중산층 주택 구입 가능성을 되살리려면 무엇이 필요할까

미국 주택 시장에서 중산층이 다시금 [4m내 집 마련[24m의 꿈을 이루기 위해서는 다각적인 정책·시장 변화가 필수라는 목소리가 커지고 있다.

2025년 8월 9일, 나스닥닷컴이 인용한 GOBankingRates 보도에 따르면 현행 금리, 공급 부족, 관세 및 노동력 문제 등이 복합적으로 얽히며 중산층의 주택 구입이 갈수록 어려워지고 있다.

에코 파인 프로퍼티스(Echo Fine Properties)의 최고경영자 제프 리히텐스타인(Jeff Lichtenstein)은 현재 상황을 “이러지도 저러지도 못하는 딜레마”라 규정했다. 그는 “건축 자재 관세와 이민 노동력 축소로 인해 주택 신축·유지 비용이 동시에 올라 연방준비제도이사회(Fed)가 금리를 내리기 어려운 환경이 됐다”며 “4백만 가구 공급 부족 문제 역시 심화된다”고 설명했다.

1. ‘6% 마법’과 금리 갭

리히텐스타인은 주택담보대출(모기지) 금리가 6% 수준으로만 떨어져도 시장이 즉각 반등할 것이라 내다봤다. 지난해 가을 금리가 6%대에 근접했을 때 구매 수요가 급증했지만, 7%에 접근하자 다시 급랭했다는 분석이다. 그는 “현재 3~4%대 고정금리를 보유한 기존 주택 소유자들이 금리 차이를 이유로 매물을 내놓지 않고 있어 시장이 막혀 있다”고 지적했다.

“많은 주택 소유자들이 ‘반지의 제왕’의 골룸처럼 자신이 가진 저금리를 놓지 않으려 한다.” — 제프 리히텐스타인 CEO

2. 작은 집·세분화 용지·좀 더 촘촘한 주거

최근 대안으로 떠오르는 타이니 하우스(소형 주택)는 크기가 37㎡(약 11평) 안팎으로 대지 비용과 건축비 부담을 크게 줄일 수 있다. 리히텐스타인은 “젊은 세대가 진입하기 쉬운 가격대와 규모”라며 “일부 주·도시에서는 이미 조례를 개정해 소형 주택을 허용하고 있다”고 전했다. 그러나 다른 지방자치단체는 여전히 용적률·건폐율 규제를 고수하고 있어 입법적 보완이 요구된다.

타이니 하우스란?
거주 공간을 최소화해 자재·에너지 사용을 절감하는 초소형 이동식 또는 고정식 주택을 일컫는다. 미국에서는 2008년 금융위기 이후 저비용·친환경 대안으로 확산됐다.

3. 베이비붐 세대의 다운사이징

베이비붐 세대(1946~1964년생)가 고령화로 규모를 줄이거나 실버타운·요양 시설로 이동하면 공급이 일부 늘어날 가능성이 있다. 다만 리히텐스타인은 “아직 많은 붐머가 60대 초반”이라며 “시장에서 체감하려면 6~7년은 더 기다려야 한다”고 예상했다.

4. 보조금·세액공제: 구입 장벽 낮추기

폴 에퍼리(Paul Epperley) 그레이터 포트워스 부동산중개인협회 회장은 “다운페이먼트 지원과 첫 주택구입자 세액공제가 실질적 부담을 줄인다”고 강조했다.

특히 ‘원 빅 뷰티풀 빌(OBBB)’이라 불리는 법안이 모기지보험료(PMI) 공제를 연장·복원해 첫 주택 구매자에게 연간 최대 2,000달러의 세후 절감 효과를 제공한다. 20% 미만을 선납하면 발생하는 PMI(Private Mortgage Insurance)는 연 1,500~3,000달러가 들 수 있다. 세액공제는 이를 [4m소득공제[24m 형태로 상쇄해준다.

PMI란?
대출금액이 주택 가치의 80%를 넘을 때 금융회사가 부실 위험을 방지하기 위해 부과하는 보증성 보험료다.

5. ‘3중(三重) 처방’이 필요하다

아이오와주 디모인 지역 투자·시공·중개업체 WeBuyHousesinDesMoines의 제이컵 나이그(Jacob Naig)는 “^①용도지역 개혁, ^②건축 효율성, ^③금리 안정이 동시에 맞물려야 한다”고 지적했다.

그는 최소 대지면적 축소, 듀플렉스(2가구 주택)와 보조주거시설(ADU) 허용을 통해 공급 유연성을 높여야 한다고 주장했다. 또한 30만 달러 이하 주택 건설 시 인허가 기간 단축·영향 부담금(Impact Fee) 감면·세제 혜택을 제공해 건설사의 수익 구조를 개선해야 한다는 설명이다.

“건설사는 경제 논리에 따라 움직인다. 경제 구조를 바꿔야 저가 주택이 늘어난다.” — 제이컵 나이그 대표

6. 지방세·임금 인상도 변수

텍사스 등 취득·재산세 부담이 높은 주(州)의 경우, 갑작스러운 재산세 평가액 상승이 주요 고통 요인이다. 에퍼리는 재산세 인상률 상한제가 중산층 보호에 기여할 것이라 강조했다.

또한 나이그는 “물가상승률을 상회하는 임금 상승 없이는 근본적 문제 해결이 어렵다”고 진단했다. 이는 최저임금·복지·노동 인센티브 등 노동 정책 전반의 조정이 필요한 사안이다.

7. 전문가 시각: 복합 처방의 필요성

필자는 다년간 미국 주택 금융과 정책을 취재해 왔다. 최근 데이터는 단일 정책으로는 가격·금리·공급 난제를 해결하기 어렵다는 점을 시사한다. 1980년대 초 금리 급등기보다 현재가 더 장기화될 수 있는 이유는 공급 제약과 도시화 패턴이 복잡하게 얽혀 있기 때문이다.
결국 연준의 통화 정책, 연방·주 정부의 세제·재정 지원, 지방정부의 용도지역 개정이 세 방향 톱니처럼 맞물려야만 중산층 실수요자가 체감할 변화가 나타날 것이다.

특히 6% 모기지 금리와 4백만 가구 공급 부족 해소라는 두 목표는 서로 연동된다. 금리를 낮추면 수요가 늘어 공급 부족이 심화될 수 있고, 공급을 늘리면 건설 경기 과열로 금리 인하 효과가 상쇄될 위험도 있다. 이 때문에 타겟형 보조금·세제 지원이 시장 과열을 최소화하며 실수요를 돕는 현실적인 해법으로 부상하고 있다.