국제 신용평가사 S&P 글로벌 레이팅스가 영국 주거용 임대사업자인 그레인저(Grainger)의 신용전망(Outlook)을 기존의 ‘안정적(Stable)’에서 ‘긍정적(Positive)’으로 상향 조정하면서 등급은 ‘BB+’로 유지했다고 밝혔다. 이 같은 조정 배경에는 임대사업(특히 민간 임대주택(PR S))의 강화와 재무정책의 수정이 자리잡고 있다.
2025년 12월 22일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, S&P는 그레인저의 자산 매각 비중이 총 연간 매출에서 차지하는 비율이 점차 축소될 것으로 예상하면서 2027년까지 자산매각이 EBITDA에 기여하는 비중을 20%~25%로 전망했다. 이는 2022년 약 55%였던 수준에서 크게 낮아진 것이다.
그레인저의 임대 포트폴리오는 10년간 연평균성장률(CAGR)이 약 14%에 달하는 등 탄력성을 보였다고 S&P는 평가했다. 회사는 2022년 이후 연간 700~800호를 민간임대주택(PR S) 포트폴리오에 추가해 왔으며, 그 결과 재무연도 2025 기준 PRS 포트폴리오 가치는 £2.8bn(28억 파운드)으로 확대되었다. 비교하면 재무연도 2022에는 £2.2bn(22억 파운드)였다.
한편, 그레인저는 규제 임대(regulated tenancies) 포트폴리오를 £812m(8억1,200만 파운드)에서 £503m(5억300만 파운드)으로 축소하며 임대사업 비중을 늘리는 전략을 구사하고 있다.
주요 재무 및 운영 전망
· 연간 기준으로 같은 조건(like-for-like) 임대수입은 향후 전망 기간 동안 연 2%~3% 성장할 것으로 예측된다. 이는 재무연도 2025의 3.6%와 2024년의 6.3%보다 둔화된 수준이다.
· 총 임대수입(투자 및 처분 포함)은 2026~2027년에 연 2.5%~3.5% 성장할 것으로 전망되며, 2025년의 약 10% 성장에서 둔화될 것으로 보인다.
· 점유율(occupancy)은 안정적으로 95% 이상을 유지할 것으로 예상된다.
S&P는 그레인저가 영국 내 지속적인 주거 수급 불균형으로 인해 PRS 부문을 지속적으로 확장할 것으로 보고 있다.
재무구조 개선(Deleveraging) 계획
그레인저 경영진은 재무레버리지 축소 계획을 시행 중이며, 재무연도 2029년까지 순차입금(Net debt)을 £300m~£350m(3억~3억5천만 파운드) 줄이는 것을 목표로 하고 있다. 이를 통해 보고된 Loan-to-Value(LTV) 비율을 약 30% 수준으로 낮추려 하고 있으며, 이는 조정된 부채/(부채+자본) 비율이 약 32%에 해당한다.
회사는 현재 £350m 규모의 비은행(non-bank) 대출을 보유하고 있으며 이는 일부가 2026년·2027년·2029년에 만기가 돌아온다. 해당 대출의 평균 이자율은 2.4%이다. 아울러 쿠폰율 3.375%의 £350m 채권이 2028년 4월에 만기된다.
S&P는 그레인저의 EBITDA 이자보상배율(EBITDA interest coverage)이 전망 기간 동안 2.4배~2.6배 수준을 유지할 것으로 예상하고 있으며, 감채(Deleveraging) 진행에 따라 이는 2.6배~2.8배로 개선될 가능성을 제시했다. 2025년 9월 기준 실제치는 2.4배였다.
2025년 9월 30일 기준 그레인저의 현금성 자산은 약 £65m이며, 사용 가능한 미인출 은행대출한도(undrawn bank lines)는 약 £467m이다. 회사는 또한 2026년 7월에 만기가 돌아오는 £75m 고정금리 대출을 보유하고 있으며, 그 다음으로 큰 만기는 앞서 언급한 2028년 4월 만기 £350m 채권이다.
신용평가사가 제시한 핵심 기준
S&P가 긍정적 전망을 제시한 근거로는 향후 12~24개월 동안 다음 지표를 유지할 것으로 기대한 점을 들 수 있다: 조정된 부채/(부채+자본) 비율 38%~40%, EBITDA 이자보상배율 2.4배~2.6배, 그리고 연환산 EBITDA 대비 부채 비율(Debt to annualized EBITDA) 10배~11배이다.
용어 설명(독자를 위한 추가 안내)
본 기사에 등장하는 주요 금융용어의 의미는 다음과 같다. PRS(Private Rented Sector)는 민간 임대주택 부문을 뜻하며, 민간 투자자가 소유해 임대하는 주거용 부동산을 의미한다. EBITDA는 ‘이자·법인세·감가상각 전 이익’으로 기업의 영업활동수익성을 보여주는 지표다. Loan-to-Value(LTV)는 담보가치 대비 대출 비율을 뜻하며, 자산가치에 대한 부채 수준을 평가할 때 사용된다. EBITDA 이자보상배율은 영업이익으로 이자비용을 얼마나 감당할 수 있는지를 나타내는 지표로, 수치가 높을수록 이자지급능력이 양호하다는 의미이다.
시장 및 향후 영향 분석
이번 S&P의 전망 상향은 그레인저가 자산매각 의존도를 낮추고 안정적인 임대수익 기반을 확립하고 있다는 신호로 해석될 수 있다. 투자자 관점에서는 다음과 같은 영역에서 파급 효과가 예상된다.
첫째, 신용전망의 상향은 채권 투자자 및 대출 기관의 심리 개선으로 이어질 가능성이 크다. 이는 만기 도래 채무의 재조달 비용을 낮추거나 보다 유리한 조건의 자금 조달을 이끌어낼 수 있으며, 특히 2028년 만기 채권과 2026~2029년 만기 비은행 대출의 리파이낸싱(재융자) 부담을 줄이는 데 기여할 수 있다.
둘째, 주식시장에서는 신용전망 상향이 재무안정성과 성장전망의 개선으로 해석되어 주가에 긍정적 재료로 작용할 수 있다. 다만 S&P가 제시한 부채/EBITDA 10배~11배 수준과 같은 높은 레버리지 지표는 투자자들이 여전히 리스크 요소로 주목할 부분이다. 즉, 임대수익이 기대만큼 성장하지 못하거나 금리 상승으로 금융비용이 빠르게 증가할 경우, 신용 개선 효과가 제한될 수 있다.
셋째, 영국 주택시장 전반에는 지속적인 수급 불균형이 존재하므로 PRS의 확대는 장기적으로 안정적인 현금흐름 창출에 기여할 수 있다. 다만 거시경제(특히 금리와 경기) 환경이 임대료 성장률에 영향을 미칠 수 있으므로, 그레인저의 실적은 거시 변수에 민감하게 반응할 가능성이 있다.
결론적으로 S&P의 전망 상향은 그레인저의 전략적 전환과 재무정책 변화가 시장에서 긍정적으로 평가받았음을 의미한다. 다만 단기적으로는 고정만기 도래 채무와 높은 레버리지 지표가 리스크로 남아 있으며, 성과의 지속 가능성은 임대수입의 안정적 성장과 감채(Deleveraging)의 실행력에 달려 있다.
이 기사는 AI의 지원으로 작성되었으며 편집자의 검토를 거쳤다.
