고금리·경기 둔화·건설비 상승 삼중고에 직면한 미국 주택시장이 ‘가격 조정 전조’를 보이고 있다. 현장 부동산 전문가들은 특히 6개 대도권이 다른 지역보다 더 큰 충격을 받을 것으로 진단하며 구체적 징후를 제시했다.
2025년 9월 21일, 나스닥닷컴 보도에 따르면 주택담보대출 금리 7% 고착·무역분쟁으로 인한 자재비 급등·경기 위축이 구매 심리를 압박하면서 일부 도시에서는 이미 ‘가격 하락 확률 70%’라는 경고등이 켜졌다.
아드리아나 트리그 (Legionary REI 설립자)는 플로리다 탬파·웨스트팜비치·윈터헤이븐을 지목하며 “과잉 공급, 보험료 급등, 매수자 피로감이 겹쳐 70% 이상 가격 하락 가능성이 나타난다”고 말했다. 그는 “현금거래, 노베이션(채무인수형 거래) 같은 ‘창의적 매각 방식’이 확산되는 것은 매도인이 급히 탈출구를 찾고 있다는 방증”이라고 덧붙였다.
시카고 웨스트루프, 고용 검증 탈락 증가
시카고 웨스트루프에서는 임대주택 관리사 군너 블레이크웨이-왈런이 “중위소득 60% 이하(AMI 60%) 물량 신청자의 60%가 고용 확인을 통과하지 못하고 있다”고 경고했다. 그는 “
300제곱피트(약 8.4평) 초소형 스튜디오 계약자들까지 임대 연장을 선택하고 있어 실제 수요 약세가 가려지고 있다
”며 “건설·간판업체가 ‘가격 후려치기’를 자청하는 상황은 개발 파이프라인이 말라가고 있음을 뜻한다”고 설명했다.
뉴욕 메트로, 부채비율 50% 임차인 등장
뉴저지·뉴욕 일대 임대관리사 다니엘 리베라는 “과거 30%에 묶었던 부채-소득비율(DTI)을 45~50%까지 허용하지 않으면 세입자를 찾기 어렵다”고 토로했다. 그는 “고금리·높은 주택 가치·임차인 재정 압박의 퍼펙트 스톰이 2008년 전야와 유사하다”고 진단했다.
덴버, 매물 75% 급증…가격 10% 조정 가능성
브렛 존슨 (New Era Home Buyers 대표)은 “활성 매물(Active Listing)이 전년 대비 75% 늘며 매수자 우위시장이 형성됐다”고 밝혔다. 덴버부동산중개인협회(DMAR) 통계에 따르면 중간 가격 주택 월 상환액이 3,600달러에 달해 다수 가계가 접근 불가 상태다. 존슨은 “연말까지 일부 서브마켓에서 10% 하락이 불가피하다”고 전망했다.
용어·배경 설명
‣ DTI(부채-소득비율) : 총부채 상환액이 소득에서 차지하는 비율로, 미국 주택 임대·담보 심사 핵심 지표다. 일반적으로 30% 이내가 ‘안전선’으로 간주된다.
‣ AMI(Area Median Income) : 미 연방주택도시개발부(HUD)가 발표하는 지역 중위소득. 임대료 규제·저소득층 주거지원 기준으로 활용된다.
‣ 노베이션(Novation) : 기존 계약을 새 계약으로 교체해 채무·소유권을 제3자에게 넘기는 거래 방식. 급매 시 세금·수수료 절감을 위해 사용된다.
전문가 통찰
① 금리 7% 고착 : 미 연준이 장기 고금리 방침을 고수할 경우 가격 하락 → 거래절벽 → 건설 경기 위축의 악순환이 지속될 가능성이 크다.
② 보험료·세금 상승 : 허리케인 피해가 빈번한 플로리다처럼 재해 리스크가 큰 지역은 재산세·보험료 부담이 실질 주거비를 폭등시켜 수요를 빠르게 위축시킨다.
③ 매물 증가와 ‘체감 공급 쇼크’ : 덴버 사례처럼 평균 50% 이상 매물이 늘어나면 가격 인하 압박이 선순차적으로 확산되는 경향을 보인다.
기자 논평
이번 조사의 공통분모는 ‘소득 대비 주거비 과중’이다. 중저가 주택 부족, 임대료 규제 강화, 금리 리스크가 복합 작용해 주택시장 양극화를 심화시키고 있다. 특히 DTI 50%가 일상화되면 가계 재무건전성 악화와 임대료 연체 급증으로 이어져 금융시스템 전반에 부담을 줄 가능성이 있다. 주택 투자자는 지역별 인구유입·고용시장을 면밀히 따져 리스크 헤지 전략을 마련해야 한다.
전문가들은 2008년과 같은 ‘전면적 붕괴’보다 ‘지역·가격대별 균열’이 현실화될 것으로 본다. 따라서 지속 가능 수요가 탄탄한 직주근접 시장과 과잉 공급 지역 간 성과 격차가 확대될 전망이다.
