에 최고치를 기록했고, 10년 만기 미 국채 수익률은 2025년 1월 이후 최고 수준까지 올랐다. 이러한 흐름은 향후 주택담보대출 금리에도 상방 압력을 유지할 가능성이 크며, 미국 주택 구매 수요와 재융자 수요 모두를 추가로 위축시킬 수 있다.
시장 관점에서 보면 고유가와 지정학적 긴장은 장기금리 상승을 통해 주택시장에 간접 충격을 주는 구조다. 만약 인플레이션 기대가 더 높아지고 연준의 금리 인하 기대가 후퇴할 경우, 30년 고정금리 주택담보대출은 6.56%를 넘어 다시 상단을 시험할 수 있다. 반대로 에너지 가격이 안정되고 국채 시장이 진정되면 주택대출 금리도 일부 완화될 여지가 있다. 다만 현재로서는 차입 비용 상승, 신청 감소, 구매력 약화가 동시에 진행되고 있어 미국 주택시장의 회복 속도는 둔화될 가능성이 높다.
관련 핵심 수치: 30년 고정 주택담보대출 평균 금리 6.56%, 주간 상승폭 10bp, 주택담보대출 신청 건수 2.3% 감소, 변동금리 선호 비중 약 10%, 변동금리의 고정금리 대비 금리 차이 80bp다.
