미국 3대 주택건설사 중 하나인 PulteGroup가 인센티브 전략을 통해 시장 예상치를 넘는 2분기 매출을 기록하며 투자자의 관심을 끌었다. 이번 실적 발표 직후 장전 거래에서 주가는 1.7% 상승세를 보였다.
2025년 7월 22일, 로이터(Reuters) 보도에 따르면, 애틀랜타에 본사를 둔 PulteGroup의 2분기 매출은 44억 달러(전년 대비 4.3% 감소)로 집계됐다. 그러나 금융정보업체 LSEG가 집계한 월가 추정치 43억 9,000만 달러를 소폭 상회했다.
CEO 라이언 마셜(Ryan Marshall)은 “올해 봄 판매 시즌에는 높은 금리·구매력 약화·거시경제 불안 등 여러 난관이 있었지만, 6월 말 금리 하락에 소비자가 즉각적으로 반응했다”고 설명했다.
마셜이 언급한 ‘금리 하락’은 미국 국채 수익률과 연동된 고정 30년 만기 주택담보대출(모기지) 금리가 단기적으로 후퇴한 현상을 지칭한다.
◆ 인센티브 전략과 이익률 희생
업계 전반은 소비자 심리가 약화되자 모기지 금리 바이다운(mortgage-rate buydown)과 소형·저가 주택 라인업 확대 같은 전략을 도입했다. ‘바이다운’이란 건설사가 일정 기간 금리를 대신 부담해 줌으로써 초기 월상환액을 낮춰 주는 제도로, 가격을 직접 할인하지 않고도 수요를 자극할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 이는 건설사가 별도의 비용을 부담하기 때문에 매출총이익률(주택 판매 부문) 하락으로 연결된다.
실제로 PulteGroup의 2분기 주택 판매 총이익률은 전년 동기 29.9%에서 27%로 내려앉았다. 3%포인트 가까운 하락은 건설 자재비 완화분을 인센티브 비용이 상쇄했음을 보여 준다.
◆ 순이익 및 주당순이익(EPS)
같은 기간 순이익은 6억 850만 달러로, 전년 동기 8억 910만 달러 대비 약 24.8% 감소했다. 주당순이익(EPS) 역시 3.03달러로 집계돼 전년의 3.83달러에서 뚜렷이 줄었다. 매출 하락폭(4.3%)에 비해 이익 감소폭(24.8%)이 컸다는 점은 인센티브가 기업 수익성에 미치는 영향을 방증한다.
◆ 소비자 심리 악화·건설사 대응
미국 주택 건설·판매 시장은 연방준비제도(연준)의 공격적인 금리 인상으로 촉발된 ‘고금리 국면’을 맞아 수요가 위축됐다. 미국 주택구입적정성지수(Housing Affordability Index)는 팬데믹 이전 대비 크게 낮아진 상태다. 이에 따라 다수 건설사가 ‘가격 할인’보다는 ‘총비용 부양’에 초점을 맞춰 바이다운, 클로징 비용 지원, 옵션 무료 제공 등을 혼합한 맞춤형 프로모션을 펼치고 있다.
◆ 향후 전망 및 전문가 시각
금융업계 애널리스트들은 “PulteGroup의 안정적인 토지 보유량과 비교적 낮은 부채 비율이 향후 금리 인하 사이클에 경쟁우위로 작용할 것”이라고 평가한다. 다만 금리가 재차 상승할 경우 인센티브 규모를 확대할 수밖에 없어 마진 회복이 지연될 위험도 경고된다. 특히 주택 가격 상승률이 둔화되고 있는 상황에서, 건설사는 원가 절감·공정 효율화 등을 통해 영업 레버리지 효과를 높여야 한다는 지적이 제기된다.
‘모기지 금리 바이다운’ 용어 설명
Buydown은 계약 시점에 건설사·판매자가 일정 금액을 선납해 실제 적용 금리를 몇 년간 낮추는 방식이다. 예컨대 시장 금리가 연 6.5%일 때 2-1 buydown을 적용하면 첫해는 4.5%, 둘째 해는 5.5% 금리가 적용되고 셋째 해부터 시장 금리로 복귀한다. 소비자는 초기 상환 부담을 줄이고, 건설사는 매출을 유지하며, 금융사는 별도 수수료를 확보하는 구조다.
◆ 산업적 의미
PulteGroup 사례는 ‘가격 인하 없이 수요를 견인’하려는 미국 주택업계의 전략적 선택을 보여 준다. 인센티브 제공이 단기 매출 방어에는 효과적이지만, 수익성 악화라는 부작용도 함께 동반한다. 매출총이익률이 시장 컨센서스보다 얼마나 빠르게 회복되느냐가 중장기 주가 향방을 결정할 핵심 변수로 지목된다.
전문가 의견*
필자는 연준이 2025년 상반기 중 두 차례, 각각 25bp씩 기준금리를 인하할 가능성에 주목한다. 시중 금리가 완만히 하향 안정된다면, PulteGroup은 인센티브를 단계적으로 축소해도 수요를 유지할 수 있을 것이며, 그 과정에서 이익률 개선도 가능하다고 본다. 반대로 물가상승 압력 재발로 금리 인하가 지연될 경우, 단가는 방어하면서도 인센티브 비용이 늘어 이익률이 재차 압박받을 수 있다. 결국 거시경제 변수·금리 경로·재고 관리가 복합적으로 작용할 전망이다.
* 해당 의견은 기사 번역을 제공하는 기자의 일반적 시장 분석이며, 투자 권유가 아님을 밝힌다.
