바클레이즈가 영국 부동산회사 브리티시 랜드(British Land)에 대한 투자의견을 한 단계 상향 조정했다. 은행은 브리티시 랜드의 주가가 향후 실적 회복과 임대수익 성장에 힘입어 추가 상승할 여력이 있다고 판단했다.
2026년 5월 26일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 바클레이즈는 화요일 브리티시 랜드에 대한 투자의견을 ‘중립(equal weight)’에서 ‘비중확대(overweight)’로 올리고, 목표주가를 450펜스에서 465펜스로 상향했다. 이는 5월 21일 종가 388펜스를 기준으로 약 20%의 상승 여력을 의미한다. 바클레이즈는 브리티시 랜드가 3년간 대체로 정체된 실적 흐름에서 벗어나 다시 이익 성장 국면에 진입하고 있다고 평가했다.
브리티시 랜드는 현재 2027 회계연도 예상 이익의 약 12.5배 수준에서 거래되고 있으며, 이는 주당순이익(EPS) 수익률 8%에 해당한다고 바클레이즈는 설명했다. 주당순이익(EPS)은 기업이 벌어들인 이익 중 주식 한 주당 얼마를 벌었는지를 보여주는 지표로, 통상 기업의 수익성 평가에 널리 쓰인다. 바클레이즈는 브리티시 랜드의 5년 평균 연간 주당순이익 성장률(CAGR) 추정치를 기존 3.7%에서 4.5%로 높였다. CAGR은 여러 해에 걸친 성장률을 매년 일정한 비율로 환산한 값으로, 장기 성장 속도를 가늠할 때 사용된다.
바클레이즈는 브리티시 랜드의 반복적 이익이 2026 회계연도 29펜스에서 2027 회계연도 31.1펜스, 2028 회계연도 32.7펜스, 2029 회계연도 34.1펜스로 증가할 것으로 내다봤다. 회사는 자체적으로도 2027 회계연도 최소 6%의 이익 성장을 제시했으며, 중기적으로는 연간 3%~6%의 성장 목표를 내놓은 상태다. 바클레이즈는 “이것은 순자산가치(NAV) 이야기이기보다, 수익과 수익 성장의 이야기다”라고 말했다. NAV(순자산가치)는 부동산 자산주의 핵심 평가 지표로, 보유 자산의 가치를 바탕으로 기업 가치를 판단할 때 활용된다.
같은 날 바클레이즈는 또 다른 영국 부동산주인 랜드시큐리티스(Landsec)에 대해서도 ‘비중확대’ 의견을 유지하며 목표주가를 770펜스에서 780펜스로 높였다. 이는 618펜스 종가 대비 약 26%의 상승 여력을 뜻한다. 바클레이즈는 랜드시큐리티스가 2027 회계연도 예상 이익의 약 12배, 즉 EPS 수익률 8.3% 수준에서 거래되고 있다고 설명했다. 또한 자사 모델상 랜드시큐리티스의 EPS는 2030 회계연도 62.1펜스에 도달할 것으로 전망했으며, 이는 경영진이 제시한 약 62펜스 목표와 부합한다고 덧붙였다.
바클레이즈는 이번 실적 사이클의 질이 과거보다 더 높다고 평가했다. 회사에 따르면 2014 회계연도부터 2019 회계연도까지 랜드시큐리티스의 반복적 이익 증가분 1억2700만파운드 가운데 9700만파운드는 금융비용 하락에서 비롯됐다. 브리티시 랜드의 경우에도 2015 회계연도부터 2018 회계연도까지 이익 증가분 9300만파운드 가운데 5000만파운드가 같은 요인에서 나왔다고 밝혔다. 이는 이자비용 절감이 실적 개선의 큰 부분을 차지했던 과거와 달리, 최근에는 임대수익과 자산 운영의 질적 개선이 더 중요해지고 있다는 의미로 해석된다.
브리티시 랜드의 경우 바클레이즈는 2026 회계연도부터 2031 회계연도까지 8100만파운드의 이익 증가를 예상했으며, 이는 1억8900만파운드의 총 임대수입 성장에 힘입되지만 1억1400만파운드의 금융비용 증가에 의해 일부 상쇄될 것으로 봤다. 다시 말해 임대료 상승과 임대차 계약 개선이 실적을 끌어올리지만, 금리 및 차입 부담에 따른 비용 확대가 속도를 제한할 수 있다는 분석이다.
영국 부동산 시장의 핵심은 오피스와 리테일 자산의 임대율, 임대료 상승, 그리고 자본조달 비용이다. 브리티시 랜드의 캠퍼스 포트폴리오는 2026 회계연도에 1억4300만파운드의 헤드라인 임대료와 170만 제곱피트 규모의 거래를 확보했으며, 동일자산 기준 순임대료 성장은 12%, 공실률은 약 95%였다. 여기서 동일자산 기준(net rental growth)은 기존 자산의 임대수익 변화만을 비교하는 지표로, 신규 매입 효과를 제외하고 본업의 임대 경쟁력을 보여준다.
랜드시큐리티스의 오피스 포트폴리오는 동일자산 기준 수입이 6% 증가했고, 임대율은 10년 만의 최고 수준인 98.6%를 기록했다. 리테일 부문에서는 브리티시 랜드의 파크 자산이 99.1%의 임대율을 기록했고, 임대 계약은 추정 임대가치(ERV)보다 9% 높은 수준에서 체결됐다. ERV(Estimated Rental Value)는 부동산이 시장에서 받을 수 있는 예상 임대료를 뜻하며, 실제 계약이 ERV를 웃돌면 자산의 임대력이 강하다는 신호로 받아들여진다. 랜드시큐리티스 역시 250건의 임대를 통해 3600만파운드의 임대료를 ERV보다 10% 높은 수준에 확보했으며, 이는 전년 대비 24% 증가한 수치다.
재무건전성 측면에서도 두 회사는 개선 흐름을 보였다. 브리티시 랜드는 2026 회계연도 말 순차입금 대비 EBITDA 배수가 9.2배였으며, 바클레이즈는 이를 7.3배까지 낮아질 것으로 전망했다. 순차입금 대비 EBITDA는 부채 상환 능력을 가늠하는 대표적인 지표로, 수치가 낮을수록 재무 부담이 적다는 의미다. 랜드시큐리티스는 바클레이즈 계산 기준 8.7배였고, 2029 회계연도에는 6.9배로 하락할 것으로 예상됐다.
시장 측면에서 이번 상향 조정은 영국 상업용 부동산주에 대한 재평가 가능성을 시사한다. 임대료 상승, 높은 점유율, 그리고 실적 성장 가시성이 높아질 경우 주가에는 우호적일 수 있다. 다만 금리 수준과 차입 비용이 여전히 변수로 남아 있어, 향후 주가 흐름은 자산가치보다 임대수익의 질적 개선과 재무구조 안정성에 더 크게 좌우될 가능성이 크다. 브리티시 랜드와 랜드시큐리티스 모두 수익 성장과 점유율 개선을 동시에 보여주고 있어, 투자자들은 단기 자산가치보다 장기 현금흐름에 주목할 필요가 있다.
요약하면, 바클레이즈는 브리티시 랜드와 랜드시큐리티스 모두에 대해 긍정적 시각을 유지하거나 강화했으며, 두 기업이 과거보다 질 높은 이익 성장 국면에 진입했다고 판단했다. 특히 브리티시 랜드는 20%, 랜드시큐리티스는 26%의 상승 여력을 제시받으면서 영국 부동산주 전반의 투자심리 개선 가능성이 부각됐다.
