Derwent London이 올해 들어 총 1,750만 파운드 규모의 임대(리스) 거래를 완료했으며, 현재 추가 400만 파운드 규모의 임대가 오퍼 단계(계약 체결 전 단계)에 있다고 밝혔다다. 회사는 공개시장 임대(Open market leases)가 2024년 12월 추정임대료가치(Estimated Rental Value, ERV) 대비 약 10% 높은 수준에서 체결되고 있다고 설명했다다.
2025년 11월 6일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, Derwent London은 총 17건의 임대료 재검토(rent reviews)를 마무리해 2,150만 파운드의 임대료를 확정했으며, 이는 종전 유효임대료(passing rent) 대비 평균 6.5% 상향된 수준이라고 전했다다. 회사는 EPRA 기준 공실률을 3.7%로 낮은 수준에서 유지 중이며, 현재 임대 가능한 ERV는 1,080만 파운드로 집계됐다다.
주요 개발 프로젝트는 계획대로 진행되고 있다다. 25 베이커 스트리트(25 Baker Street) 프로젝트는 2025년 8월에 준공되었으며, 원가 대비 수익률(yield on cost) 7.5%를 달성했다다. 또한 네트워크 W1(Network W1) 개발도 원활히 진척 중이며, 총 50만 제곱피트에 가까운 신규 개발 자산이 원가 대비 15%~25%의 이익률을 목표로 하고 있다고 회사는 밝혔다다.
한편 Derwent London은 자산 포트폴리오의 전략적 매각을 통해 재무구조를 강화했다다. 회사는 2억 파운드 규모의 자산을 매각했으며, 그 결과 순부채(net debt)를 9천만 파운드 줄여 14억6천만 파운드로 낮췄다다. 이에 따라 담보인정비율(Loan-to-Value, LTV)은 30% 이하로 하락했다다. 다만 순부채/EBITDA 배수는 여전히 9.2배로 높은 수준을 보이고 있다다. 회사는 4분기 초 이후에도 추가 6,100만 파운드 규모의 자산 매각을 완료했다고 덧붙였다다.
경영진은 중기 실적 전망이 계약 임대료(contracted rent)와 엄격한 자본배분(capital allocation)에 힘입어 견조하다고 평가했다다. CEO 폴 윌리엄스(Paul Williams)는 다음과 같이 말했다다.
“우리는 2025년 포트폴리오 ERV 가이던스 3~6%를 재확인하며, 고품질 건물이 시장 평균을 상회할 것으로 본다.”
핵심 지표와 의미
– 임대 거래 성과: 연초 이후 1,750만 파운드 체결, 400만 파운드 오퍼 진행 중이다다. 공개시장 임대가 2024년 12월 ERV 대비 10% 웃돈에서 성사되는 점은, 시장 수요가 견조하며 Derwent London의 자산 품질이 임대료 프리미엄으로 연결되고 있음을 시사한다다.
– 임대료 재검토: 17건의 렌트 리뷰 결과 확정 임대료 2,150만 파운드, 기존 임대료 대비 평균 6.5% 인상이다다. 이는 임대료 재설정 시점에서의 우호적 가격결정력을 반영한다다.
– 공실과 임대 가능 물량: EPRA 공실률 3.7%는 낮은 구조적 공실을 의미하며, 추가 임대 가능한 ERV 1,080만 파운드는 추가 현금흐름 창출 여지로 해석된다다.
– 개발 파이프라인: 25 베이커 스트리트의 원가 대비 7.5% 수익률 달성과 네트워크 W1의 15~25% 목표 이익률은, 개발형 수익 창출 능력과 고품질 핵심 임대 수요를 시사한다다. 총 50만 제곱피트에 달하는 개발 규모는 향후 몇 년간 임대료 성장을 뒷받침할 가능성이 있다다.
– 재무구조: 자산 매각 2억 파운드 및 4분기 추가 6,100만 파운드 매각은 자본 재활용과 차입 축소에 초점을 둔 조치다다. 순부채는 14억6천만 파운드, LTV는 30% 미만으로 낮아졌지만, 순부채/EBITDA 9.2배는 현금창출력 대비 레버리지 부담이 여전히 크다는 점을 지적한다다.
용어 설명 및 독자 안내
– ERV(Estimated Rental Value, 추정임대료가치): 특정 시점에 시장이 수용할 것으로 추정되는 연간 임대료 수준이다다. 공개시장 임대가 ERV를 상회해 체결되면, 시장의 체감 임대 수요가 강하다는 신호로 읽힌다다.
– Passing rent(유효임대료): 현재 임대차 계약에서 임차인이 실제 지불 중인 연간 임대료다다. 렌트 리뷰를 통해 계약 중도 또는 재계약 시점에 시장여건을 반영해 인상·조정될 수 있다다.
– EPRA 공실률: 유럽 상장부동산협회(European Public Real Estate Association) 기준의 표준화된 공실률 지표로, 기업 간 비교 가능성을 높인다다.
– Yield on cost(원가 대비 수익률): 개발 비용(토지·건축 등 총원가) 대비 안정화 이후 순영업수익이 얼마나 발생하는지를 나타내는 지표다다. 숫자가 높을수록 개발 효율성과 수익성이 양호하다다.
– Profit on cost(원가 대비 이익률): 개발 원가 대비 자산의 가치상승 또는 마진을 의미하며, 15~25%는 상당한 개발 마진을 목표로 한다는 뜻이다다.
– LTV(Loan-to-Value, 담보인정비율): 자산가치 대비 차입금 비율이다다. 30% 미만은 상대적으로 보수적 레버리지로 평가된다다.
– 순부채/EBITDA 배수: 기업의 부채 상환 능력을 가늠하는 레버리지 지표다다. 수치가 높을수록 이익 대비 부채 부담이 크며, 임대 성장과 자산 효율화가 진행될수록 점진적 개선 여지가 생긴다다.
전문적 해석: 무엇이 의미 있나
첫째, 공개시장 임대료가 ERV 대비 10% 상회하는 점은 가격결정력의 복원을 시사한다다. 일반적으로 ERV는 시장 참가자들의 합리적 기대치를 반영하지만, 체결가가 이를 웃돈다면 핵심 입지·친환경 인증·우수한 공간 구성 등이 프리미엄 요인으로 작용했을 가능성이 높다다. 이는 향후 렌트 리뷰 및 신규 임대에서도 상향 압력으로 이어질 수 있다다.
둘째, EPRA 공실률 3.7%는 안정적 포트폴리오 운용을 보여준다다. 공실이 낮을수록 현금흐름 가시성은 높아지고, 임대 가능한 ERV 1,080만 파운드는 단기 임대 성과에 따라 추가적인 임대수익 상향 여지가 된다다.
셋째, 개발 수익성은 주목할 대목이다다. 25 베이커 스트리트의 7.5% yield on cost와 네트워크 W1의 15~25% profit on cost 목표는 개발형 가치창출의 핵심이다다. 약 50만 제곱피트의 대규모 공급이 적시에 임대화될 경우, 중기 임대수익 성장에 유의미한 레버리지를 제공할 수 있다다.
넷째, 재무 레버리지는 상반된 신호를 보낸다다. LTV가 30% 미만으로 낮아진 것은 보수적 재무 운영을 의미하지만, 동시에 순부채/EBITDA 9.2배는 이익창출력 대비 부채 부담이 작지 않음을 드러낸다다. 이는 자산 매각·개발 완공 후 임대화·렌트 리뷰 상향을 통해 점진적으로 개선될 여지가 있다다.
다섯째, 자본배분과 매각은 유동성 확보 및 포트폴리오 정비라는 측면에서 의미가 있다다. 연중 2억 파운드 매각과 4분기 추가 6,100만 파운드 매각은, 핵심 자산 집중과 순부채 축소를 동시에 달성하려는 전략으로 해석된다다.
투자자 체크포인트
– ERV 가이던스(2025년 3~6%): 실제 체결 임대료가 가이던스를 어느 수준으로 상회하는지, 그리고 고품질 빌딩의 초과성과가 포트폴리오 전체로 확산되는지 주목할 필요가 있다다.
– 렌트 리뷰 모멘텀: 평균 6.5% 인상 기조가 유지될 경우, 동일자산 임대수익 성장(Like-for-like rental growth)에 긍정적이다다.
– 개발 프로젝트 임대화 속도: 25 베이커 스트리트 및 네트워크 W1의 사전임대·입주율은 현금흐름 안정화의 관건이다다.
– 레버리지 관리: LTV와 순부채/EBITDA의 병행 개선 여부가 신용도 및 자본비용에 영향을 미칠 수 있다다.
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