미국 데이터센터 부동산 투자회사인 Applied Digital(ADR)이 AI 클라우드 서비스 제공업체 CoreWeave와 15년 임대 계약을 체결했다는 소식은 단순히 개별 기업의 성과를 넘어 미국 경제와 기술 산업 전반에 걸친 구조적 변혁을 예고한다. 이 계약은 엔비디아(NVIDIA)의 고성능 GPU 클라우드를 활용한 대규모 AI 워크로드 수요를 충족하기 위한 핵심 인프라 투자의 출발점으로 평가받고 있으며, 향후 1년을 넘어 최소 향후 5~10년간 데이터센터 시장의 패러다임을 규정할 가능성이 크다.
1. 계약 개요 및 시장 맥락
2025년 6월 2일 인베스팅닷컴 보도에 따르면, Applied Digital은 CoreWeave에 자사가 보유한 대형 데이터센터를 15년 동안 임대해 연간 약 700억 원 이상의 부동산 임대수익을 확보하는 장기 계약을 체결했다. 이 계약에는 엔비디아 GPU 기반 클라우드 서버 수천 기를 수용할 수 있는 전력·냉각 설비 제공과, AI 연산 집약적 워크로드 처리에 최적화된 네트워크 환경이 포함된다. CoreWeave는 AI 연구기관, 대형 IT 기업, 금융권 고빈도 트레이딩 업체 등에 GPU 클라우드 서비스를 제공하며 폭발적 성장세를 보여왔다.
2. AI 인프라 수요 폭증이 불러온 공급·수요 불균형
생성형 AI 모델인 GPT 시리즈, Stable Diffusion, PaLM 등 대규모 언어·비전 모델의 등장으로 단일 학습(job)당 수백~수천 개 GPU를 동원하는 워크로드가 보편화되었다. 이에 따라 고밀도 GPU 서버를 수용할 수 있는 데이터센터 공간은 급격히 부족해졌다. 미국 클라우드 데이터센터 임대율은 2024년 말 기준 90%를 상회하며, 주요 시장인 미국 동부·서부 해안, 텍사스·애리조나 지역의 신규 공급도 장기 설비 구축 기간(24~36개월)에 묶여 있다. 이로 인해 데이터센터 부동산 투자회사는 높은 임대료와 안정적인 캐시플로우 전망을 확보하게 되었으며, 전력·냉각 인프라를 둘러싼 경쟁도 심화되는 중이다.
3. 데이터센터 REIT 및 인프라 투자자 전략 변화
- Equinix·Digital Realty·CyrusOne·QTS 등 대형 데이터센터 REIT의 시가총액 비중이 2020년 5%에서 2025년 8%로 확대되었다.
- 전통적 사무용 오피스·유통·주거 부동산 대비 연평균 배당수익률이 4~5%로 높아지고, 장기 임대 계약으로 캐시플로우 안정성 확보가 가능해졌다.
- 미국 금융기관은 데이터센터 인프라를 ‘코어 인프라 자산’으로 분류해 대체투자 포트폴리오에 적극 편입하기 시작했다.
이와 같은 변화는 향후 투자자들이 금리 환경에 따라 부동산 투자 비중을 조정할 때 데이터센터 인프라를 안정 자산으로 인식하게 하는 계기로 작용한다. 특히 ESG 관점에서 워터 리사이클링, 재생에너지 전력 공급, PUE(Power Usage Effectiveness) 최적화 설비 보급은 데이터센터 부동산 PE·VC·인프라 펀드의 핵심 투자 기준으로 자리 잡고 있다.
4. 전력·냉각 인프라의 기술적 쟁점
고밀도 GPU 팜을 수용하기 위해서는 서버 랙(rack)당 최대 30~50킬로와트의 전력 공급과 급속 냉각이 필수적이다. 기존 IT 워크로드가 평균 5~8킬로와트였던 것과 비교하면 6~10배 이상 높은 부하다. 이로 인해 데이터센터 부지 선정 시 전력 인프라 여력, 전력계통 연결 승압 계획, 냉각수 재순환 설계, 탄소 배출권 확보 등이 복합적으로 검토된다. Applied Digital·CoreWeave 계약에는 자가 소비용 태양광·풍력 발전 및 그리드 연결형 배터리 저장장치(ESS) 도입 옵션이 포함돼, 전력비·탄소비용 안정화 방안도 마련됐다.
5. 미국 연방·주(州) 정부의 역할
미국 연방 에너지 규제위원회(FERC)와 주(州)별 공공유틸리티위원회(PUC)는 데이터센터에 대한 전력 우선 배분 정책을 마련 중이다. 텍사스·조지아·버지니아 주정부는 데이터센터 발전 설비를 ‘필수 설비’로 지정해 인허가 절차를 간소화하고, 재생에너지 비중 확대를 위한 세제 혜택을 제공하고 있다. 이러한 정책적 지원은 향후 3~5년에 걸쳐 데이터센터 공급 확대를 가속화하지만, 입지 경쟁 심화로 토지 가격 상승과 지역사회 반발도 늘어날 전망이다.
6. 장기 전망: 2025~2030년 시장 규모와 투자 기회
- 글로벌 데이터센터 시장 규모는 2025년 2000억 달러에서 연평균 12% 성장해 2030년 3500억 달러를 초과할 것으로 예상된다.
- AI 워크로드 비중은 전체 클라우드 컴퓨팅 수요의 30%를 넘어서며, GPU 서버 출하량은 연평균 25% 성장세를 유지할 전망이다.
- 데이터센터 임대료는 연평균 5~7% 상승, 전력 비용·환경 규제에 대응한 CAPEX 수요도 연평균 8% 유지가 예상된다.
이 과정에서 Applied Digital 같은 중견 데이터센터 개발·운영사는 대형 REIT와 협력·합병을 추진하며 시장 점유율을 확대할 것이다. CoreWeave 등 전문 GPU 클라우드 사업자도 경쟁 심화로 대형 클라우드 기업(AWS·Azure·GCP)의 맞춤형 AI 서비스 파트너로 자리매김하게 될 것이다.
7. 리스크 요인 및 대응 전략
- 금리 상승 리스크: 미국 연준의 추가 금리 인상 시 인프라 대출 비용이 상승하며 부동산 투자수익률 압박 가능성이 있다.
- 에너지 비용 변동: 천연가스·전력 도매가격 급등 시 운영비용이 급격히 상승할 수 있다.
- 기술 변화 속도: GPU 아키텍처 교체 주기가 짧아질 경우 서버 교체 비용 및 전력 설비 업그레이드 부담이 증가한다.
투자자는 장기 고정금리 대출 비중을 높이고, 재생에너지 계약을 선제 체결해 에너지 비용 변동성을 관리해야 한다. 또한 서버·인프라 하드웨어 교체 주기를 3~4년으로 가정해 CAPEX 계획을 마련하는 것이 바람직하다.
8. 전문적 통찰 및 결론
Applied Digital·CoreWeave 15년 임대 계약은 AI 인프라 투자의 전환점이다. 과거 데이터센터가 서버 호스팅·웹 서비스 중심이었다면, 이제는 AI 학습·추론 전용 ‘초고밀도 컴퓨팅 팜’으로 진화하고 있다. 이 과정에서 데이터센터 부동산은 단순 부동산 자산을 넘어 첨단 기술과 에너지 솔루션이 결합한 ’하이브리드 인프라’로 탈바꿈한다.
장기적으로 본 계약은 세 가지 의미를 가진다. 첫째, 데이터센터 자산의 투자 매력도가 재무·ESG·정책적 관점에서 종합적으로 제고된다. 둘째, AI 클라우드 사업자는 소규모 CAPEX 부담 없이 대규모 컴퓨팅 리소스를 확보할 수 있는 새로운 사업 모델이 확산된다. 셋째, 미국 데이터센터 산업은 공급망·에너지·기술 협력 생태계 구축을 통해 글로벌 경쟁 우위를 강화할 것이다.
결국 AI 수요 폭증을 뒷받침하는 데이터센터 인프라 투자는 미국 주식시장에서 디지털 리얼티, 사이러스원, 키어놀로지 등 기업의 중·장기 주가 모멘텀을 견인하고, 데이터센터 REIT와 인프라 펀드에 대한 투자자 관심을 지속적으로 자극할 전망이다. 투자자는 금리·에너지·기술 리스크를 관리하면서 AI 인프라의 구조적 성장 흐름에 동참해야 할 시점이다.
