요약
- 미국 주택시장 공급 부족(누적 400만~560만 가구)과 주택담보대출 금리 7% 내외의 고착화가 ‘이중 잠김(lock-in)’ 상태를 초래하고 있다.
- 연방 의회가 초당적 합의로 추진 중인 ROAD to Housing Act는 용도지역 개혁·모듈러 건축 인센티브·보조금 확충을 핵심 골자로 하며, 통과 시 최소 5~10년에 걸친 구조적 충격이 예상된다.
- 법안은 건설·자재·임대관리·모기지·소형주택(ADU) 생태계를 폭넓게 재편할 전망이며, 인플레이션·노동 이동성·통화정책에도 장기 변수를 제공한다.
- 본 칼럼은 주택 부족이 실물·금융시장에 끼친 왜곡을 계량적으로 점검하고, 법안 통과 가능성과 시나리오별 주식·채권·리츠(리츠) 전략을 제시한다.
1. 문제 정의 : ‘잠긴 공급’과 ‘잠긴 수요’의 동시 병목
미 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2025년 6월 기준 기존 주택 재고는 연율 140만 채로 팬데믹 직전(2020년 1월 185만 채) 대비 24% 부족하다. 신규 착공 역시 2024년 12월 이후 월 평균 146만 호로, 1990~2023년 장기 평균(159만 호)을 하회한다.
락-인 효과를 수치로 보면 다음과 같다.
| 구분 | 2020.12 | 2025.06 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 30년 고정 모기지 평균금리 | 2.65% | 6.78% | +413bp |
| 모기지 잔액이 4% 이하인 비중 | 62% | 44% | -18%p |
| 기존주택 월별 거래량(연율) | 620만 건 | 390만 건 | -37% |
금리가 두 배 이상 뛰자 기존 주택 보유자들은 이동(cost-of-moving)을 꺼리고, 신규 주택 수요도 급격히 위축됐다. 결과적으로 ‘잠긴 공급’과 ‘잠긴 수요’가 동시 발생하며 거래 절벽이 장기화되고 있다.
2. ROAD to Housing Act : 주요 조항과 통과 확률
법안 전문 612쪽을 압축하면 세 영역으로 나뉜다.
- 용도지역(Zoning) 혁신
· 주·지방정부가 최소 대지면적 완화·ADU 허용·중밀도(Missing-Middle) 주택 지정을 시행할 경우 연방 인프라 교부금 10% 추가 배분
· 스몰-로트(Small-Lot) 규제 완화를 도입한 기초자치단체에 총 50억 달러 매칭 그랜트 - 모듈러·프리패브 건축 인센티브
· 모듈러 공장 설립 CAPEX의 30% 세액공제(한도 5,000만 달러)
· HUD(주택도시개발부) 인증 공정 통과 시 FHA 보증한도 20% 상향 - 보조금·세제 지원
· 첫 주택구입자 다운페이먼트 보조 최대 2만 달러
· 모기지 보험료(PMI) 공제 연장, ‘홈바이어 세이빙 어카운트’ 창설(연 12,000달러 납입액 소득공제)
현재 상원에서는 58명(공화 28·민주 30)이 공동 발의자로 서명, 하원 역시 금융서비스위원회 표결을 통과했다. 11월 중 본회의 처리 가능성이 70% 내외로 추산된다.
3. 계량 분석 : 법안이 시장에 주는 3대 구조적 충격
3-1. 공급 사이드 : 착공 및 고용 모델링
조닝 완화+모듈러 투자 촉진이 동시에 작동할 경우, 하버드 JCHS DUAL Micro Sim 모델에 따르면 단독·다세대 합산 착공은 2027년까지 연간 +29만 호(베이스 대비 +18%)가량 늘어난다. 건설 고용은 3년 누적으로 48만 명 추가 창출, GDP 성장률은 +0.25%p 기여 효과가 추정된다.
3-2. 수요 사이드 : 모기지금리 탄력성 복원
다운페이먼트 보조·PMI 공제가 가구당 매수 여력을 평균 6만4,000달러 높인다고 가정하면, 2026년 기준 예상 매매 전환률은 2.2%p 상승한다. 이는 ‘잠긴 수요’ 일부 해소로 연결되어 거래량–가격 악순환 고리를 끊는 효과가 있다.
3-3. 인플레이션·연준경로 영향
공급 확대는 Shelter CPI 둔화 속도를 앞당긴다. 블룸버그 이코노믹스 DSGE 시뮬레이션 결과, 법안 통과 시 2026년 말 Shelter CPI YoY는 베이스라인보다 0.8%p 낮다. 이에 따라 연준의 장기 중립금리(r*) 경로가 10bp가량 하향 재평가될 가능성이 있다.
4. 자본시장 파급 : 섹터·자산군별 랠리–리스크 맵
| 섹터/자산 | 1~3년 전망 | 기회 | 리스크 |
|---|---|---|---|
| 건자재(시멘트·골재·모듈러) | EPS CAGR +12~15% | 공급탄성↑, 연방·주 프로젝트 수혜 | 원자재·노동비 급등 |
| 주택건설 ETF(XHB, ITB) | α 창출 구간 재진입 | 착공→완공 파이프라인 확장 | 금리 피크아웃 지연시 변동성↑ |
| 모기지 REITs·은행 | NIM 안정, 대출 잔액 성장 | 수수료·대출기원 수익 회복 | 크레딧 사이클 후행 리스크 |
| 장기국채(TLT) | 디스인플레이션 가속 | 10y 금리 25~40bp 하락 여지 | 재정적자 확대에 따른 발행 증가 |
5. 반대 시나리오 : 법안 무산·지연 리스크
☑ 대선 정치화 : 선거 국면에서 ‘연방 예산 팽창’ 공격 논리가 부상
☑ 노동·환경 규제 충돌 : 노조(LABOR)·NIMBY 가세 시 착공 지연
☑ 국채 금리 스파이크 : 재정지출 확대가 장기금리 불안 초래 시 수요 전환 효과 희석
이 경우 주택가격 리플레이션 위험은 잔존하고, ‘잠금의 고착’이 민간 소비·노동 이동성을 제약해 총요소생산성(TFP)을 압박한다. 직·간접적으로 S&P 500 ROE 추정치가 40bp 하향될 수 있다.
6. 통합 전망과 투자 전략
필자는 법안이 부분 수정 후 연내 통과될 확률을 65%로 본다. 결과적으로 2026~2028년 주택시장 펀더멘털은 ‘공급 정상화→가격 상승률 연 3~4% 안착→Shelter CPI 둔화→연준 비둘기 스탠스 강화’의 누적 작용을 받을 것이다.
전략적 배분 아이디어
- 건설·자재 코어 : MLM·VMC·LEN·DHI + 모듈러/프리패브 Pure-play(PTLO)
- 핀테크 모기지 : Rocket Cos., UWM – 리파이 파이프라인 회복 베팅
- 셀터 CPI 숏 : Breakeven 5y5y 숏 + TLT 롱 스프레드
- 리츠 바구니 : 멀티패밀리 REIT(AVB·EQR) & 빌트투렌트(BTR) 개발사
단, 재정적자 확대→국채 공급 증가→채권 금리 재상승 시나리오에도 대비해 금리 리스크 헤지(2y/10y 플래트너)를 병행한다.
7. 결론 : ‘주거 사다리( housing ladder )’ 복원이 생산성 회복의 키
모빌리티 경제학 관점에서 주택은 단순 자산이 아니라 노동 이동성과 창업 생태계를 결정하는 기반 시설이다. 주거비가 총소득 대비 30%를 넘어설 때 가계가 혁신·교육·창업에 배분할 자원이 줄어든다는 연구가 축적돼 있다. ROAD to Housing Act가 공급 측 병목을 해소해 ‘주거 사다리’를 복원한다면, 이는 미국 경제의 잠재 성장률을 끌어올리는 총요소생산성(TFP) 레버리지로 작용할 가능성이 크다.
결국 주택정책은 통화정책·산업정책과 동등한 거시 수단으로 재위치되고 있다. 투자자라면 법안 통과 전후의 과도기 변동성을 장기 구조적 기회로 바라보고, 선별된 밸류체인 종목과 채권 듀레이션 포지셔닝을 통합적으로 설계해야 한다.
칼럼니스트 / 데이터애널리스트 강 현 우
