미국 최대 주택건설사 중 하나인 D.R. Horton이 2025 회계연도 3분기(4월~6월) 실적에서 월가 추정치를 상회했다다. 높은 금리와 자재비 상승이라는 이중 압박 속에서도 공격적인 구매자 인센티브 전략을 지속한 결과다.
2025년 7월 22일, 로이터 보도에 따르면, 회사는 조정 주당순이익(EPS) 3.36달러를 기록해 LSEG 컨센서스 2.88달러를 크게 웃돌았다. 전년 동기 대비 매출은 7.4% 감소한 92억3,000만 달러였지만, 시장 예상치(87억6,000만 달러)는 상회했다. 장전(프리마켓)에서 주가는 5.7% 급등했다.
◼︎ CEO 폴 제이. 로마노브스키(Paul J. Romanowski) 발언
“높은 주택가격과 금리 부담으로 여전히 수요가 제한적이다. 이에 따라 4분기에도 인센티브 수준을 유지하거나 한층 높일 것이며, 향후 수요 흐름·모기지 금리·시장 상황에 따라 조정하겠다.”
1. 인센티브 전략이란 무엇인가?
모기지 금리 바이다운(rate buydown)은 건설사가 일정 기간(통상 2~3년) 동안 고객의 주택담보대출 이자를 일부 부담해 주택 구입 초기 비용을 낮춰 주는 방식이다. 동시에 평형을 줄인 ‘컴팩트 홈’을 공급해 절대 가격을 낮추는 가격 차별화 전략도 병행한다. 이 두 축이 이번 분기 판매 견인차로 작용했다.
2. 주요 실적 지표
• 매출 가이던스: 연간 통합 매출 전망치를 337억~342억 달러로 좁혀 잡았다(기존 333억~348억 달러).
• 인도(클로징) 주택 수: 연중 85,000~85,500채로 소폭 하향(이전 85,000~87,000채).
• 주당순이익: 물가·금리 변수에도 분양 마진 방어 성공으로 컨센서스 대비 약 17% 상회.
3. 매크로 환경과 주택 수요 둔화
미국 30년 고정금리 평균은 분기 중 6.7% 안팎까지 상승해 지난 20년래 고점을 유지했다. 동시에 자재·인건비가 견고하게 인상되면서 건설사들은 이익률 방어가 절실했다. D.R. Horton은 분양가 인하 대신 인센티브·상품 다각화로 대응, 경쟁사 대비 양호한 실적을 확보했다.
업계 전반으로는 소비자심리지수 하락과 함께 주택 거래량이 둔화되고 있다. 그러나 미국 주택시장 특유의 ‘구매 대기 수요’가 두텁다는 점, 그리고 기존주택 재고 부족이 신축주택 수요를 상대적으로 지지하고 있다는 점이 단기 방어막으로 평가된다.
4. 전문가 시각
부동산 애널리스트들은 “주택금리가 6% 중후반에서 안정된다면 인센티브 의존도가 다시 감소할 수 있다”고 진단한다. 다만 4분기까지는 주택 구매자의 가격 민감도가 지속될 가능성이 높아 마케팅 비용 확대가 불가피할 것으로 보인다.
또한 연준(Fed)의 통화정책이 주택 시장에 미치는 영향이 지대하다는 점에서, 정책 전환 시점은 향후 실적 변동의 핵심 변수다. 금리 인하가 지연될 경우, 건설사들이 고금리 충격을 흡수하기 위해 중저가 단독주택·타운홈 비중 확대에 나설 가능성이 크다.
5. 용어 해설(투자자 참고)
• 바이다운(Buydown): 건설사 또는 판매자가 고객 대신 일정 기간 모기지 금리를 일부 지급해, 체감 금리를 인하하는 판매 촉진 방식.
• 컨센서스(Consensus): 금융 정보 제공업체가 집계한 애널리스트 평균 전망치.
• 클로징(Closing): 주택 거래에서 잔금을 치르고 소유권을 이전받는 최종 단계.
6. 시장 영향 및 전망
D.R. Horton의 이번 실적은 주택건설 업종 전반의 방어적 성격을 재확인해 주는 사례다. S&P 홈빌더 지수는 올 들어 변동성이 컸으나, 이번 발표를 계기로 투자 심리에 단기 훈풍이 예상된다.
향후 관전 포인트는 △4분기 인센티브 확대 폭 △연준 금리 경로 △자재비 압력 완화 여부다. 수익성 방어와 시장점유율 확대 사이에서 균형을 찾는 것이 과제가 될 전망이다.
