Derwent London, 임대료 검토 평균 6.5% 상향…순부채 14.6억 파운드로 축소

Derwent London, 임대 및 재무 지표 개선과 함께 자산 매각 가속

Derwent London이 연초 이후(year-to-date) 1,750만 파운드 규모의 임대 계약을 체결했으며, 추가로 400만 파운드 규모의 임대료가 현재 오퍼 단계에 있다고 밝혔다. 회사는 동시에 오픈 마켓 임대가 2024년 12월 기준 추정 임대 가치(Estimated Rental Value, ERV) 대비 10% 높은 수준에서 거래되고 있다고 전했다.

2025년 11월 6일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, Derwent London은 임대료 검토(rent review) 17건을 완료해 연간 2,150만 파운드의 임대료를 확정했으며, 이는 직전 통행 임대료(passing rent) 대비 평균 6.5% 상향된 수준이라고 설명했다. 회사의 EPRA 기준 공실률은 3.7%로 낮은 수준을 유지하고 있으며, 현재 임대 가능한 ERV 1,080만 파운드가 시장에 공급 가능한 상태로 남아 있다.

개발 프로젝트는 계획에 따라 진척되고 있다. 25 Baker Street 프로젝트는 2025년 8월에 준공되었으며, 비용 대비 수익률(yield on cost) 7.5%를 달성했다. 또한 Network W1 개발도 순조롭게 진행 중이며, 약 50만 제곱피트 규모의 신규 개발은 비용 대비 이익률(profit on cost) 15%~25%를 목표로 하고 있다고 밝혔다.

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자산 매각과 차입 구조: 순부채 14.6억 파운드, LTV 30% 미만

Derwent London은 전략적 자산 매각을 통해 재무 체력을 강화했다. 회사는 총 2억 파운드 규모의 자산을 매각했으며, 그 결과 순부채를 9,000만 파운드 줄여 14.6억 파운드로 축소했다. 이에 따라 담보인정비율(Loan-to-Value, LTV)이 30% 미만으로 낮아졌다고 설명했다. 다만, 순부채/EBITDA 배수는 9.2배로 여전히 높은 수준을 나타낸다.

아울러 4분기 개시 이후에도 매각이 이어져, 추가로 6,100만 파운드의 디스포절(자산 처분)을 마무리했다고 덧붙였다. 회사는 계약된 임대료와 자본 배분 규율을 바탕으로 중기 수익 전망이 견조하다고 평가했다.

임대 및 시장 동향: ERV 대비 강한 가격 결정력

이번 업데이트에서 가장 두드러진 부분은 오픈 마켓 임대가 ERV를 10% 상회한다는 점이다. 이는 런던 중심업무지구(CBD)의 우량 오피스에 대한 선호가 여전히 공실률의 구조적 개선과 함께 가격 결정력으로 이어지고 있음을 시사한다. 더불어, 임대료 검토 결과가 평균 6.5% 상향으로 마무리된 것은 기존 계약의 리프라이싱(재가격화)이 실질적으로 반영되고 있음을 보여준다.

공실 측면에서도 EPRA 공실률 3.7%는 동종 업계 내 보수적 기준으로도 양호한 수준이다. ERV 1,080만 파운드의 임대 가능 물량은 추가적인 리싱 모멘텀을 통해 수익성 개선에 기여할 여지가 있다. 이러한 데이터는 임대 수익 기반의 가시성을 높이며, 회사가 중기적 배당·투자 여력을 설계하는 데 유리하게 작용할 전망이다.

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개발 파이프라인: 25 Baker Street와 Network W1

25 Baker Street의 준공 및 7.5% 비용 대비 수익률 달성은, 개발 후 임대 및 안정화 과정에서 리턴 프로파일이 예측 가능하다는 점을 보여준다. Network W1를 포함한 약 50만 제곱피트의 신규 개발이 비용 대비 이익률 15%~25%를 목표로 하는 만큼, 임대 속도와 캡엑스(자본적 지출) 관리가 실제 수익성에 핵심 변수가 될 것으로 보인다.

개발형 리턴은 매크로 금리, 임대 수요의 질, 그린 프리미엄(친환경 인증 자산의 임대료 프리미엄) 등에 민감하다. 현재 보고서에서 제시된 ERV 대비 우위와 낮은 공실은 이러한 민감도를 일부 상쇄하는 요인으로 작용할 가능성이 있다. 다만, 순부채/EBITDA 9.2배라는 레버리지 지표는 금리 변수에 대한 노출도를 상기시킨다.

경영진 코멘트

CEO 폴 윌리엄스(Paul Williams)는 “2025년 포트폴리오 ERV 가이던스 3~6%를 재확인하며, 더 높은 품질의 건물이 아웃퍼폼할 것”이라고 말했다.

핵심 지표 해설

ERV(Estimated Rental Value): 특정 시점에 시장이 인정하는 합리적 임대료 수준을 뜻한다. 오픈 마켓 임대가 ERV 대비 10% 높다는 것은 실수요가 추정치보다 강하다는 신호다.

EPRA 공실률: 유럽 상장부동산협회(EPRA) 기준의 공실률로, 자산 간 비교 가능성이 높다. 3.7%는 우량 오피스 포트폴리오의 효율적 운용을 의미한다.

LTV(Loan-to-Value): 자산가치 대비 부채 비율이다. 30% 미만은 상대적으로 보수적인 레버리지를 시사한다.

순부채/EBITDA: 현금창출력 대비 부채 부담을 보여주는 지표다. 9.2배는 금리 및 현금흐름 변동에 대한 민감도가 높을 수 있음을 내포한다.

Yield on Cost / Profit on Cost: 투입 비용 대비 임대수익률 및 이익률을 뜻한다. 7.5% 수익률과 15~25% 이익률 목표는 개발형 수익 모델의 경쟁력을 보여준다.

해석과 시사점

이번 업데이트는 임대 시장의 가격 결정력과 낮은 공실, 그리고 자산 매각을 통한 재무 구조 개선이라는 세 축이 동시에 작동하고 있음을 보여준다. 특히 ERV 대비 10% 상회와 임대료 검토 6.5% 상향은 수익 기반의 체질 개선을 뒷받침한다. 반면, 순부채/EBITDA 9.2배는 레버리지 관리의 핵심 리스크로 남아 있으며, 향후 금리 수준과 임대 속도가 이 지표의 정상화 속도를 좌우할 가능성이 크다.

자산 매각이 순부채 축소와 LTV 개선으로 이어진 점은 긍정적이며, 4분기 추가 6,100만 파운드의 디스포절은 자본 재활용 전략의 연속성을 보여준다. 중기적으로는 계약 임대료와 규율 있는 자본 배분이 수익의 가시성을 높여줄 것으로 기대된다. 개발 파이프라인에서 제시된 목표 수익성이 실제로 구현된다면, 포트폴리오 ERV 3~6% 성장 가이던스의 실현 가능성도 강화될 것으로 판단된다.