프레디맥(Freddie Mac, FMCC.OB)이 공개한 주간 조사에 따르면 미국 주택담보대출(모기지) 금리가 최근 몇 주간의 상승 흐름 이후 소폭 하락하며 사실상 보합권을 이어갔다고 밝혔다. 이는 시장 참여자들에게 단기 변동성은 존재하나, 전반적으로 급격한 방향성 전환은 제한적이라는 신호로 해석할 수 있다.
2025년 11월 13일, RTTNews 보도에 따르면, 프레디맥의 주요 모기지 시장 설문조사(Primary Mortgage Market Survey, PMMS) 결과 30년 고정금리 모기지(FRM)의 주간 평균 금리는 3.55%로 집계되었다. 이는 직전 주 3.56%에서 0.01%p 하락한 수치다. 프레디맥은 해당 수치가 2021년 1월 27일로 끝나는 주(week ending January 27, 2021) 기준이라고 명시했으며, 1년 전 같은 시점에는 2.73%였다고 덧붙였다.
15년 만기 고정금리(FRM)는 2.80%로, 전주 2.79%에서 0.01%p 상승했다. 1년 전 같은 시점의 평균은 2.20%였다. 아울러 5년 만기 재무부(미 국채) 지수 연동 하이브리드 변동금리 모기지(ARM) 평균은 2.70%로, 전주의 2.60%에서 상승했으며, 1년 전 같은 시점에는 2.80%였다. 이로써 만기와 금리 유형에 따라 미세한 차이를 보였으나, 전체적으로는 일관된 급등·급락 없이 좁은 범위 내 등락을 나타냈다.
Sam Khater(프레디맥 수석 이코노미스트)는 “한 달간의 상승세에 이어 이번 주에는 모기지 금리가 사실상 보합을 기록했다”고 말했다. 이어 그는 “최근의 금리 상승은 아직까지 주택 구매 수요에 유의미한 영향을 미치지 않았다”면서, “역사적으로 금리 인상 사이클이 시작될 때, ‘진입을 망설이던’ 잠재적 주택 구매자들이 오히려 시장에 들어오는 경향이 있다”고 설명했다.
Khater는 또한 “금리가 앞으로도 상승을 이어가겠지만 그 속도는 보다 점진적일 것”이라며, “따라서 현재의 상당수 주택 소유자들은 리파이낸싱(refinancing)을 통해 월 상환액을 낮추는 혜택을 여전히 누릴 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
용어 설명과 맥락
고정금리 모기지(FRM)는 대출 기간 내내 금리가 고정되어 상환액 예측이 용이하다는 장점이 있다. 15년·30년 만기는 미국에서 대표적인 선택지로, 만기가 짧을수록 금리는 낮은 경향을 보이지만 월 상환 부담은 상대적으로 커진다. 반면 변동금리 모기지(ARM)는 초기 일정 기간 고정금리를 적용한 뒤, 이후에는 미 재무부(국채) 지수 등 기준금리에 연동해 금리가 주기적으로 조정되는 구조다. ARM은 초기 금리가 낮게 책정되는 경우가 많아 초기 상환 부담을 줄일 수 있으나, 재설정 시점 이후 금리 상승 리스크가 존재한다.
프레디맥의 PMMS(Primary Mortgage Market Survey)는 미국 전역의 대출기관이 제공하는 표본 견적을 바탕으로 주간 평균 금리를 산출하는 지표로 널리 활용된다. 본 조사에서 제시되는 수치는 대출자의 신용도, 다운페이먼트, 지역별 시장 조건, 수수료·포인트 등에 따라 각 개인에게 적용될 실제 금리와 다를 수 있다. 그럼에도 PMMS는 시간에 따른 금리 흐름을 비교·추적하는 데 유효한 벤치마크로 기능한다.
이번 결과의 의미
이번 주간 집계에서 확인된 바와 같이 30년 고정금리 3.55%, 15년 고정금리 2.80%, 5년 ARM 2.70% 등은 모두 전주 대비 변화 폭이 미미하다. 특히 30년물의 0.01%p 하락은 통계적으로 큰 움직임은 아니지만, 최근 몇 주간의 상승 흐름 이후 일시적 숨 고르기로 요약할 수 있다. Khater의 언급처럼, 금리 인상 초기 구간에서 구매자 일부가 ‘지금 아니면 더 오를 수 있다’는 심리로 진입하는 현상은 과거 데이터에서도 관찰되어 왔으며, 이번 주 보합 흐름은 이러한 수요의 탄력성을 시사한다.
한편 리파이낸싱과 관련한 코멘트는, 금리 상승세가 이어지더라도 그 속도가 완만하다면 여전히 기존 대출자의 이자 부담 경감 여지가 남아 있을 수 있음을 의미한다. 다만 리파이낸싱의 실익은 각 차주의 기존 금리 대비 현재 제시 금리 차이, 대출 잔존기간, 거래비용(클로징 코스트), 보유 계획 등 변수를 종합적으로 고려해야 한다. 일반적으로는 월 상환액 절감분이 총 거래비용을 상쇄하는 시점(손익분기점)을 넘어서는지 여부가 핵심 판단 기준이 된다.
실무적 체크포인트
모기지 상품 선택 시에는 다음을 유념할 필요가 있다. 첫째, 예산과 소득 안정성: 고정금리는 예측 가능성을 제공하는 반면, ARM은 초기 부담이 낮을 수 있으나 재설정 리스크가 있다. 둘째, 거주·보유 계획의 기간: 단기 보유 예정이라면 ARM의 초기 고정기간 혜택이 유효할 수 있고, 장기 거주라면 고정금리의 안정성이 유리할 수 있다. 셋째, 수수료·포인트: 금리만이 아니라 총비용 관점에서 연간 실효비용(APR)을 확인하는 것이 바람직하다. 이러한 기본 원칙은 본 조사 수치의 방향성과 무관하게 항상 유효하다.
데이터 기준시점 주의: 프레디맥은 이번 결과에서 ‘2021년 1월 27일로 끝나는 주’라는 특정 기준 주간을 명확히 제시했다. 기사에서 언급된 ‘전주’ 및 ‘1년 전 같은 시점’이라는 비교 역시 이 동일한 집계 프레임에 따라 이뤄진 것이다. 독자는 보도 시점과 조사 기준 주간이 상이할 수 있음을 염두에 두고, 동일 기준 간 비교로 해석하는 것이 바람직하다.
종합
결론적으로, 프레디맥의 PMMS에 따르면 30년 고정 3.55%, 15년 고정 2.80%, 5년 ARM 2.70%는 모두 직전 주 대비 변동 폭이 크지 않아 ‘보합’으로 요약할 수 있다. 구매 수요는 아직 견조하며, 금리 인상 속도는 점진적일 가능성이 크다는 프레디맥 수석 이코노미스트의 진단은 시장 참여자들의 대기·진입 심리를 동시에 설명한다. 또한 리파이낸싱 기회가 완전히 사라지지 않았다는 언급은 기존 대출자에게도 여전히 선택지가 남아 있음을 시사한다. 향후 주간 단위 데이터가 누적될수록, 금리 흐름의 추세성과 수요의 탄력성을 더욱 명확히 판단할 수 있을 전망이다.
