보나도 리얼티 트러스트(Vornado Realty Trust, NYSE: VNO)가 맨해튼의 핵심 상업지구에 위치한 ‘4 유니온 스퀘어 사우스(4 Union Square South)’ 리테일 건물에 대해 총 1억2,000만 달러 규모, 만기 10년의 고정금리 이자만 납입(interest-only) 대출로 재융자(refinancing)를 완료했다고 13일(현지 시각) 밝혔다.
2025년 8월 13일, 나스닥닷컴(Nasdaq.com) 보도에 따르면, 이번 대출은 연 5.64%의 고정금리가 적용되며 기존의 SOFR+150bp(2025년 8월 11일 기준 5.85%) 변동금리 조건 대출을 대체한다. 기존 대출은 오는 2025년 8월 만기 예정이었으나, 회사 측은 만기를 10년 뒤로 연장해 자금 비용과 현금흐름 예측 가능성을 동시에 확보했다고 설명했다.
거래 구조*에 따르면, 이번 대출은 만기까지 원금을 상환하지 않는 이자 전용 방식이며, 이는 초기 현금 유출을 최소화해 배당 여력 및 추가 투자 재원을 확보할 수 있는 장점이 있다. 다만 만기 시에는 원금 일시상환(balloon payment)이 필요해, 해당 시점의 자본시장 상황과 유동성 관리가 관건이 될 전망이다.
SOFR란 무엇인가?
SOFR(secured overnight financing rate)은 미국 은행 간 담보부 익일물 환매조건부채권(Repo) 금리를 가중평균한 지표로, 2023년 6월 LIBOR가 공식 종료된 이후 글로벌 자본시장에서 대표적인 기준금리로 자리매김했다. SOFR+150bp는 SOFR에 1.50%p를 가산한 금리를 뜻하며, 변동성 높은 금리 환경에서 대출자의 금리 부담을 예측하기 어렵다는 단점이 있다. 이에 따라 고정금리 전환은 기업의 장기 재무전략 측면에서 불확실성을 줄이는 효과가 있다.
‘4 유니온 스퀘어 사우스’는 맨해튼 유니온 스퀘어 남쪽 모서리에 자리한 연면적 20만4,000제곱피트(약 1만9,000㎡) 규모의 대형 리테일 자산이다. 유동 인구가 많은 지하철 환승 허브와 인접해 있어, 전통적으로 대형 패션·생활용품 매장과 식음료(F&B) 테넌트 수요가 활발한 지역으로 꼽힌다. 부동산 업계에서는 이번 재융자가 해당 자산의 안정적 임대수익과 위치 프리미엄을 바탕으로 가능했다고 평가한다.
시장의 반응과 주가 동향
보도 당일인 12일(미국 동부 시각) 뉴욕증권거래소에서 VNO 주가는 전 거래일 대비 2.53% 상승한 36.82달러에 마감했다. 시장 참여자들은 향후 10년간 금리 리스크를 제거한 점을 호재로 받아들였다는 분석이다.
전문가 시각†에서 보면, 상업용 부동산(CRE) 시장이 고금리·고물가 여파로 전반적인 조달 비용 압박에 직면한 상황에서, 장기 고정금리 확보는 자본비용 방어 측면에서 효과적인 전략으로 평가된다. 다만 5.64% 고정금리는 과거 저금리 환경 대비 높은 수준이므로, 임대차 재계약 시 임차인 부담 전가 가능 여부가 수익성의 핵심 변수로 지목된다.
“본 기사에 서술된 견해와 의견은 저자 개인의 것으로, 나스닥(Nasdaq, Inc.)의 공식 입장을 반영하지 않는다”는 고지가 덧붙여졌다.
* 이자만 납입(Interest-only) 대출: 일정 기간 동안 이자만 내고 원금은 만기 또는 재융자 시점에 일시상환하는 방식.
† 기자 해설: 업계 전반적 금리 환경과 유동성 리스크를 고려한 일반적 의견으로, 투자 조언이 아님.
