Shurgard Self-Storage Ltd (티커: BR:SHUR)가 2025년 9개월 누적 실적을 발표하며 환율 고정 기준 EPRA 이익이 전년 대비 3.8% 증가했고, 언더라인드(Underlying) EBITDA가 13.7% 늘었다고 밝혔다다. 이는 자기보관(self-storage) 섹터의 견조한 수요와 운영 효율화가 결합된 결과로 해석된다다.
2025년 11월 6일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 회사의 조정 EPRA 이익은 2025년 1~9월 기준 1억2,800만 유로를 기록했다다. 주당순이익(EPS)은 2.0% 증가한 1.29유로였으며, 이는 스크립 배당(주식배당 선택권)의 영향으로 성장 폭이 다소 제한되었다는 설명이다다. 이번 흐름은 2025년 상반기 2.7% 증가에서 소폭 가속된 것이나, 2024년 같은 기간의 7.2% 증가에 비해서는 여전히 낮은 수준이다다.
부동산 운영 매출은 전년 동기 대비 13.6% 증가한 3억3,650만 유로로 집계됐다다. 다만 3분기 단독으로는 증가율이 7.3%로 완만해졌다다. 반면, 언더라인드 EBITDA 마진은 전년 대비 10bp1 개선된 58.2%로, 수익성 측면의 개선이 이어졌다다.
회사 측은 2025년 전망 달성이 “on track to deliver 2025 outlook”이라고 밝히며, 환율 고정 기준으로 전 점포(all-store) 매출과 NOI 약 11% 성장, 언더라인드 EBITDA 마진 50bp 개선, 연간 순금융비용 약 5,000만 유로를 제시했다다.
그러나 동일점포(same-store) 매출 성장은 둔화했다다. 2025년 1~9월 누적으로 3.9% 증가에 그치며, 2025년 상반기의 4.7%에 비해 증가세가 낮아졌다다. 이는 확장·인수 효과를 포함한 전 점포 기준 성장과 달리, 기저 점포의 내재 성장력이 약화되고 있음을 시사한다다.
특히 영국(UK)과 네덜란드에서 둔화가 두드러졌다다. 영국은 2분기 +1.7%에서 3분기 -0.1%로 소폭 마이너스 전환했고, 네덜란드는 2분기 +6.4%에서 3분기 -2.7%로 반전했다다. 지역별 수요 탄력과 가격정책의 조정, 계절성 등이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다다.
동일점포 평균 기보유 임대료(in-place rent) 상승률도 2분기 4.2%에서 3분기 2.8%로 낮아졌다다. 평균 가동률은 3분기 기준 전년 대비 60bp 하락한 89.5%를 기록했다다. 영국과 네덜란드는 각각 100bp, 130bp의 가동률 하락이 나타났다다.
Lok’nStore 포트폴리오는 인수 이후 가동률이 개선되는 흐름을 보였다다. 2025년 상반기 77%에서 3분기 80%로 올라섰고, 2024년 12월 말 72% 대비 뚜렷한 개선이다다. 회사는 해당 포트폴리오 가동률이 2026년 12월까지 약 90%에 도달할 것으로 기대한다고 밝혔다다.
EPRA 순유형자산(EPRA NTA) 주당 가치는 전년 대비 11.0% 증가한 50.8유로로 집계됐다다. 현금은 2025년 9월 말 기준 1억3,980만 유로로, 6월 말 1억4,920만 유로에서 소폭 감소했다다. 담보인정비율(LTV)은 23%를 유지했으며, 순차입금/언더라인드 EBITDA 배수는 5.9배로 개선됐다다.
본 기사는 AI의 지원을 받아 작성되었으며, 편집자의 검토를 거쳤다다. 자세한 내용은 회사의 약관(T&C)을 참고하라는 안내가 덧붙었다다.
핵심 포인트 요약
– 환율 고정 기준 EPRA 이익 +3.8%, 언더라인드 EBITDA +13.7%
– 조정 EPRA 이익 €128m, EPS €1.29 (+2.0%, 스크립 배당 영향)
– 부동산 운영 매출 €336.5m (+13.6%), 3분기 증가율 7.3%
– 언더라인드 EBITDA 마진 58.2% (+10bp)
– 동일점포 매출 성장 둔화: 1~9월 3.9% (상반기 4.7% 대비)
– UK/네덜란드 3분기 역성장: UK -0.1%, NL -2.7%
– 평균 가동률 89.5% (-60bp), UK/NL 각각 –100/130bp
– Lok’nStore 가동률 80%(H1 77%, ’24.12말 72%), ’26.12월 ~90% 전망
– EPRA NTA/주 €50.8 (+11%), 현금 €139.8m, LTV 23%, 순차입금/EBITDA 5.9x
용어 해설
– EPRA 이익: 유럽부동산협회(EPRA) 기준의 핵심 영업이익 지표로, 일회성·비현금 항목을 제거해 지속가능한 수익력을 보여주려는 목적의 표준화된 측정치다다.
– EPRA NTA: EPRA 순유형자산으로, 개발이익과 미실현평가손익을 조정한 순자산가치에 가까운 지표로 주당 가치 비교에 널리 쓰인다다.
– 언더라인드(Underlying) EBITDA: 구조조정비 등 비경상 항목을 제외해 본질적 영업현금창출력을 가늠하는 지표다다.
– NOI: 순영업이익(Net Operating Income)으로, 부동산 운영에서 발생하는 임대수익-운영비용의 차이를 의미한다다.
– 스크립 배당: 현금 대신 주식으로 배당을 선택할 수 있는 제도다. 유통주식 수 증가로 EPS가 희석될 수 있다다.
– 동일점포(same-store): 기준 시점 이전부터 운영해온 점포만을 대상으로 한 성장률로, 인수·신규점 오픈 효과를 제외한 기저 성장을 측정한다다.
– in-place rent: 현재 체결돼 있는 임대계약에서 발생하는 실효 임대료 수준이다다.
– bp(basis point): 1bp는 0.01%포인트다다.
– LTV: 담보가치 대비 차입금 비율로, 재무 레버리지의 보수성을 가늠한다다.
해설/분석: 성장 둔화와 수익성 개선의 교차
이번 공시는 전사(top-line) 성장과 수익성이 견조한 반면, 동일점포 성장 둔화가 뚜렷해졌다는 점에서 엇갈린 신호를 준다다. 전 점포 기준 매출이 두 자릿수 증가를 유지하는 동안, 동일점포 매출과 in-place 임대료 상승, 가동률은 모두 둔화 혹은 하락했다다. 이는 가격 인상 여력 약화, 일부 지역 수요 조정, 경쟁 강도 변화가 복합적으로 작용했을 가능성을 시사한다다. 특히 영국과 네덜란드에서 3분기 역성장이 확인된 점은, 4분기 성수기에도 가격·가동률 관리가 핵심 변수가 될 것을 의미한다다.
그럼에도 불구하고 언더라인드 EBITDA 마진 58.2%와 마진 +10bp 개선은 운영 효율화가 지속되고 있음을 보여준다다. 회사가 제시한 ’25년 마진 +50bp 가이던스와 순금융비용 약 €5천만 전망은, 비용 측면에서의 가시성을 뒷받침한다다. 3분기 운영매출 +7.3%로 둔화된 흐름 속에서도 전년동기 대비 마진 개선이 가능했던 점은 가격·믹스 조정, 비용 통제, 규모의 경제가 복합적으로 작용한 결과로 해석된다다.
Lok’nStore 포트폴리오 가동률이 72% → 77% → 80%로 단계적으로 개선되고, 2026년 12월 ~90% 목표를 유지하는 점은 중기 성장의 완충재로 평가된다다. 인수 자산의 램프업은 동일점포 둔화의 일부를 상쇄할 수 있으며, 전 점포 기준 성장률 유지에도 기여할 것으로 보인다다. 다만 단기간에 동일점포 성장을 끌어올리기 위해서는, 임대료 재가격과 가동률 회복의 균형 잡힌 접근이 요구된다다.
재무적으로는 LTV 23%, 현금 €139.8m, 순차입금/언더라인드 EBITDA 5.9배가 확인됐다다. 현금이 6월 말 대비 소폭 감소했으나, 레버리지는 개선돼 재무완충력은 양호한 수준으로 판단된다다. 금리 환경이 고착화되는 가운데 회사가 가이던스대로 순금융비용을 관리할 수 있다면, 현금흐름의 예측 가능성은 유지될 가능성이 높다다.
투자자 체크포인트
– 4분기 성수기 수요와 가동률 반등 여부
– 영국/네덜란드의 역성장 구간 탈피 시점
– in-place 임대료의 재가속 가능성(가격 인상 수용도)
– Lok’nStore 램프업 속도와 전사 마진에의 기여도
– 가이던스(매출·NOI +11%, 마진 +50bp)의 달성 가시성
종합하면, Shurgard Self-Storage는 동일점포 둔화라는 경고음에도 불구하고 수익성 개선과 인수 자산 램프업을 바탕으로 ’25년 가이던스를 유지하고 있다다. 단기적으로는 지역별 수요 탄력과 가격 정책의 미세 조정이 성과를 좌우할 전망이며, 중기적으로는 포트폴리오 확장과 효율화에 따른 마진 방어력이 핵심 변수가 될 것이다다.
주: (1) bp(basis point) = 0.01%p
