밸리데아(Validea)의 데이비드 드레먼(David Dreman) 기반 전략이 2025년 12월 19일 업데이트됐다는 내용이다. 이 보고서는 밸리데아가 운영하는 Contrarian Investor(컨트래리언 인베스터) 모델을 기준으로 당일 업그레이드 종목을 정리한 것이다. 해당 전략은 시장에서 인기가 낮은 중형 및 대형주 가운데 펀더멘털(기초체력)이 개선되는 종목을 찾아내는 역발상(컨트래리언) 투자 방식이다.
2025년 12월 19일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 이번 일일 업그레이드에서 VICI PROPERTIES INC (티커: VICI)가 주목을 받았다. VICI는 부동산 운영(Real Estate Operations) 업종의 대형 가치주로 분류되며, 밸리데아의 드레먼 전략에 따른 종목 평점이 기존 64%에서 76%로 상승했다. 밸리데아의 보고서는 평점이 80% 이상이면 전략이 해당 종목에 어느 정도 관심을 가진다고 해석하며, 90% 초과는 강한 관심을 의미한다고 설명한다.
회사 개요
VICI Properties Inc.는 리츠(REIT, 부동산 투자 신탁)다. 회사는 게임(gaming), 환대(hospitality), 웰니스, 엔터테인먼트 및 레저 목적의 목적지를 소유·인수하며 장기 트리플넷(triple-net) 임대계약을 체결하는 방식으로 사업을 영위한다. 회사는 미국과 캐나다 전역에 걸쳐 지리적으로 분산된 포트폴리오로 총 93개의 체험형(experiential) 자산을 보유하고 있으며, 그 구성은 54개의 게임(카지노) 부동산과 39개의 기타 체험형 부동산으로 이루어져 있다. 대표 자산으로는 라스베이거스의 시저스 팰리스(Caesars Palace), MGM 그랜드(MGM Grand), 베네시안 리조트(The Venetian Resort) 등이 포함된다.
포트폴리오는 1억 2,700만 평방피트(127,000,000 sq ft)2에 달하며, 약 60,300개의 호텔 객실과 500개 이상의 레스토랑·바·나이트클럽·스포츠북을 갖추고 있다. 자산은 대부분 장기 트리플넷 임대계약으로 게임·레저·환대 운영사에게 제공되고 있으며, 회사는 또한 4개의 챔피언십 골프 코스와 라스베이거스 스트립 인근 약 33에이커의 미개발·저개발 토지를 보유하고 있다.
전략별 검사 요약
밸리데아 보고서는 해당 주식이 드레먼 전략의 각 시험(테스트)을 통과했는지 여부를 표기했다. 아래는 요약 결과다.
MARKET CAP: PASS
EARNINGS TREND: FAIL
EPS GROWTH RATE IN THE IMMEDIATE PAST AND FUTURE: PASS
P/E RATIO: PASS
PRICE/CASH FLOW (P/CF) RATIO: FAIL
PRICE/BOOK (P/B) VALUE: FAIL
PRICE/DIVIDEND (P/D) RATIO: PASS
CURRENT RATIO: FAIL
PAYOUT RATIO: PASS
RETURN ON EQUITY: FAIL
PRE-TAX PROFIT MARGINS: PASS
YIELD: PASS
LOOK AT THE TOTAL DEBT/EQUITY: PASS
참고: 위의 각 항목은 동일한 가중치를 갖지 않으며 상호 독립적이지 않을 수 있다. 표는 전략적 맥락에서 해당 종목의 강점과 약점을 간략히 제시한 것이다.
데이비드 드레먼(About David Dreman)
데이비드 드레먼의 켐퍼-드레먼(Kemper-Dreman) 하이 리턴 펀드는 역사적으로 우수한 성과를 기록했으며, Lipper Analytical Services에 따르면 1988년부터 1998년까지 동종 그룹 255개 펀드 중 최고 성과를 거두었다. 드레먼이 저서 Contrarian Investment Strategies: The Next Generation를 출간할 당시, 그의 펀드는 Lipper의 데이터베이스에 등록된 3,175개 펀드 중 여러 기간에서 1위를 차지한 바 있다. 드레먼은 자산운용 외에도 오랜 기간 Forbes 잡지의 칼럼니스트로 활동했다.
밸리데아(Validea)에 대하여
밸리데아는 투자 전설들이 발표한 투자 전략을 추적하는 투자 리서치 서비스다. 밸리데아는 워런 버핏(Warren Buffett), 벤저민 그레이엄(Benjamin Graham), 피터 린치(Peter Lynch), 마틴 즈바익(Martin Zweig) 등 장기적으로 시장을 능가한 투자 거장들의 공개된 전략을 바탕으로 종목 분석 및 모형 포트폴리오를 제공한다.
“평점이 80%에 가깝거나 그 이상일 경우 해당 전략의 관심이 일부 존재하며, 90% 이상은 강한 관심을 의미한다”
용어 설명
리츠(REIT): 부동산 투자 신탁으로, 일반적으로 부동산에서 나오는 임대료 수익을 투자자에게 배당 형태로 돌려주는 구조다. 트리플넷(triple-net) 임대: 임차인이 재산세·보험료·유지보수 등 대부분의 비용을 부담하는 장기 임대계약 방식으로, 리츠의 안정적 현금흐름에 기여한다. P/E(주가수익비율), P/B(주가순자산비율), P/CF(주가현금흐름비율) 등은 주가의 상대적 가치평가 지표다. 이들 지표는 산업 특성 및 자산구성에 따라 해석 방식이 달라질 수 있다.
시장 및 투자 시사점
이번 평점 상승은 밸리데아의 드레먼 모델 관점에서 VICI의 기초체력(fundamentals) 또는 밸류에이션(가치) 측면에서 일부 개선 신호가 감지되었음을 시사한다. 다만 보고서 자체에서 밝힌 것처럼 80% 이상이 되어야 전략의 명확한 관심이 시작되므로, 현재 76%는 관심이 높아졌음을 의미하나 강한 매수 신호로 해석하기에는 제한적이다. 리츠 특성상 배당수익률(Yield)과 총부채비율(Total Debt/Equity)은 투자자들에게 중요한 지표이며, 밸리데아는 해당 항목들에서 대체로 양호한 신호를 제시했다(Pass 표기).
실무적으로는 다음과 같은 점을 주목할 필요가 있다. 첫째, VICI의 포트폴리오가 카지노와 레저 산업에 집중되어 있으므로 게임·관광 수요의 경기 민감도가 높다. 경기 회복과 관광수요 증가 시 매출과 임대료 안정성이 높아질 가능성이 크다. 둘째, 트리플넷 임대 구조는 운용사 신용도와 계약 만기, 리오프닝(영업 재개) 관련 조건에 따라 현금흐름의 안정성이 좌우된다. 셋째, 리츠의 시가배당률과 배당정책은 금리 변동과 직결되므로, 향후 금리 환경에 따른 주가 변동성이 존재한다.
단기적 영향: 밸리데아의 평점 상승은 전략 팔로워 및 퀀트 펀드의 포지셔닝에 작은 자극을 줄 수 있다. 그러나 80% 문턱을 넘지 못한 상태이므로 단기적으로 대규모 매수 흐름을 촉발할 가능성은 제한적이다.
중장기적 관점: 만약 VICI가 지속적인 펀더멘털 개선을 통해 밸리데아 평점을 추가로 끌어올리거나, 부동산·레저 산업의 경기 개선으로 실적과 현금흐름이 안정된다면 기관투자가의 관심이 확대될 수 있다. 이는 중장기적으로 주가의 상향 요인이 될 수 있으나, 높은 레버리지(총부채 대비 자본)나 금리 상승 환경에서는 리스크로 작용할 수 있다.
마무리
밸리데아의 이번 일일 업그레이드는 VICI PROPERTIES가 드레먼 전략의 관점에서 주목할 만한 개선 신호를 일부 보였음을 알린다. 투자자들은 밸리데아 평점 변동과 더불어 VICI의 임대계약 구조, 자산 포트폴리오 구성, 부채비율 및 금리 민감도를 종합적으로 검토해 투자 판단을 내려야 한다. 또한 리츠 특유의 배당정책과 카지노·레저 산업의 경기민감성을 감안해 분산투자와 리스크 관리를 병행하는 것이 권고된다.
