전국적으로 활성 매물 24.8% 급증, 그러나 금리 부담이 수요를 억제
부동산 정보업체 레드핀(Redfin)에 따르면 최근 1년간 미국 전역의 ‘액티브 리스팅(Active Listings)’, 즉 매도자가 실제로 시장에 내놓고 판매를 시도 중인 주택 물량이 24.8% 증가했다. 매물 급증은 일반적으로 ‘바이어스 마켓(Buyer’s Market)’※1으로 불리는 구매자 우위 국면을 유발하지만, 동시에 7%대 모기지 금리가 지속되면서 실수요자의 자금 부담이 커져 거래는 지지부진한 상태다.
2025년 8월 15일, 나스닥닷컴(Nasdaq.com)의 보도에 따르면 이러한 상황에서 투자자와 실수요자들은 연방준비제도(Fed) 의장 제롬 파월이 기준금리를 인하할 경우 가장 먼저 가격이 튀어 오를 도시가 어디인지 주목하고 있다.
‘금리 인하→월 상환액 감소→대기 수요 폭발’이라는 공식이 현실화될 경우, 이미 매물이 부족한 지역은 가격이 급등할 가능성이 높다. 모기지 이자율이 1%P만 내려가도 월 상환액이 수십만 원가량 줄어드는 까닭에, 고금리로 대기 중인 잠재 구매자들이 일제히 시장 진입을 시도할 수 있다는 의미다.
※1 바이어스 마켓: 공급(매물)이 수요(구매자)보다 많아 협상력이 구매자에게 있는 시장을 말한다. 반대 개념은 셀러스 마켓(Seller’s Market)이다.
1. 캔자스시티(미주리주)
· 중간 주택가격: 251,923달러
· 시장에 머무는 기간: 7일
코로나19 팬데믹 기간 대부분의 대도시가 과열됐던 것과 달리, 캔자스시티는 상대적으로 ‘냉정’한 가격 수준을 유지했다. 그러나 현재는 평균 매물 노출 기간이 단 7일에 불과할 정도로 공급이 극도로 타이트하다. 주택 매입·매각 전문업체 ‘셀 마이 하우스 패스트 오하이오’(Sell My House Fast Ohio)의 설립자 프레드 로주디체(Fred Loguidice)는 “중서부는 경제 펀더멘털이 탄탄하고 직업군이 다양해 해안 도시 대비 집값이 낮다”면서 “금리가 소폭이라도 내리면 잠재 수요가 한꺼번에 몰릴 것”이라고 분석했다.
2. 스포캔(워싱턴주)
· 중간 주택가격: 404,401달러
· 시장에 머무는 기간: 11일
부동산 플랫폼 질로우(Zillow)에 따르면 스포캔에서는 38.1%의 주택이 호가 이상에 거래되고, 32.2%만이 호가 이하에 매매된다. 전국 평균(각각 29.5%, 50.9%)과 비교하면 수요 초과 현상이 뚜렷하다. 이는 ‘가격만 합리적이면 바로 사겠다’는 잠재 구매자가 다수 대기하고 있음을 의미한다.
3. 미니애폴리스(미네소타주)
· 중간 주택가격: 337,547달러
· 시장에 머무는 기간: 14일
미니애폴리스는 51.5%의 매물이 호가 초과에 거래돼 전국에서 가장 ‘셀러스 마켓’ 성향이 짙은 지역 중 하나다. 로주디체는 “7%대 모기지 금리는 특히 첫 주택 구입자에게 치명적”이라며 “패니매(Fannie Mae)는 2026년 말 모기지 금리가 6.2% 수준으로 안정될 것이라 전망했고, 그 정도만 돼도 상당수 대기 수요가 시장에 복귀할 것”이라고 설명했다.
4. 앨런타운(펜실베이니아주)
· 중간 주택가격: 307,836달러
· 시장에 머무는 기간: 7일
필라델피아와 뉴욕시 사이에 위치한 앨런타운은 ‘하이브리드 근무’ 확산으로 통근 도시로서의 위상이 높아졌다. 전체 매물 중 단 28%만이 호가 이하로 거래되며, 레온 피셔(Leon Fisher) 주택시장 분석가는 “높은 금리 상황에서도 연간 집값이 3.5% 상승해 전국 평균(0.5%)의 7배에 달한다”며 “금리가 내리면 억눌린 수요가 한꺼번에 분출될 것”이라고 진단했다.
5. 우스터(매사추세츠주)
· 중간 주택가격: 435,061달러
· 시장에 머무는 기간: 9일
우스터는 인접 대도시 보스턴 대비 약 30만 달러 저렴한 가격 덕분에 전통적인 ‘보스턴 통근자 베드타운’ 역할을 해왔다. 현재 매물의 59.5%가 호가 초과에 거래돼 공급 부족이 극심하며, 피셔는 “보스턴이 과열될 때마다 우스터로 수요가 이전되는 스필오버(Spillover) 효과가 반복돼 왔다”면서 “금리 인하라는 ‘방아쇠’만 당기면 폭발적인 가격 상승으로 이어질 수 있다”고 내다봤다.
금리 인하 시나리오와 시장 전망
미국 중앙은행인 연방준비제도가 2024년부터 가파른 긴축을 이어오며 기준금리를 5%대 후반까지 끌어올린 이후, 주택 모기지 금리는 7% 내외에서 고착됐다. 30년 고정 모기지의 월 상환액이 급증하면서 실수요자는 물론 투자자도 관망세로 돌아섰고, 일부 지역에선 가격 하락 압력도 나타났다.
하지만 본문에서 언급된 5개 도시는 매물 부족·통근 편의·가격 경쟁력 등 구조적 강점을 공유한다. 금리가 단기간 내 50~100bp(베이시스포인트)만 내려가도 대기 수요가 즉각 유입돼 가격 변동성이 커질 가능성이 높다. 특히 하이브리드 근무, 원격 근무 트렌드로 ‘도심 외곽의 중간 가격대 주택’에 대한 선호가 강화되는 점도 가격 상승 요인으로 작용할 전망이다.
전문가 의견: 모기지 시장 조사업체 블랙나이트(Black Knight)는 “금리가 1%P 하락할 때마다 약 500만 가구의 잠재 수요가 추가로 확보된다”는 통계를 제시한다. 이에 따라 연준의 첫 ‘금리 인하 신호’는 심리적 전환점으로 작용해, 매수세가 얇은 시장일수록 가격 상승폭이 빠르고 가팔라질 수 있다.
다만, 연준이 실제로 금리를 언제, 얼마나 내릴지는 경제 지표에 달려 있다. 물가 상승률이 재차 고착화되면 인하 시점은 미뤄질 것이고, 장기금리가 즉각적으로 연동되지 않을 가능성도 존재한다. 주택 구입을 고려하는 독자라면 단순히 ‘금리 인하’만을 근거로 섣부른 매수에 나서기보다, 지역별 고용시장·임대수익률·장기 수요 등을 종합적으로 평가해야 한다.
본 기사는 GOBankingRates.com이 2025년 8월 15일 발행한 “5 Housing Markets Could See a Surge in Prices if Chairman Powell Cuts Interest Rates” 기사를 번역·재구성한 것이다.
