미국 신규 주택 시장이 다시 한 번 관세 리스크에 직면했다. UBS가 29일(현지시간) 발표한 보고서에 따르면, 오는 8월 1일부터 발효될 예정인 트럼프 행정부 시기의 최신 ‘상호주의 관세(Reciprocal Tariffs)’로 인해 평균 단독주택 건축 비용이 약 6,800달러까지 상승할 수 있는 것으로 추정된다.
2025년 7월 29일, 인베스팅닷컴 보도에 따르면 UBS 애널리스트 존 로발로(John Lovallo) 팀은 이번 분석에서 기존 8,200달러였던 추가 비용 추정치를 조정했다. 이는 새롭게 발표된 상호주의 관세율과 수입산 구리에 대한 50% 관세를 반영한 결과다.
보고서는 상호주의 관세가 주택당 약 6,270달러를 차지하고, 구리 관세가 553달러를 추가로 발생시켜 총 6,823달러의 비용 상승을 예상했다. UBS는 한 채당 평균 자재 비용 10만3,800달러 가운데 약 7%가 수입 자재이며, 해당 자재에 평균 20%의 추가 관세가 부과된다는 가정을 적용했다.
관세가 주택 가격에 미치는 복합적 영향
UBS는 “국산 자재 가격에도 간접적(nock-on)으로 5% 안팎의 상승 압력이 전이된다“며 국내 공급망 역시 비용 부담을 피하기 어렵다고 진단했다. 상호주의 관세란 상대국이 미국산 제품에 매기는 관세율만큼 동일·유사 품목에 동일 관세를 매기겠다는 조치로, 공급망 전반 가격 구조에 광범위한 영향을 미칠 수 있다.
추가 리스크로는 캐나다산 목재가 꼽힌다. 보고서는 “현재 14.5% 수준인 캐나다산 목재 관세가 34.5%로 인상될 수 있다”고 지적했다. 이 경우 주택당 약 1,038달러가 추가로 필요해, 총 비용 인상분이 7,800달러대까지 확대될 가능성이 존재한다.
주택 건설사들의 대응 전략
UBS는 그러나 전체 비용 증가가 단기적으로 건설사에 전적으로 전가되기보다는 2026년까지 공급망 여러 주체에 분산될 것으로 내다봤다.
“상위 16개 상장 건설사는 2024년 4분기 기준 47%의 시장점유율을 보유해 2013년 4분기(25%) 대비 확연히 규모의 경제를 강화했다”
고 UBS는 분석했다.
규모 확대를 통해 자재 조달, 가격 협상력, 대체 공급선 확보 등이 유리해진 만큼 공공 건설사(Public builders)는 비용 상승 압력을 일부 상쇄할 수 있다는 설명이다. 실제로 미국 내 5위권 건설사인 메리티지 홈스(Meritage Homes)(NYSE:MTH)는 2분기 실적 발표에서 “관세가 실적에 실질적으로 반영되지 않았다“며 “지금까지는 관세 인상분을 성공적으로 흡수하거나 공급사에 가격 인하를 요구해왔다”고 밝혔다.
용어 설명: ‘상호주의관세’와 ‘노크온 효과’
일반 대중에게는 다소 생소한 상호주의 관세는, 한 국가가 자국 수출품에 부과하는 관세율과 동일한 수준으로 상대국 수입품에도 관세를 매기는 방식이다. 예컨대 캐나다가 미국 자동차에 20% 관세를 부과할 경우, 미국도 캐나다산 자동차나 기타 제품에 20%를 매긴다. 노크온(knock-on) 효과는 특정 요인(관세)이 직접 대상이 아닌 연쇄적인 가격 상승을 유발하는 현상으로, 금융·경제 분야에서 흔히 쓰인다.
시장 파급력 및 전망
UBS는 이번 관세 조치가 미국 주택시장 전반의 가격 구조를 ‘점진적이지만 확실히’ 변화시킬 것으로 보았다. 다만
“건축사들은 지속적인 공정 개선, 대체 자재 활용, 첨단 프리패브(pre-fab) 기술 도입 등을 통해 매출 총이익률(gross margin)을 2026년까지 일정 수준 유지할 것”
이라고 전망했다.
전문가 시각: 건축 비용 증가와 공급자 기반 다변화
기자는, 관세로 인한 재료비 상승이 소비자 가격(완공 주택의 분양·판매가)으로 전가될 가능성이 높다고 본다. 특히 인플레이션 압력이 여전히 남아 있는 상황에서 관세는 일종의 ‘가격 가속장치’로 작동할 수 있다. 하지만, 대규모 건설사들이 이미 보여준 글로벌 공급선 다변화 노력은 추가 비용을 흡수하는 완충재로 기능할 전망이다.
또한 소비자는 고금리(연방준비제도 기준금리 5.25~5.50%)로 인해 주택 구매 결정이 쉽지 않은 가운데, 재료비 인상까지 겹치면 주택 구입 심리가 한층 위축될 수 있다. 이에 따라 중·소 건설사와 1차 협력업체 간 가격 협상력이 더욱 불균형해질 가능성도 제기된다.
결론적으로, 관세 정책이 단독주택 평균 건축비에 미칠 잠재적 영향은 확실히 존재하되, 실제 소비자 가격으로 얼마나 전가될지는 건설사 규모, 자재 믹스, 지역별 수요 탄력성 등 복합 변수를 통해 결정될 것이다.
