뉴욕 상업용 부동산 업계가 임대료 동결을 공약한 차기 시장 Zohran Mamdani 당선인과의 대화를 서둘러 모색하고 있다. 업계는 당선인의 주거비 부담 완화와 주택 공급 촉진 구상이 본격화하는 과정에서 규제 환경과 투자 심리에 중대한 파장이 있을 것으로 보고, 정책 설계 단계부터 참여해 현실적인 대안을 제시하겠다는 입장이다.
2025년 11월 10일, 로이터 보도에 따르면, 업계의 가장 큰 우려는 렌트 스테빌라이즈드 아파트 대상 임대료 동결이 건물 유지·보수와 리노베이션 여력을 제약하고, 해당 자산군에 대한 투자 수요를 둔화시킬 수 있다는 점이다. 이는 금융 조달 비용과 운영비가 상승하는 환경에서 순영업이익 축소로 직결될 수 있다는 판단과 맞닿아 있다.
비영리 주택 이해관계자 연합체인 내셔널 하우징 컨퍼런스의 David Dworkin 대표는 ‘당선인이 가장 효과적으로 성공하려면, 이 도시에서 공공성 있는 주택을 개발·운영하는 주체들과 마주 앉아 무엇이 필요한지 묻는 것부터 시작해야 한다’고 말했다. 그는 ‘우리는 뉴욕에서 매우 활발히 활동하는 회원들과 주택 분야의 싱크리더들을 보유하고 있으며, 그들과의 연결을 기꺼이 지원하겠다’고 덧붙였다.
지난주 실시된 뉴욕시장 선거에서 만 34세의 진보 성향 민주당원인 Mamdani 당선인이 승리한 배경에는 청년층, 신도시 유입 인구, 첫 투표자, 임차인의 결집이 있었던 것으로 NBC 뉴스 출구조사가 전했다. 이들 상당수는 미국에서 가장 인구가 많고 비용이 높은 도시 중 하나인 뉴욕에서 생활비를 낮추겠다는 당선인의 공약에 호응했다.
뉴욕시장이 임대료를 직접 결정하는 권한은 없지만, 시장실은 임대 지침 위원회(Rent Guidelines Board·RGB)의 위원을 지명한다. RGB가 임대 상한을 설정하고, 임대료 동결 시행 역시 RGB의 의결이 필요하다. 또한 시장은 신규 주택 개발과 기타 건물의 용도지역제에 영향력을 행사하고 시 예산을 편성한다. 이는 향후 주택공급과 개발 인센티브 설계의 핵심 레버로 꼽힌다.
과거 Bill de Blasio 전 시장은 렌트 스테빌라이즈드 아파트에 대한 임대료 동결을 추진한 바 있으나, 현 퇴임 예정인 Eric Adams 시장은 이를 되돌렸다. 제도 운용의 연속성과 일관성이 부족했다는 지적이 존재한다는 점에서, 이번 공약 이행 과정에서도 정책의 지속 가능성이 핵심 쟁점이 될 전망이다.
뉴욕 아파트 협회(New York Apartment Association·NYAA) 최고경영자 Kenny Burgos는, 9인으로 구성된 RGB의 일부 구성이 교체되더라도 당선인이 추진하는 임대료 동결안을 RGB가 승인할 가능성은 낮다고 내다봤다. 그는 ‘그간 데이터가 악화해 왔다는 점을 위원들이 꾸준히 들여다봤다’고 말했다.
Burgos는 이어 ‘20만 개가 넘는 저소득층 주거 유닛이 비용 상승으로 사실상 기능 부전 상태에 놓여 있다’고 지적했다. 임대료 동결은 해당 주택들에 ‘관 뚜껑에 마지막 못을 박는 격’이 될 수 있다고도 했다.
새로운 절충의 길
RGB가 2025년에 발표한 연구에 따르면, 1974년 이전 준공된 임대 규제 적용 주택의 평균 순영업이익(NOI)은 2020~2023년 사이 명목 기준으로 9% 감소했다. 맨해튼 외 지역 건물의 감소율은 25%를 상회했다. Burgos는 ‘비용이 상승해 해당 주택이 고전한다는 데이터가 분명한데, 어떻게 임대료 동결이라는 결론에 도달하는지 상상하기 어렵다’고 말했다. RGB는 취재진의 논평 요청에 즉각 응답하지 않았다.
NYAA에 따르면, 뉴욕시에서 공공성 있는 주택 개발 금융을 지원하는 주요 부동산 기업으로 Blackstone [/equities/the-blackstone-group], Brookfield Properties, Pinnacle Realty of New York, SL Green [/equities/sl-green-realty] Realty가 꼽힌다. Blackstone과 SL Green은 논평을 사양했으며, Pinnacle과 Brookfield는 즉각적인 답변을 내놓지 않았다.
업계 일각에서는 임대인과 당선인 사이의 새로운 협력 경로를 기대하는 시각도 있다. Community Builders의 부동산 개발 수석부사장 Jesse Batus는, 뉴욕시에서 약 1,000개의 공공성 있는 임대 유닛을 보유하고 향후 800개 이상을 추가로 건설할 계획이라고 밝히며 ‘당선인은 임대료 동결과 주거비 부담 완화가 곧바로 임대인을 방치한다는 뜻은 아니라는 점을 전면에 내세웠다’고 말했다. 그는 ‘비용이 오르는 현실은 알지만, 당선인이 누가 승자고 패자인지 골라내는 방식으로 접근한다고 보지 않는다’고 덧붙였다.
Mamdani 당선인은 당선 연설에서 200만 명이 넘는 렌트 스테빌라이즈드 임차인의 임대료를 동결하겠다고 공언했다. 당선인 측 대변인은 논평 요청에 즉각 응답하지 않았다.
American Real Estate Society의 전무이사 David Funk는 이러한 정책이 뉴욕시의 공공성 있는 주택 시장뿐 아니라 기타 상업용 부동산 투자 매력에도 파급을 미칠 수 있다고 우려했다. 이는 해당 건물들의 이익 마진이 잠재적으로 훼손될 수 있기 때문이다. Funk는 ‘역사적으로 임대 규제는 투자 위축을 초래해 왔다’고 말했다. 그가 이끄는 협회는 학계와 업계의 싱크리더들을 회원으로 두고 있다.
업계의 협력 제안
정책 설계가 진행되는 동안 당선인과의 협업을 희망한다는 목소리도 이어졌다. 뉴욕부동산위원회(REBNY) James Whelan 회장은 차기 시장과 함께 ‘주택 감내가능성 문제와 도시에 산적한 다른 과제들을 해결할 준비가 되어 있다’고 밝혔다.
직접 대출 방식의 상업용 부동산 금융사 Parkview Financial의 설립자 겸 CEO인 Paul Rahimian은 이메일에서 Mamdani 당선인과의 면담을 환영한다며, ‘뉴욕시 주민들이 생활비를 감당할 수 있도록 아이디어를 최선의 방식으로 실행하는 전략을 함께 짜고 싶다’고 전했다.
Partnership for New York City의 CEO Kathryn Wylde는 ‘부동산 커뮤니티가 특히 우려하고 있으나, 당선인은 그들과 만나 왔고 프로-디벨롭먼트(개발 친화) 신호를 보냈다’고 말했다. 그녀는 또 ‘그는 우리가 많은 주택을 짓도록 하겠다는 의지를 갖고 있다. 그 점이 다소 안도감을 주었다’고 덧붙였다. 해당 단체의 회원사에는 월스트리트 은행, 사모펀드, 로펌 등이 포함된다.
용어 설명과 맥락
렌트 스테빌라이즈드: 뉴욕시에서 일정 기준을 충족한 임대주택에 적용되는 임대료 규제 체계로, 매년 임대 지침 위원회(RGB)가 정하는 인상률 가이드라인의 적용을 받는다. 임차인 보호와 주거 안정이 목적이다.
임대 지침 위원회(Rent Guidelines Board): 시장이 지명하는 위원들로 구성되어 렌트 스테빌라이즈드 주택의 인상률 또는 동결 여부를 표결로 결정한다. 위원 구성 변화가 의사결정 방향에 영향을 줄 수 있다.
순영업이익(NOI): 임대수익에서 운영비용을 차감한 수치로, 부동산 자산의 실질 수익력을 보여주는 핵심 지표다. 금융비용과 세금은 제외한다.
출구조사(Exit Poll): 투표 직후 유권자를 상대로 실시해 투표 성향과 동기를 파악하는 조사다. 선거 결과의 배경을 이해하는 데 활용된다.
기자 분석
첫째, 본 사안의 결정권 축은 RGB와 시의 용도지역제·예산 권한으로 양분된다. 시장이 직접 임대료를 동결할 수는 없으나, 위원 인선과 정책 신호를 통해 표결 환경을 바꿀 수 있다. 동시에 개발 인허가·용도 변경 등 공급 측 개혁은 주택 부족을 완화해 임차인·임대인 간 긴장을 다소 줄이는 간접적 효과를 기대케 한다.
둘째, 업계가 제시한 NOI 하락 9%(맨해튼 외 25% 이상)와 ‘기능적 파산’ 경고는 유지보수의 최소비용을 중심에 둔 논지다. 이는 임대료 동결이 단기적으로 임차인에게 안도를 주더라도, 장기적으로는 건물 품질 저하와 공급 감소를 야기할 수 있다는 위험을 부각한다. RGB가 역사적 데이터와 비용 곡선을 중시하는 만큼, 단선적인 동결안은 표결에서 난항을 겪을 가능성이 제기된다.
셋째, 업계와 시민사회 간 협의 테이블이 조기에 가동되면, 당선인이 강조한 ‘임대인 배제 없는 감내가능성’ 원칙을 구체화하는 계기가 될 수 있다. 기사 내 인용에서 보듯 업계는 프로-디벨롭먼트 신호를 일부 확인했고, 이는 개발 절차 간소화, 공급 촉진과 같은 성장 경로에 대한 기대를 남긴다. 반면 임차인 보호 장치의 실질성이 담보되지 않으면 정치적 지지가 약화할 수 있다.
넷째, 투자심리는 정책의 예측 가능성에 민감하다. 관련 발언에서 드러나듯, 임대 규제 강화는 전반적 상업용 부동산 투자 매력에 ‘할인’을 유발해 왔다는 시각이 있다. 따라서 규제 강도와 기간, 검토 주기, 비용 압력 지표 등을 투명하게 제시하는 것이 시장 변동성을 낮추는 핵심으로 보인다.
결국 뉴욕시는 임차인 보호와 건물의 재무 건전성 사이의 미세한 균형을 요구받고 있다. 이번 선거를 통해 확인된 생활비 부담 완화에 대한 강한 사회적 요구와, 업계의 지속 가능한 운영에 대한 경고가 동시에 존재하는 만큼, 향후 몇 달간의 RGB 표결 과정과 개발 정책 신호가 뉴욕시 상업용 부동산의 방향성을 가를 분수령이 될 전망이다.
