스탠더드앤드푸어스(S&P) 글로벌 레이팅스가 물류 부동산 전문 기업 CTP N.V.의 장기 신용등급을 기존 ‘BBB-’에서 ‘BBB’로 한 단계 올리고, 전망을 ‘안정적(Stable)’으로 유지했다고 발표했다.
2025년 9월 15일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 이번 등급 상향은 CTP가 최근 수년간 보여준 사업 지위 강화와 재무 건전성 유지를 S&P가 긍정적으로 평가한 결과다.
S&P는 보고서에서 “CTP는 2020년 이후 포트폴리오 총자산가치(GAV)를 5억9,000만 유로에서 1,710억 유로로 거의 세 배 가까이 확대하며, 10개 유럽 시장에 걸쳐 지리적 입지를 확장했다”고 설명했다. 특히 중·동부 유럽(Central & Eastern Europe) 지역에서는 26%~28% 수준의 시장점유율을 확보해 선도적 위치를 유지하고 있다.
■ 포트폴리오 현황
CTP의 자산은 총 2억6,000만 제곱미터(260 assets) 규모로 확대됐으며, 국별 비중은 체코 42%, 루마니아 15%, 독일 11%, 헝가리·슬로바키아 각 8%, 폴란드 7%, 세르비아 4%, 네덜란드 3%, 불가리아 2%, 오스트리아 1% 순이다.
테넌트(임차인) 역시 다국적 기업과 대형 물류업체 중심으로 고르게 분포돼 있으며, 단일 임차인이 전체 임대수익의 2.5% 이상을 차지하지 않는다는 점이 리스크 분산 구조를 강화했다. 회사는 약 85%의 높은 임차인 유지율과 6.2년의 가중평균 잔여 임대기간(WALE)을 나타냈다.
■ 재무 지표와 주주 지원
CTP는 공격적 확장에도 불구하고 부채비율(LTV)을 40%~45%로 유지하며 재무 규율을 증명했다. 2024년 9월에는 3억 유로 규모의 신주 발행(Equity Injection)을 완료해 주요 주주들의 장기 성장 의지를 재확인했다.
2025년 상반기 기준, 동일 자산 임대수익(Like-for-like Rental Income)은 전년 동기 대비 약 5% 증가했다. 이는 임대료 지수화(Indexation) 및 재임대 과정에서의 양(+)의 재조정 효과(Positive Reversion)가 복합적으로 작용한 결과다. 같은 기간 체결된 신규·연장 임대 면적은 101만5,000㎡이며, 월 평균 임대료는 ㎡당 5.98유로로 상승했다.
■ 2025~2026년 전망
S&P는 “CTP의 동일 자산 임대료 성장률이 2025년 2.5~3.0%, 2026년 2.0~3.0% 수준으로 점진 둔화하겠으나, 전체 임대차의 70%가 소비자물가지수(CPI) 연동 조항을 포함하고 있어 안정적 현금흐름이 유지될 것”이라고 내다봤다. 점유율(Occupancy)은 93~94% 범위에서 안정될 것으로 예상됐다.
조정 부채/자기자본플러스부채(Adjusted Debt-to-Debt+Equity)는 50~51%, 부채/EBITDA는 약 11.0~13.0배, EBITDA 이자보상배율은 2.5~2.6배 수준으로 회복될 전망이다.
용어 설명
• Loan-to-Value(LTV): 자산가치 대비 부채 비율로, 부동산·인프라 기업의 재무 건전성을 판단하는 핵심 지표다.
• EBITDA 이자보상배율: 영업현금흐름이 이자 비용을 얼마나 커버할 수 있는지를 보여주는 비율로, 2.0배 이상이면 비교적 안전하다고 평가된다.
■ 유동성·차입 구조
2025년 6월 30일 기준 CTP는 8억5,000만 유로의 현금성 자산을 보유했으며, 2029년 만기의 13억 유로 규모 리볼빙 크레디트 라인도 확보해 ‘적절(Adequate)’ 등급의 유동성을 유지했다. 2025년 3월에는 총 10억 유로(5억 유로 × 2) 규모의 공모채를 발행해 향후 12개월 만기 도래분을 모두 선제적으로 차환했다.
S&P는 “Debt/EBITDA 비율이 13배를 상회하거나, EBITDA 이자보상배율이 2.4배 미만으로 하락, 혹은 부채/자본+부채 비중이 55%를 초과해 지속될 경우 신용등급을 하향 조정할 수 있다”고 경고했다.
■ 전문가 시각
언론·신용평가업계 일각에서는 “BBB급 투자적격 등급은 기반금리 상승기에도 자본조달 비용을 합리적 범위로 유지할 수 있는 중요한 기준선”이라며 “CTP가 물류 자산 경쟁력과 장기 임대계약 기반을 유지하는 한, 이번 상향은 유럽 물류 부동산 시장에 긍정적 신호”라고 평가한다.
다만, 물류 부문은 거시경제·소비 경기 변동에 민감한 특성이 있어, 향후 금리 경로와 국가별 정치·규제 리스크가 CTP의 재무지표에 미칠 영향을 면밀히 주시해야 한다는 분석도 나온다.
본 기사는 AI의 지원을 받아 작성되었으며, 담당 에디터의 검수를 거쳤다.
