[신용등급 이슈] 글로벌 신용평가사 무디스 레이팅스(Moody’s Ratings)가 미국 나스닥 상장 리츠(부동산투자신탁)인 Diversified Healthcare Trust(DHC)의 기업 가족 등급(CFR)을 Caa3에서 Caa1로 두 단계 상향했다고 발표했다.
2025년 8월 12일, 인베스팅닷컴(Investing.com)의 보도에 따르면, 무디스는 DHC의 선순위 담보부(Senior Secured) 채권 등급을 B3로, 담보 지원 선순위 무담보(Backed Senior Unsecured) 채권을 Caa1로, 일반 선순위 무담보(Senior Unsecured) 채권을 Caa2로 각각 올렸다. 반면, 투기등급 유동성 지표(SGL)는 SGL-4를 유지해 유동성 위험이 여전히 높다고 평가했다.
이번 등급 상향은 2025년 6월 만기 채무의 성공적인 차환(Refinancing)과 2026년 1월 만기 채무 해결을 위한 자산 매각 및 담보 대출(secured debt) 조달 진척이 디폴트(채무 불이행) 위험을 완화한 데 따른 결과다.
■ 재무지표 개선 전망
무디스는 DHC의 조정 순차입금/EBITDA 비율(Net Debt/EBITDA)이 2024년 말 11.6배에서 2025년 말 약 9배로 낮아질 것으로 예상했다. 이는 고령화로 인한 수요 확대와 신규 공급 제한으로 시니어 하우징 운영 포트폴리오(Senior Housing Operating Portfolio)가 크게 성장할 것이란 전망에 기반한다.
DHC의 시니어 하우징 부문은 순영업이익(NOI)의 약 50%를 차지하지만, 단기 임대 구조·고정비 부담이 커 변동성이 높다. 이를 보완하는 의료 오피스(Medical Office) 포트폴리오는 장기 임대계약 위주여서 현금흐름 안정성을 제공한다.
■ 차입 구조 및 유동성 현황
“DHC는 2025년 상반기 담보부 채권 발행으로 2025년 6월 만기를 차환했으며, 자산 매각 대금 3억 달러로 2026년 1월 제로쿠폰 담보부 채권 일부를 상환해 잔액을 6억 4,100만 달러로 줄였다.” ― 무디스 리포트 중
2025년 6월 30일 기준, DHC는 추가 자산 매각 계약·LOI(letter of intent) 체결분 약 2억 8,000만 달러를 확보 중이다. 현금 1억 4,180만 달러와 14개 자산 담보 신규 RCF(리볼빙 신용한도) 1억 5,000만 달러를 전액 사용할 수 있다. 해당 RCF는 2029년 6월 만기다.
다만 2025년 중 CAPEX(설비투자) 약 1억 5,000만 달러가 예정돼 유동성 압박은 지속되고, 이를 반영해 무디스는 SGL-4 등급을 유지했다. 2026년 1월 만기 채권 이후 차기 만기는 2028년 1분기로 비교적 여유가 있다.
■ 용어 설명
CFR(Corporate Family Rating)은 기업이 발행한 모든 부채의 종합적 상환 능력을 평가하는 등급이다. Senior Secured는 담보가 설정된 선순위 채권, Senior Unsecured는 담보가 없는 선순위 채권을 의미한다. SGL(Speculative Grade Liquidity)는 유동성 위험을 1~4단계로 평가하며, SGL-4는 가장 취약한 수준이다.
■ 기자의 분석**객관적 수치를 기반으로 한 분석
DHC는 향후 자산 매각과 시니어 하우징 부문 실적 개선을 통해 재무 레버리지 축소를 지속할 것으로 보인다. 그러나 금리 상단 고착화 및 CAPEX 부담은 투자자들이 주시해야 할 리스크다. 특히 단기 임대 구조 특성상 운영 효율이 실적에 미치는 영향이 크므로, 임대료 인상률·점유율 추이가 등급 추가 상향의 핵심 변수로 작용할 전망이다.
리츠 시장 전반에서는 고령화 및 의료 인프라 수요가 구조적 성장 요인이지만, 공급 제한이 완화될 경우 공급 초과 위험이 부각될 수 있다. 따라서 DHC의 자산 포트폴리오 다변화 전략과 차입 구조 관리 능력이 장기적 투자 매력도를 결정할 것이다.
