미국 서부 대규모 복합 부동산 프로젝트로 유명한 파이브포인트 홀딩스 LLC(Five Point Holdings LLC, 티커: FPH)가 자회사 구조를 통해 새로운 회사채를 발행한다.
2025년 9월 16일, 나스닥닷컴 보도에 따르면 파이브포인트 홀딩스의 자산·사업 운영 주체인 Five Point Operating Company, LP(이하 ‘발행사’)와 그 전액 출자 자회사 Five Point Capital Corp.(이하 ‘공동 발행사’)는 총 4억5,000만 달러 규모의 2025년 9월 25일*예정 발행을 목표로 하는 표면금리 8.000%의 선순위 채권(2030년 10월 만기)을 액면가(At Par)로 확정(Price)했다고 밝혔다.
이번 채권은 발행사의 현재 및 향후 미국 내 직·간접 자회사 가운데 발행사의 선순위 무담보 리볼빙 신용한도(은행단 대출) 또는 기타 ‘시중 신디케이션 대출’·‘자본시장에서 조달한 부채’에 대해 보증을 제공하는 계열사들이 연대·분할 보증을 제공한다. 다만 상위 지배회사인 Five Point Holdings LLC 자체는 이번 채권에 대해 보증인이 아니다.
채권 발행 목적 및 자금 사용 계획
발행사는 이번 조달 자금과 보유 현금을 합해 2028년 만기 초기 금리 10.500% 선순위 채권(‘2028 노트’)을 현금 공개매수(텐더 오퍼) 방식으로 전량 매입할 방침이다. 공개매수에 응하지 않은 잔존 2028 노트에 대해서는 전액 상환·소각하거나 상환 의무를 법적으로 종료(Discharge)할 예정이다. 동시에 2025년 만기 7.875% 선순위 채권(‘2025 노트’) 역시 조기 전액 상환(Redeem in Full)한다.
발행사는 “기존 고금리 채무를 조기 상환해 이자 비용을 줄이고, 자본 구조를 단순화하는 동시에 장기 재무 유연성을 확보하겠다”고 밝혔다.
전문가 해설: ‘선순위 채권·액면 발행·공개매수’란?
선순위 채권(Senior Notes)은 파산 시 변제 우선순위가 높은 부채로, 일반 후순위·무담보 채권보다 투자자 보호 수준이 높다. 액면 발행(At Par)은 채권 가격이 표면액(100)을 기준으로 할인·프리미엄 없이 발행됨을 뜻한다. 공개매수(Tender Offer)는 발행사가 시장에 유통 중인 기존 채권을 일정 기간·가격 조건으로 자발적으로 되사들이는 방식이다. 발행가가 채권 만기 전 시장가격보다 높을 경우, 투자자는 조기에 현금화할 유인이 생긴다.
재무적 함의 및 시장 평가
이번 거래는 ‘부채 스와프’ 형태로, 발행사는 기존 10.500%·7.875%라는 이자 부담이 높은 채권을 8.000% 신채권으로 대체한다. 결과적으로 연간 현금 이자 비용이 감소하고, 만기도 2030년으로 일괄 연장돼 자금 운용 예측 가능성이 높아진다. 다만, 현재 미국 고금리 환경에서 8.000% 역시 적지 않은 비용이라는 점, 향후 부동산 경기 변동성이 회사 신용도에 미칠 영향 등은 채권 투자자들의 주요 리스크 요인으로 남는다.
시장 관계자들은 “모기지 금리 상승과 상업용 부동산 경기 둔화로 부동산 시행사 전반이 자금 조달 압박을 받고 있지만, 파이브포인트는 장기 프로젝트 매출 가시성이 있어 차환(Refinancing) 여력이 비교적 양호하다”는 평가를 내놨다. 다만, “채권 만기가 2030년 단일 시점으로 집중됨에 따라, 해당 시기에 자금 시장이 얼어붙으면 재차 만기연장 리스크가 발생할 수 있다”는 의견도 제기된다.
향후 일정
채권 발행·대금 수령·기존 채권 상환은 2025년 9월 25일 전후로 일괄 처리될 예정이다. 세부 일정·조건은 규제 당국 승인 및 시장 상황 변동에 따라 달라질 수 있다.
정리
요약하면, 파이브포인트 운영회사는 신규 8.000% 선순위 채권 4억5,000만 달러를 발행해, 금리가 더 높은 2025·2028년 만기 채권을 선제적으로 상환함으로써 이자 비용을 줄이고, 부채 만기를 2030년으로 통일한다. 이번 거래는 부동산 시행사의 자본 구조 최적화 전략이자, 미국 고금리 환경 속에서 투자자 수요가 여전히 존재함을 확인시켜 주는 사례로 평가된다.
