[뉴욕] 미국 최대 쇼핑몰 운영사 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group·SPG)이 국제 신용평가사 S&P 글로벌 레이팅스(S&P Global Ratings)로부터 투자적격 ‘A’ 등급을 부여받았다. 이는 기존 ‘A-’에서 한 단계 상향된 것으로, 평가사 측은 회사의 견조한 영업 실적과 부동산 섹터의 탄탄한 기초체력을 근거로 제시했다.
2025년 8월 11일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 이번 등급 조정은 거시 경제적 불확실성에도 불구하고 사이먼 프로퍼티 그룹이 지난해 상반기(2024년 7월~2025년 6월)에 국내 부동산 순영업이익(NOI)을 전년 동기 대비 3.8% 끌어올린 성과를 반영한 것이다. 같은 기간 점유율은 40bp(베이시스포인트) 상승해 96.0%를 기록했다.
특히 대표 자산군 가운데 하나인 ‘밀스(Mills)’ 포트폴리오는 임대 점유율 99.3%로 사상 최고치를 찍었다. 동시에 몰 및 아웃렛의 평균 최소 기본 임대료도 전년 동기 대비 1.3% 상승했으며, 소매 매출(평방피트당) 역시 736달러로 견조한 수준을 유지했다.
재무 건전성 지표 세부 분석
S&P는 사이먼의 보수적 재무 정책을 주요 상향 요인으로 꼽았다. 2025년 6월 30일 기준 12개월 추적치(트레일링) 조정 부채/EBITDA 비율은 5.5배로, 전년 5.4배와 유사한 수준을 유지했다. 조정 고정비 커버리지(Adjusted Fixed-Charge Coverage)는 4.2배로 0.1배포인트 개선됐다.
EBITDA 대비 부채 비율은 기업이 현금흐름으로 부채를 얼마나 빠르게 상환할 수 있는지를 보여주는 핵심 지표다. 일반적으로 6배 이하를 ‘건전한 레버리지’로 평가하는 만큼, 5.5배는 업계 평균보다 안정적이라는 평가가 나온다. 고정비 커버리지 또한 이자·임차료를 포함한 필수 비용을 영업현금 흐름으로 얼마나 충분히 감당할 수 있는지를 가늠하는 지표로, 4배 이상이면 재무적 완충력이 높다는 의미다.
총 10억 달러 규모 개발·M&A 전략
회사는 현재 10억 달러(약 1조3,000억 원) 규모의 개발 프로젝트를 진행 중이다. 이 가운데 40%는 주거·오피스·호텔 등이 결합된 ‘믹스드 유즈’(혼합 용도) 자산으로, 평균 수익률은 9% 수준으로 알려졌다. 사이먼은 대형 쇼핑몰에 주거·엔터테인먼트·사무공간을 결합해 임대료와 방문객 체류 시간을 동시에 끌어올리는 전략을 지속적으로 강화하고 있다.
또한 2025년 들어 세 건의 전략적 인수·합병(M&A)을 완료했다. 1월에는 이탈리아 소재 럭셔리 아웃렛 두 곳을 3억9,240만 달러에 매입했으며, 자금은 주로 3억5,000만 유로 규모의 은행 대출로 조달했다. 4월에는 브라이어우드 몰(Briarwood Mall)의 잔여 50% 지분을 920만 달러에 사들였고, 6월에는 마이애미 브릭켈시티센터(Brickell City Centre) 리테일 부문의 남은 75% 지분을 약 5억 달러에 인수했다.
S&P의 전망 및 시장 의미
“우수한 자산 퀄리티를 갖춘 리테일 부동산의 견고한 수요가 사이먼의 실적을 뒷받침할 것이며, 회사는 조정 부채/EBITDA를 중·고 5배대에서 안정적으로 유지할 것으로 예상한다.” — S&P 글로벌 레이팅스
S&P는 등급 전망을 ‘안정적(Stable)’으로 제시했다. 이에 따라 향후 12~24개월 동안 추가 상향 혹은 하향 가능성은 낮게 평가된다. 다만, 회사가 대규모 차입을 동반한 추가 인수에 나서 레버리지를 6배 이상으로 끌어올리거나, 소비 경기 악화로 NOI가 두 자릿수 이상 감소할 경우 등급이 다시 하향될 수 있다고 지적했다.
시장 전문가들은 이번 상향 조정이 사이먼에게 자본 조달 비용 절감 및 투자자 저변 확대라는 두 가지 긍정적 효과를 가져다줄 것으로 보고 있다. ‘A’ 등급은 보험사·연기금 등 보수적 기관투자자들의 편입 한도 요건을 충족하는 수준이기 때문이다.
부동산 리츠(REITs) 업계 파급효과
미국 리츠 업계에서는 코로나19 이후 전자상거래 확대, 금리 상승, 소비 패턴 변화 등 복합적 압력을 받아왔으나, 프라임급 자산을 보유한 대형 사업자는 여전히 차별화된 실적을 보이고 있다. 사이먼의 사례는 프리미엄 쇼핑몰·아웃렛 중심 포트폴리오가 여전히 투자 매력을 지닌다는 점을 방증한다는 평가다.
한편, 투자은행(IB) 업계는 이번 신용등급 상향이 동사의 향후 배당 정책 및 자사주 매입 전략에도 긍정적 여지를 줄 것으로 전망한다. 레버리지 부담이 낮아지면 주주환원 여력이 확대될 가능성이 있기 때문이다.
용어 설명
1 NOI(Net Operating Income) — 부동산 자산의 영업수익에서 운영비용을 차감한 값으로, 임대 부동산의 실질적 현금 창출력을 나타내는 핵심 지표다.
2 EBITDA 대비 부채(Leverage) — EBITDA(법인세·이자·감가상각·무형자산상각 차감 전 이익) 대비 총부채 비율로, 기업의 부채 상환 능력을 판단한다.
3 고정비 커버리지(Fixed-Charge Coverage) — EBITDA에서 이자와 임차료 등 고정비를 얼마나 충분히 보전할 수 있는지 나타내는 지표다.
이상과 같이, 사이먼 프로퍼티 그룹은 우수한 영업실적, 안정적 재무구조, 적극적 성장 전략을 바탕으로 S&P로부터 ‘A’ 등급을 부여받았으며, 이는 리츠 업계 전반에 긍정적인 신호로 작용할 전망이다.
