안정적 고배당주는 보수적 투자자에게 꾸준한 현금흐름을 제공하는 자산으로 여겨져 왔다. 그러나 2022년과 2023년 미 연방준비제도(Fed)의 급격한 금리 인상으로 예금·국채 수익률이 상승하며 상당수 고배당주는 경쟁력을 잃었다.
2025년 8월 2일, 나스닥닷컴 보도에 따르면 Fed는 2024년 이후 기준금리를 세 차례 인하했고, 시장은 올해 최소 두 차례 추가 인하를 점치고 있다. 금리가 낮아지면 국채·CD(양도성예금증서) 수익률이 재차 하락할 가능성이 커지며, 투자자들의 관심은 다시 높은 배당수익률·낮은 밸류에이션·견고한 경제적 해자를 보유한 종목으로 옮겨갈 공산이 크다.
이러한 환경에서 경험 기반 부동산투자신탁(REIT)인 VICI 프로퍼티스(NYSE: VICI)가 주목받고 있다. 본 기사는 VICI의 비즈니스 모델, 재무지표, 리스크 요인, 그리고 향후 금리 사이클 변화에 따른 투자 가치에 대해 심층적으로 분석한다.
1. VICI 프로퍼티스의 차별점
REIT는 부동산을 매입·임대하고 임대수익을 투자자와 공유하는 구조다. 세제 혜택을 유지하려면 세전소득의 90% 이상을 배당해야 하므로, 조정 운용현금흐름(AFFO)*1이 배당 지속 가능성을 판단하는 핵심 지표다.
VICI는 2025년 2분기 기준 93개 자산을 보유한다. 포트폴리오 규모만 보면 대형 REIT(수백~수천 개 부동산) 대비 작지만, 점유율 100%라는 완벽한 실적을 기록하고 있다. 2021~2024년 AFFO는 주당 1.82달러→2.26달러로 꾸준히 증가했고, 같은 기간 주당 배당금은 1.38달러→1.695달러로 확대됐다.
2. 독보적 임차인 구조
주요 임차인은 시저스 엔터테인먼트(NASDAQ: CZR), MGM 리조츠(NYSE: MGM), Penn 엔터테인먼트(NASDAQ: PENN), Century Casinos(NASDAQ: CNTY) 등 북미 카지노·엔터테인먼트 대기업이다. 최근에는 Bowlero(볼링장), Chelsea Piers(스포츠 복합단지), Canyon Ranch(웰니스 리조트), Great Wolf Resorts(실내 워터파크) 등으로 다각화를 추진해 수익원을 확장했다.
VICI가 100% 점유율을 유지하는 핵심 이유는 수십 년에 달하는 장기 임대차계약에 있다. 카지노 산업은 규제 장벽이 높아 임차인이 건물을 떠나 다른 지역으로 옮기기 어려운 구조다. 따라서 임차인은 계약 기간 동안 임대를 충실히 이행할 가능성이 높고, VICI는 안정적 현금흐름을 확보한다.
“임차인이 납부하는 임대료는 소비자물가지수(CPI) 연동 조항에 따라 매년 조정돼 인플레이션 위험을 최소화한다.”
3. 비용 통제와 수익 극대화 전략
VICI는 트리플넷(Triple Net) 리스*2 방식을 채택해 임차인이 ▲재산세 ▲보험료 ▲유지·보수비를 모두 부담한다. 덕분에 회사는 관리비·운영비 부담을 줄이고, 높은 마진을 달성한다.
또한 금리 상승기 신규 자산 매입을 자제하고, Partner Property Growth Fund(PPGF)를 통해 기존 임차인에 자본을 지원해 리노베이션·확장 프로젝트를 추진했다. 이때 추가 임대료 인상을 합의해, 적은 자본으로 임대수익률을 높이는 선순환 구조를 만들었다.
4. 재무 전망과 밸류에이션
VICI는 2025 회계연도 AFFO를 전년 대비 4~5% 증가한 주당 2.35~2.37달러로 예상한다. 이는 연간 예상 배당금 1.73달러를 충분히 커버하며, 배당성향(배당금 ÷ AFFO)은 약 73% 수준으로 무리가 없다.
주가 33달러(2025년 8월 1일 종가) 기준 배당수익률 5.3%를 제공하며, 이는 10년 만기 미 국채수익률(4.4%)을 상회한다. 또한 밸류에이션은 주가 대비 AFFO 14배 미만으로, 동종 REIT 평균(약 18~20배) 대비 저렴한 수준이다. 고배당과 저평가가 결합된 구조는 시장 조정기에도 주가 하방을 방어할 여지가 크다.
5. 리스크 요인 및 전문가 시각
단기적으로는 경기 침체가 카지노·리조트 수요를 위축시킬 수 있고, 규제 변경이나 금리 반등도 리스크 요인이다. 다만 장기 임대차계약, CPI 연동 조항, 트리플넷 구조는 이러한 변수의 충격을 완화한다.
기자는 특히 REIT 특유의 세제혜택, 경험 기반 부동산의 성장 잠재력, 그리고 VICI의 엄격한 자본배분 정책에 주목한다. 금리 하락 사이클이 본격화되면 자본조달 비용이 낮아져 추가 인수·합병(M&A)도 재개될 가능성이 있다. 이에 따라 포트폴리오 확대→임대료 증가→배당 확대라는 선순환이 강화될 것으로 전망된다.
6. 용어 설명
*1 AFFO(Adjusted Funds From Operations): 부동산 감가상각·임대인 비용·일회성 항목 등을 조정해 REIT의 실제 현금창출력을 평가하기 위한 지표다.
*2 트리플넷(Triple Net) 리스: 임차인이 재산세·보험료·유지보수 비용을 모두 부담하는 계약 형태다. 임대인은 임대료만 수취해 운영리스크를 최소화할 수 있다.
7. 결론
Fed의 추가 금리 인하가 예상되는 상황에서 VICI 프로퍼티스는 높은 배당수익률, 낮은 밸류에이션, 완벽한 점유율이라는 3박자를 갖췄다. 리스크 요인을 고려하더라도 장기 임대차계약과 트리플넷 구조가 방어막 역할을 하며, 배당 성장 스토리는 여전히 유효하다. 따라서 VICI는 “사서 오랫동안 보유하기 좋은 고배당주”로 평가된다.
