【핵심 요점】
• 리얼티 인컴은 규모가 크고 배당수익률이 높은 순수 임대(net-lease) 리츠(REIT)다.
• 주가는 토끼가 아닌 거북이처럼 느리지만 꾸준히 움직일 가능성이 높다.
• 안정적인 배당이 장기 복리 효과를 과소평가해서는 안 된다.
2025년 7월 26일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 뉴욕증권거래소(NYSE : O)에 상장된 리얼티 인컴(Realty Income) 주식에 2000년 초 1만 달러를 투자했다면, 현재(2025년 7월 기준) 보유 가치는 약 5만 6,000달러에 달한다. 이는 백만 달러에는 한참 못 미치는 수준이지만, 같은 기간 S&P 500 지수를 가격 기준으로 앞질렀다는 점에서 의미가 있다.
더 나아가 배당 재투자(dividend reinvestment)를 가정하면 성과 격차는 더욱 극적이다. 1만 달러가 S&P 500에서는 약 6만 8,000달러로 불어났지만, 리얼티 인컴은 23만 달러 이상으로 증가했다.
“높은 배당수익률과 꾸준한 배당 증가는 장기 복리 효과를 극대화한다”는 교과서적 원리가 실증된 사례다.
REIT·순수 임대 구조가 주는 이점
REIT(Real Estate Investment Trust)는 부동산을 기초 자산으로 배당을 지급하는 회사 형태다. 미국 세법상 전체 과세소득의 90% 이상을 배당으로 돌려줘야 하므로, 투자자는 비교적 높은 현금 흐름을 기대할 수 있다.
순수 임대(net-lease) 구조는 건물 유지·보수·보험·세금 등 대부분의 비용을 임차인이 부담하는 계약 형태다. 리츠 입장에서는 안정적·예측 가능한 임대수입을 확보할 수 있다는 점이 강점이다.
2000년대 초만 해도 리츠는 금융 섹터 내에서 “변방 자산”으로 취급됐으나, 2014년 S&P 다우존스가 부동산을 독립 섹터로 분리하면서 기관투자가 유입이 급증했다. 이러한 자금 유입은 주가 상승과 시가총액 확대를 동시에 견인해왔다.
과거 성과 분석
리얼티 인컴은 30년 연속 연간 배당 증가라는 진기록을 보유하고 있다. 과거에는 배당수익률이 7~8%대에 달하기도 했는데, 이때 배당을 재투자한 투자자는 복리 효과의 “가속 페달”을 밟았다. S&P 500 대비 초과수익이 발생한 결정적 이유다.
필자 추정치에 따르면 리츠 섹터가 금융계 빅플레이어의 자산배분 표준 편입 대상이 된 2010년대 중후반 이후 배당수익률은 4~6%로 안정화됐다. 그러나 여전히 S&P 500(1.2% 내외)을 압도한다.
전망—거북이 전략이 여전히 유효한가
현재 리얼티 인컴 주가는 코로나19 팬데믹 이전 고점 대비 약 30% 하락한 상태다. 반면 매출·현금흐름은 견조하게 성장하고 있어 가격 회복 여력이 존재한다. 여기에 5.6% 내외 고배당이 합쳐지면, 복리 효과는 앞으로도 유효하다는 분석이 가능하다.
물론 리얼티 인컴은 하이테크 성장주처럼 급등락을 연출하지 않는다. 그러나 “저(低)변동성·고현금흐름” 자산은 포트폴리오에 심리적 안전판을 제공한다. 이를 기반으로 위험·수익률 프로파일이 높은 자산에 투자할 용기를 얻는다는 점이 재무 전략적으로 중요하다.
투자 실무 팁
• 배당 재투자 계획(DRIP)을 설정해 복리 효과를 극대화하라.
• 금리 사이클에 주목하라. 리츠는 자본조달 구조상 금리 민감도가 높다.
• 포트폴리오 분산 관점에서 리츠와 성장주를 혼합하면 위험 조정 수익률이 개선될 가능성이 크다.
전문가 시각
필자는 리얼티 인컴이 미국 리츠 시장을 대표하는 “디펜시브(방어형) 배당주”라고 평가한다. 2025~2027년 연준 금리 고점 이후 완만한 인하 사이클이 예상되는 가운데, 고정 임대차 계약 기반 현금흐름이 채권형 자산 대체 효과를 제공할 것으로 전망한다. 주가가 과거처럼 폭발적 상승을 재현할 가능성은 낮지만, 5%대 배당+주가 정상화라는 이중 모멘텀은 장기투자자에게 여전히 매력적이다.
한편 모틀리풀(Motley Fool) 스톡 어드바이저 분석팀은 현 시점에서 리얼티 인컴보다 높은 성장 잠재력을 지닌 10개 종목을 추천하고 있다. 그러나 과거 넷플릭스·엔비디아 사례처럼 고위험·고성장주는 강한 변동성을 동반한다. 이에 따라 리얼티 인컴은 ‘배당 안전판’을 제공하는 기초 자산으로서 기능할 수 있다.
결론적으로 1만 달러 혹은 10만 달러를 리얼티 인컴에 투자한다고 해서 곧장 백만장자가 되기는 어렵다. 다만 장기 복리·안정 배당·가격 회복이라는 3박자를 통해 꾸준한 자산 증식을 노릴 수 있다는 점이 핵심이다.
