미국 법무부(DoJ)가 글로벌 부동산 자산운용·임대관리사인 그레이스타(Greystar Real Estate Partners LLC)를 상대로 제기한 임대료 알고리즘 담합 의혹과 관련해 조건부 합의안을 8일(현지시간) 연방법원에 제출했다.
2025년 8월 8일, 로이터 통신 보도에 따르면 이번 합의안은 법원 인가 시 그레이스타가 경쟁사 데이터를 활용해 임대료를 산정·권고하는 반경쟁적 알고리즘을 더 이상 사용할 수 없도록 하는 것이 골자다.
주요 조건에는 △경쟁사와의 민감 정보 공유 금지 △합의안이 인증하지 않은 제3자 가격 책정 알고리즘 사용 시 법원 지정 모니터 수용 △RealPage를 대상으로 한 미 정부의 진행 중인 소송에 적극 협조 등이 포함됐다.
알고리즘 담합이란?
알고리즘 담합은 인공지능·머신러닝 기반 소프트웨어가 경쟁사 데이터와 시장 정보를 수집·연산해 가격을 자동 결정·권고하면서 기업 간 사실상 담합 효과를 낳는 현상을 말한다. 실시간·광범위한 데이터 분석 기능 탓에 전통적 구두 담합보다 적발하기 어렵다는 점이 규제당국의 핵심 우려다.
“이번 합의는 임대 시장의 경쟁을 보호하기 위한 의미 있는 조치”라며, 원고 대리인단은 “전국 세입자를 위한 상당한 금전적 구제를 포함한다”고 밝혔다.
앞서 2024년 미 법무부는 부동산 소프트웨어업체 리얼페이지(RealPage Inc.)를 상대로 수익관리(revenue management) 프로그램이 임대료 인상·공정경쟁 훼손에 기여했다며 제소했다. 이번 그레이스타 합의안은 해당 소송과 직·간접적으로 연결돼 있다.
그레이스타 측은 성명에서 “법 위반이 없었다“고 주장하면서도 “합의는 회사와 업계에 명확성을 제공하며, 본업과 고객 서비스에 집중할 기회를 준다”고 설명했다.
민사 집단소송도 원칙적 타결
그레이스타는 미 전역 세입자를 대리한 사설 변호인단이 제기한 민사 집단소송에서도 원칙적 합의에 도달했다. 세입자 측 변호인은 ‘의미 있는 수준의 손해배상’이 포함됐다고 설명했으며, 세부 합의서는 2025년 10월께 법원에 제출될 전망이다.
향후 절차로써 연방법원은 공정성 심리(fairness hearing)를 거쳐 합의 적정성을 판단한다. 미국 집단소송 제도상, 법원은 세입자 계층의 이익이 충분히 보호되는지 확인해야 한다.
시장·정책적 함의
전문가들은 이번 사건이 알고리즘 기반 가격 책정에 대한 규제당국의 감시 강화 신호탄이라고 분석한다. 특히 AI·빅데이터가 결합된 주택 임대 플랫폼이 미국뿐 아니라 글로벌 주거 시장에서 급팽창하고 있어, 한국의 연립·오피스텔·공공임대 분야에서도 유사 쟁점이 부상할 가능성을 배제하기 어렵다.
일각에선 EU 디지털시장법(DMA)처럼, 알고리즘 투명성 의무를 강화하는 포괄적 가이드라인 도입 필요성이 제기된다. 미국 정부가 요구한 독립 모니터 제도는 행동 규제와 감시를 병행하는 하이브리드 규제모델이라는 평가다.
이번 합의를 계기로 임대료 데이터 공유 관행이 위축될 전망이지만, 업계는 예측 모델·가격 전략의 자체 개발에 속도를 낼 가능성이 크다. 이에 따라 AI 윤리·책임성을 중심으로 한 기술·규제 패러다임 경쟁이 한층 가속화될 것으로 보인다.
