미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 이란 전쟁의 향방을 둘러싼 우려 속에 7월 이후 최고 수준으로 치솟았다. 국채 금리가 상승한 데 따른 영향이 모기지 시장으로 빠르게 번진 결과다.
2026년 5월 19일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 30년 만기 고정금리 대출의 평균 금리는 화요일 7bp(베이시스포인트) 올라 6.75%를 기록했다. 이는 7월 31일 이후 가장 높은 수준이다. 금리는 최근 10일 동안에만 33bp 상승했으며, 최근 4월 저점인 6.29%보다도 46bp 높아졌다. 베이시스포인트는 금리 변동을 나타내는 단위로, 1bp는 0.01%포인트를 뜻한다. 주택금리의 작은 변화도 장기 상환 구조에서는 월 상환액에 적지 않은 차이를 만든다.
이번 4월의 하락은 전쟁 초기 금리가 급등한 뒤 나타난 반등이었다. 금리는 3월 초 5.99%에서 시작해 그달 말 6.64%까지 뛰었다. 이후 잠시 진정세를 보였지만, 최근에는 다시 가파르게 오르고 있다. Mortgage News Daily의 매슈 그레이엄 최고운영책임자(COO)는
“채권시장은 정치인들에게 전쟁을 끝내기 위해 진지하게 나서지 않으면 점점 더 심각한 결과를 맞게 될 것이라고 말하고 있다”
고 밝혔다.
금리 상승은 주택 구매자의 자금 부담을 직접적으로 키우고 있다. 예를 들어 20%를 계약금으로 내고 42만 달러짜리 주택을 산다고 가정하면, 월 원리금 상환액은 5,99%일 때 2,012달러였으나 현재는 2,179달러로 늘어난다. 차이는 167달러다. 미국의 전국 중간 주택가격이 대략 42만 달러 수준이라는 점을 고려하면, 이는 실수요자에게 체감 가능한 부담이다.
다만 주택건설업체들은 일반 구매자보다 금리 변화에 다소 덜 민감한 편이다. 건설사들이 구매자 유입을 위해 모기지 금리를 낮춰주는 방식, 이른바 ‘율 다운(rate buydown)’을 활용하고 있기 때문이다. 이는 건설사가 일정 비용을 부담해 초기 금리를 낮춰주는 제도로, 단기적으로는 매수 심리를 지탱하는 역할을 한다. 현재 금리는 1년 전 7%를 웃돌았던 때보다는 여전히 낮은 수준이어서, 업계 전반의 충격은 당시보다 제한적이라는 평가도 나온다.
UBS의 주택건설업 분석가 존 로발로는 화요일 CNBC ‘스쿼크 온 더 스트리트’ 인터뷰에서
“금리는 분명한 도전 과제다. 그러나 건설사들이 효과적으로 영업할 수 있는 수준에 아직은 머물러 있다. 전쟁이 어떤 식으로든 해소되고 유가가 되돌아선다면, 금리는 오른 만큼 빠르게 떨어질 수도 있다”
고 말했다. 그는 현재 상황을 주택건설주 매수 기회로 보고 있으며, 건설사들이 봄철에도 평균적으로 주문 증가를 이어가고 있다고 설명했다.
주택 수요는 여전히 견조한 흐름을 보이고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 화요일 발표에서 4월 기존주택 계약체결건수(pending home sales)가 전월 대비는 물론 전년 동월 대비로도 증가했다고 밝혔다. 계약체결건수는 이미 매매계약이 진행 중인 주택 거래를 뜻해 향후 실제 주택 판매 흐름을 가늠하는 선행 지표로 활용된다. 즉, 지금의 금리 상승이 당장 수요를 꺾고 있지는 않지만, 앞으로의 거래 환경에는 영향을 미칠 가능성이 크다.
NAR의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 성명에서
“경제 불확실성이 커지고 모기지 금리가 소폭 상승했음에도 구매자들은 신중한 낙관론을 갖고 시장에 나오고 있다”
며
“올해 초 수준으로 모기지 금리가 되돌아가면 수요는 훨씬 더 높아질 것”
이라고 말했다. 이는 금리 하락이 곧바로 주택시장 거래 회복으로 이어질 수 있음을 시사한다.
시장 전망 측면에서 보면, 이번 금리 급등은 주택구매력 저하와 거래 둔화 가능성을 동시에 키우는 요인이다. 금리가 6%대 중후반에 머무를 경우 첫 주택 구매자와 중저소득층의 진입 장벽은 더 높아질 수 있다. 반면 건설사들은 인센티브 제공과 가격 조정으로 수요를 방어할 가능성이 있으며, 향후 전쟁 상황과 유가 흐름이 금리 방향을 좌우할 핵심 변수로 부상하고 있다. 채권시장의 반응이 빠르게 모기지 금리로 전이되고 있는 만큼, 주택시장은 당분간 지정학적 리스크와 금융 여건 변화에 민감하게 반응할 전망이다.
