슈퍼마켓 인컴 REIT, 프랑스 카르푸 슈퍼마켓 20곳 1억2,300만 유로에 인수 완료

Supermarket Income REIT (LON:SUPR)가 프랑스 내 카르푸(Carrefour) 슈퍼마켓 20곳으로 구성된 포트폴리오를 총 1억2,300만 유로(€123m)에 인수 완료했다고 밝혔다. 이번 거래는 회사가 금요일에 공식 발표한 내용으로, 프랑스 내 식료품 리테일 핵심 자산에 대한 노출을 확장하는 전략의 일환이다.

2025년 11월 14일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 본 건은 직접 세일앤드리스백(sale and leaseback) 방식으로 집행되었으며, 취득비용을 제외한 기준 순초기수익률은 6.6%로 제시됐다. 회사는 해당 거래를 통해 프랑스 기반 포트폴리오의 규모와 안정성을 동시에 강화했다고 설명했다.

이번에 인수된 자산군은 옴니채널 특성을 갖춘 점포들로, 카르푸의 "Drive" 온라인 이행 네트워크에 속해 있다. 각 점포는 장기간의 영업 이력을 보유하고 있으며, 프랑스 전역에 지리적으로 분산되어 있어 SUPR의 기존 포트폴리오와 상호 보완적 구성을 이룬다.

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자산별 운영 지표를 보면, 점포의 평균 실내 총면적(GIA)은 약 44,000제곱피트이며, 평균 임대료는 제곱피트당 9.70유로다. 또한 포트폴리오의 평균 자본가치는 제곱피트당 139유로로, 이는 해당 자산의 추정 대체원가보다 낮은 수준으로 평가됐다. 대체원가 이하의 매입은 일반적으로 자본 보전 측면에서 하방 위험을 완충하는 요소로 해석된다.

임대차 조건은 가중 평균 임대차 잔존기간(WAULT) 12년이며, 10년차에 임차인(카르푸)에게만 부여된 조기 해지권이 포함돼 있다. 임대차계약에는 매년 상한 없는 인플레이션 연동 임대료 재검토 조항이 적용된다. 이는 물가 상승기에 임대수익의 실질가치를 방어하는데 유리한 구조다.

자금 조달 측면에서 SUPR은 기존 무담보 순환형 신용한도(RCF)를 활용해 매입 대금을 충당했다. 특히 유로화 표기 차입은 2030년 6월까지 3.5%로 금리 상한이 설정돼 있다. 이번 인수 완료 후 회사의 부채비율(LTV)은 40%로 집계됐다. 금리 상한 3.5%와 순초기수익률 6.6%의 조합은 스프레드 확보 관점에서 수익성의 가시성을 높이는 요인으로 평가된다.

이번 거래로 SUPR이 보유한 카르푸 점포 수는 총 46곳으로 확대됐다. 회사는 이를 통해 프랑스 내 운영 효율을 뒷받침할 만한 충분한 규모의 경제를 확보했다고 밝혔다. 또한 회사의 부채 활용 여력이 완전히 전개될 경우, 카르푸는 SUPR의 총자산가치(GAV)의 약 10%를 차지할 것으로 예상된다.

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아울러 이번 인수는 2025년 4월 Blue Owl Capital이 운용하는 펀드들과의 전략적 조인트벤처로부터 발생한 순수익 약 2억 파운드의 재투자(재배치) 과정을 완결하는 거래이기도 하다. 해당 재배치는 평균 순초기수익률 6.6% 수준에서 이뤄졌다고 회사는 설명했다.

Rob Abraham Supermarket Income REIT CEO는, "당사는 카르푸와의 또 다른 직접 세일앤드리스백 거래를 통해 프랑스 익스포저를 의미 있는 규모로 끌어올렸다"며 "향후 수개월 내 영국에서의 추가 파이프라인 거래를 통해, 완전 커버(fullly covered)되고 성장하는 배당을 장기적으로 지원하겠다"고 말했다.

핵심 수치 및 조건 요약^{설명은 아래 용어 해설 참조}

– 인수 대상: 카르푸 슈퍼마켓 20곳 (프랑스 전역 분산)

– 총 인수금액: €123m

– 거래 구조: 직접 세일앤드리스백

– 순초기수익률(NIY): 6.6% (취득비용 제외)

– 평균 면적: 44,000 sq ft

– 평균 임대료: €9.70/sq ft

– 평균 자본가치: €139/sq ft (추정 대체원가 이하)

– WAULT: 12년 (임차인 조기해지권: 10년차)

– 임대료 조정: 연 1회 인플레이션 연동 (상한 없음)

– 조달: 무담보 RCF (유로차입 2030년 6월까지 3.5% 상한)

– 거래 후 LTV: 40%

– 인수 후 카르푸 점포 총수: 46곳

– 부채 완전 전개 시 카르푸의 GAV 비중: 약 10%

전문가적 해설: 구조와 수익성의 함의

6.6%의 순초기수익률은 취득비용을 제외한 기준이므로, 실질 투자자 수익률 판단 시에는 초기 거래비용이 고려될 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 유로화 차입금의 금리 상한이 3.5%로 설정된 점은, 순이자마진(임대수익률과 차입비용 간 스프레드)을 통한 현금흐름의 안정성을 높이는 요소로 작용한다. 더불어 상한 없는 인플레이션 연동 구조는 향후 물가 흐름에 따라 명목 임대료의 상향 조정 가능성을 열어 두며, 이는 배당 커버리지 유지에 유리하게 작용할 수 있다.

LTV 40%는 보수적 관점에서 중간대 레버리지로 해석할 수 있으며, 포트폴리오가 프랑스 전역에 분산되어 있다는 점은 지역 리스크를 완화한다. 카르푸 점포 46곳으로의 확대는 운영 효율성을 높일 수 있는 스케일을 제공하며, 옴니채널 및 "Drive" 네트워크와의 연결은 오프라인-온라인 통합 수요를 포착하는 데 유리하다. 또한 자본가치가 대체원가 이하로 매입된 점은, 시장 변동 시 가격 방어력 측면에서 의미가 있다.

다만, 10년차 임차인 조기해지권은 해당 시점의 재계약·공실 리스크를 내포한다. 또한 부채가 완전히 전개될 경우 카르푸에 대한 노출 비중이 GAV의 약 10%에 이를 것으로 보이며, 이는 테넌트(임차인) 집중도 측면에서 모니터링 필요성을 시사한다. 더불어 순초기수익률은 시장금리, 리픽싱, 공실 및 유지보수 비용 등 다양한 변수에 의해 실현 수익률과 괴리가 발생할 수 있다. 이러한 점에서 회사가 언급한 영국 내 추가 파이프라인의 성사 여부는 포트폴리오 다변화와 배당 성장의 연속성을 가늠할 관건으로 평가된다.