미국 주택금융시장 모기지 금리 동향
미국 연방주택대출금고(Freddie Mac·프레디 맥)는 30년 만기 고정금리모기지(Fixed-Rate Mortgage, FRM) 평균 금리가 6.58%로 전주와 동일하게 유지됐다고 22일(현지시간) 발표했다.
2025년 8월 21일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 프레디 맥 수석 이코노미스트 샘 카터(Sam Khater)는 “여름 동안 금리가 완만하게 하락했고, 주택 구매 신청 건수는 2024년 같은 기간보다 앞서가고 있다”면서 “그러나 여전히 상당수 잠재적 구매자가 금리 추가 하락을 기다리며 관망세를 유지하고 있다”고 전했다.
15년 만기 FRM 평균 금리는 5.69%로 전주의 5.71%에서 0.02%p 소폭 하락했다. (※ 1bp=0.01%p)
지난해 같은 기간과 비교하면 전반적인 금리는 조금 높다. 2024년 8월 셋째 주 30년 FRM은 6.46%, 15년 FRM은 5.62%였다. 불과 1년 새 30년물은 0.12%p, 15년물은 0.07%p 상승한 셈이다.
용어·기관 해설
프레디 맥(Federal Home Loan Mortgage Corporation)은 미국 정부가 후원하는 기관(GSE)으로, 시중 금융기관이 발행한 모기지 채권을 매입·보증해 유동성을 공급한다. 주택담보대출금리를 주간 단위로 조사·발표하는 Primary Mortgage Market Survey(PMMS)는 시장 참여자들이 가장 널리 참고하는 금리 지표다.
FRM은 대출 기간 내내 금리가 고정되는 상품이다. 변동금리대출(ARM)에 비해 초기 금리가 높지만 향후 시장 금리 급등 위험에서 자유롭다는 장점이 있다. 미국에서는 대다수 주택 구매자가 30년 FRM을 선택한다.
시장 영향 및 전문가 분석
최근 미국 국채 10년물 수익률이 4.1%선에서 등락을 거듭하는 가운데 30년 고정금리도 박스권을 형성하고 있다. 부동산 업계는 “3분기 내 6%대 초반까지 내려와야 매수세가 본격 회복될 것”이라고 진단한다. 미 전역 재고 부족이 지속되는 현 상황에서 금리 하락은 가격 상승 요인이 될 수 있다는 분석도 나온다.
모기지은행협회(MBA) 통계에 따르면 8월 둘째 주 신규 주택구매 신청지수는 전월 대비 2.4% 증가했다. 다만 여전히 팬데믹 기간 고점에 비해 30% 이상 낮은 수준이다. 이는 높은 금리와 주택가격 상승, 소득 대비 대출부담 증가가 복합적으로 작용한 결과다.
“금리가 5%대 중반까지 내려간다면 대기 수요가 급격히 풀릴 가능성이 크다”는 게 카터 이코노미스트의 설명이다.
시장 참여자들은 오는 9월 연방공개시장위원회(FOMC) 결과와 10월 소비자물가지수(CPI) 발표를 예의주시하고 있다. 인플레이션이 목표치 2%대에 근접하지 못하면 장기금리 하락 속도도 더뎌질 수 있다는 관측이다.
전문 기자 시각
주택금융시장의 ‘관망형 대기 수요’는 금리 민감도가 높아졌음을 방증한다. 올해 들어 미국 연준이 통화 완화 시기를 늦추고 있는 가운데, 프레디 맥 금리가 추세적 하락 전환을 이루려면 국채 10년물 수익률이 3% 중·후반대까지 내려갈 필요가 있다. 다만 노동시장 탄탄함과 서비스 물가 고착성이 변수로 작용하면서 당분간 6%대 박스권이 이어질 가능성에 무게가 실린다.
결국 2025년 봄 성수기에 맞춰 매수 타이밍을 노리는 실수요자라면 금리·가격·재고 3박자를 모두 고려해야 한다. 금리 하락과 동시에 주택가격 상승이 가속화될 수 있다는 점을 감안하면, 장기 거주 목적이라면 현 수준에서도 고정금리 장기대출을 확보하는 전략이 유효할 수 있다.
이처럼 모기지 금리는 주택시장뿐 아니라 건설·가계 소비·지역경제 전반에 파급효과를 미치기에, 앞으로도 각종 경제 지표와 연준 정책 발언이 시장 심리에 상당한 변동성을 불러올 것으로 전망된다.
