부동산주 전반이 금리 부담에 흔들리는 가운데, 월가에서 잘 알려진 두 종목이 오히려 상승 흐름을 이어가고 있다. 프로로지스(PLD)와 사이먼프로퍼티그룹(SPG)이 그 주인공이다. 이들 종목은 각각 물류창고와 쇼핑몰이라는 전통적 자산으로 알려져 있지만, 시장이 보는 시선과 달리 각각 데이터센터와 고급 리테일 부동산이라는 새로운 성장 동력과 견조한 임대 수요를 기반으로 주가 강세를 보이고 있다.
2026년 6월 8일, CNBC뉴스의 보도에 따르면 Ritholtz Wealth Management의 조시 브라운과 숀 루소는 칼럼 ‘The Best Stocks in the Market’를 통해 현재 시장에서 상대적으로 주목받지 못하는 부동산투자신탁(REIT·리츠) 가운데 강세를 보이는 종목들을 분석했다. REIT는 부동산에 투자해 임대수익을 배당 형태로 나누는 구조의 상장사로, 통상 금리 변화에 민감하다. 금리가 오르면 자금조달 비용이 늘고 부동산 가치 평가에도 부담이 생겨 약세를 보이는 경우가 많지만, 이번에는 그 통념이 완전히 들어맞지 않고 있다.
프로로지스는 한때 “전자상거래의 집주인”으로 불리며 2021년 투자자들의 관심을 끌었다. 당시 아마존을 비롯한 대형 유통업체들이 소비자에 더 가까운 창고를 필요로 했고, 프로로지스는 그 수요를 흡수할 수 있는 입지와 규모, 네트워크를 갖춘 회사였다. 그러나 회사의 이야기는 여기서 멈추지 않았다. 현재 프로로지스는 기존 창고를 데이터센터로 전환하거나 신규 부지를 개발하는 방식으로 데이터센터 임대업에 공격적으로 진출하고 있다. 회사는 향후 10년 동안 데이터센터 용량을 최대 10기가와트(GW)까지 확대하겠다는 공개 목표도 제시했다. 이는 단순한 물류 부동산회사가 아니라 디지털 인프라 기업으로의 변신을 의미한다. 특히 미국 내 데이터센터 건설과 연결된 기업 고객들이 프로로지스의 선행 파이프라인에서 점점 더 큰 비중을 차지하고 있으며, 공급업체들도 데이터센터 개발지 인근으로 유통센터를 옮기는 흐름이 나타나고 있다.
숀 루소는 금리 상승이 부동산 업종에 통상 악재로 작용해 왔다고 설명했다. 실제로 시장에서는 기준금리 인하가 지연되거나, 오히려 금리가 더 오를 경우 부동산 업종이 추가 압박을 받을 것이라는 우려가 컸다. 그러나 지난주 금요일 시장에서는 예상보다 양호한 고용지표가 발표되면서 금리가 오히려 12bp(베이시스포인트) 상승했고, 그럼에도 부동산주는 오름세를 보였다. 1bp는 0.01%포인트를 뜻하므로 12bp 상승은 0.12%포인트 상승을 의미한다. 통상 금리 상승과 부동산주 강세는 함께 보기 어려운 조합이라는 점에서 이례적이라는 평가가 나온다. 이날 실물자산 섹터는 전반적으로 선방했고, 부동산은 1% 상승하며 주요 업종 가운데 플러스권에 이름을 올렸다.
프로로지스의 실적과 전망도 강했다. 회사는 약 7억5,800만 제곱피트 규모의 물류·유통 시설을 보유·운영하는 세계 최대 산업용 리츠다. 금리에 민감한 업종 특성 탓에 주가는 2022년 31.32% 급락했고, 2024년에도 18.11% 하락했다. 그러나 2026년 들어서는 연초 대비 14% 상승하며 회복세를 보이고 있으며, 여기에 약 3%의 배당수익률이 더해진다. 2026년 1분기 실적은 전반적으로 호조였다. 총매출은 23억 달러로, 전년 동기 21억4,000만 달러에서 증가했다. 순이익은 66% 늘어난 9억8,000만 달러를 기록했고, 리츠의 주당순이익에 해당하는 핵심 영업현금흐름 지표인 코어 FFO는 주당 1.42달러에서 1.50달러로 늘었다. 같은 점포 기준 순영업이익(NOI)은 6.1% 증가했고, 임대율은 95.3%로 유지됐다. 회사는 사상 최대인 6,400만 제곱피트 규모의 임대 계약을 체결했으며, 신규 개발도 21억 달러 규모로 시작했다. 이 가운데 13억 달러가 데이터센터 관련 개발이었다. 연간 가이던스도 상향 조정돼 2026년 개발 규모 전망은 45억~55억 달러로 높아졌고, 이 중 약 40%가 데이터센터에 배정됐다.
기술적 흐름도 견조하다. 프로로지스 주가는 2025년 여름 주당 약 105달러 부근에서 바닥을 다진 뒤 꾸준한 상승세를 이어왔다. 지난해 11월에는 강한 돌파가 나타나 148달러까지 올랐고, 이후 수개월간 그 아래에서 횡보했다. 이 횡보 구간은 50일 이동평균선이 주가를 따라잡는 시간을 제공했고, 현재 50일선은 약 140달러로 주가인 144달러 바로 아래에 있다. 다음으로 주목할 기술적 이벤트는 148달러 안착 돌파다. 이 가격대를 종가 기준으로 넘어서면 이전 박스권을 완전히 벗어나 추가 상승 국면으로 진입할 가능성이 열린다. 상대강도지수(RSI)는 55로 중립 수준이며, 아직 과열 신호는 없다. 다만 숀 루소는 단기 매매보다 투자 관점이 더 적절하다고 평가했다. 손절 기준은 50일선 아래인 138~140달러대가 될 수 있지만, 투자자 관점에서는 오히려 200일 이동평균선이 위치한 129달러를 중요한 분기점으로 볼 수 있다고 설명했다. 다만 해당 수준까지 밀린다면 전체 추세 재점검이 필요하다는 뜻이다. 그는 3월 이란 관련 군사 충돌 우려가 커졌을 때도 129달러가 지지선 역할을 했으며, 다시 그 부근에서는 매수세가 유입될 가능성이 있다고 봤다.
사이먼프로퍼티그룹은 전혀 다른 성격의 리츠다. 미국 최대 리테일 리츠로, 미국 내 212개와 해외 42개의 자산을 보유·운영하고 있다. 사이먼의 강점은 규모뿐 아니라 우량 리테일 자산의 희소성에 있다. 특정 임차인이 연결된 매출 비중이 통합 매출의 5%를 넘지 않아 테넌트 리스크도 분산돼 있다. 2026년 1분기 실적도 탄탄했다. 부동산 FFO는 주당 3.17달러로 7.5% 증가했으며, 미국 내 몰과 프리미엄 아울렛의 임대율은 96.0%에 달했다. 입점 업체의 매장당 매출은 제곱피트당 819달러를 기록해 전년 대비 11.8% 증가했다. 회사는 1,100건이 넘는 임대 계약을 체결했고, 분기 배당금을 주당 2.25달러로 7.1% 상향했다. 이에 따라 배당수익률은 4.4% 수준이다. 2026년 전체 가이던스도 상향되며, 부동산 FFO는 주당 13.10~13.25달러로 제시됐다. 이는 중간값 기준 약 5% 성장에 해당한다. 경영진은 필요한 자본을 모두 내부에서 발생한 현금흐름으로 충당할 수 있다고 예상했다.
사이먼프로퍼티그룹의 주가 역시 기술적으로 강한 흐름을 보였다. 주가는 금요일 사상 최고가를 경신했다. 팬데믹 이후 연평균 32%씩 복리 성장해 온 종목이라는 점을 감안하면, 시장이 여전히 과소평가하고 있을 수 있다는 해석이 나온다. 2025년 하반기에는 완만한 상승세를 보였으나, 2월 이란 관련 매도세가 전반적인 시장을 끌어내리면서 충격을 받았다. 이후 주가는 약 180달러 부근의 200일 이동평균선에서 지지를 확인한 뒤 반등했고, 50일선도 회복했다. 마침내 지난주에는 210달러로 새 고점을 기록했다. RSI는 64로 상승 모멘텀을 보여주지만 과열 경고 수준은 아니다. 투자자 기준 손절선은 2월 저점이자 200일선이 방어된 180달러 부근에 설정될 수 있으며, 만약 다시 그 아래로 내려가면 투자 논리를 재검토해야 한다.
핵심 정리 : 금리 상승이 부동산 업종의 전통적 약점으로 여겨지는 상황에서도 프로로지스와 사이먼프로퍼티그룹은 각각 데이터센터 전환, 고급 리테일 자산의 안정적 수요를 바탕으로 주가와 실적 모두에서 견조함을 입증하고 있다. 특히 프로로지스는 AI·디지털 인프라 테마와 연결되며, 사이먼은 소비 회복과 우량 상업용 부동산의 희소성이 강세를 뒷받침하고 있다.
주의사항으로는 CNBC Pro 기고자들의 의견이 CNBC나 모회사, 계열사의 공식 견해를 대변하지 않으며, 본 내용은 정보 제공 목적이라는 점이 함께 명시됐다. 투자에는 위험이 따르며, 개별 투자 판단 전에는 각자의 재무 또는 투자 자문을 받는 것이 바람직하다고 덧붙였다. 조시 브라운은 Ritholtz Wealth Management의 최고경영자이며, 글에서 언급된 증권을 보유하고 있을 수 있다고 밝혔다.
