BRT Apartments(NYSE:BRT)가 2025 회계연도 2분기 실적을 발표하며 시장 예상치를 넘어서는 성과를 기록했다. 다만 임대료 상승세 둔화와 운영비 증가라는 구조적 부담이 동시에 드러나면서 순영업이익(Net Operating Income·NOI)이 전년 동기 대비 감소해 투자자들의 세심한 주의가 요구된다.
2025년 8월 8일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면 BRT 아파트먼트는 조정자금운용수익(AFFO·비GAAP) 기준 주당 0.36달러를 기록해 시장 컨센서스인 –0.15달러를 크게 상회했다. GAAP 기준 매출은 2,420만 달러로 애널리스트 예상치 2,401만 달러를 웃돌며 전년 동기 대비 1.4% 증가했다.
주요 실적 지표
• EPS(GAAP): –0.14달러(전년 –0.13달러 대비 7.7% 악화)
• FFO 주당액(비GAAP): 0.29달러(전년 동기 동일)
• AFFO 주당액(비GAAP): 0.36달러(전년 0.35달러 대비 2.9% 증가)
• NOI(합산 포트폴리오·비GAAP): 1,510만 달러(전년 1,560만 달러 대비 –3.2%)
이처럼 조정 지표는 호조를 보였지만, 매출총이익에 해당하는 NOI가 감소한 것은 운영비용(급여·수선·재산세 등) 급증과 핵심 시장 점유율 하락이 복합적으로 작용한 결과다.
사업 포트폴리오와 전략
BRT는 미국 남동부 및 텍사스 고성장 지역에 위치한 29개 멀티패밀리(다세대) 주거 자산을 보유·운영한다. 대부분 정원형(garden-style) 및 중층(mid-rise) 아파트로, 수영장·클럽하우스 등 편의시설을 갖춘 B등급 이상(Class B+) 상품을 지향한다.
회사의 성장 전략은 ▲엄선된 인수합병(M&A) ▲공동투자(joint venture)를 통한 리스크 분담 ▲선순위 우선주 투자(preferred equity)를 통한 대체수익원 확보 등에 초점을 두고 있다. 특히 우선주 투자는 GAAP 회계상 ‘대출(loan)’로 처리돼, 배당 외에도 안정적 이자수익을 창출한다.
용어 설명: AFFO·FFO·GAAP
• FFO(운용자금): 부동산기업 실적을 평가할 때 순이익 대신 주로 사용하는 지표로, 감가상각·매각손익 등 비현금 항목을 조정해 현금흐름을 파악한다.
• AFFO(조정운용자금): FFO에서 유지보수 CapEx 등 반복적 자본지출을 차감한 값으로, 실질적인 배당 여력을 가늠하는 데 활용된다.
• GAAP: 미국 일반회계기준으로, 법적 공시자료는 대부분 GAAP 기준으로 작성된다.
2분기 주요 하이라이트
회사의 점유율은 94.1%로 전년 동기 대비 소폭 하락했다. 그러나 평균 점유 가구당 월평균 임대료는 1,399달러로 1% 가까이 상승해 가파른 금리 환경에도 일정 부분 가격 전가에 성공했다.
지역별로는 성장 거점인 조지아 주가 –7.6%, 텍사스 주가 –12.0%의 NOI 하락을 기록해 Sun Belt(선벨트) 전반의 공급 증가 압력이 확인됐다.
수선·유지보수비는 전년 대비 큰 폭으로 증가했다. 회사는 동일 기간 가치 제고(value-add) 리노베이션을 통해 26개 유닛을 업그레이드했으며, 단위당 월 121달러의 임대료 추가 인상 효과를 거뒀다.
분기 종료 직후에는 Auburn(앨라배마 주) 소재 214가구 규모 ‘1322 North’ 단지를 3,650만 달러에 인수했다. 이번 거래는 공동투자 형태로 진행됐으며, 700만 달러를 기존 신용한도에서 차입해 자금을 조달했다.
재무 건전성 및 주주환원
부채상환커버리지비율(DSCR)은 1.56배로, 금리 상승기에도 무난한 이자지급 능력을 유지하고 있다. 또한 회사는 자사주 6만3,356주를 평균 15.84달러에 매입해 연초 이후 총 14만2,080주를 소각했다. 주당 분기배당금은 0.25달러로 전년 동기와 동일하게 유지됐다.
경영진 전망 및 업계 분석
경영진은 이번 실적 발표에서 명확한 정량 가이던스(향후 실적 전망)를 제시하지 않았다. 대신 △공동투자 파트너십 확대 △운영비 절감 △배당 안정성 확보를 최우선 과제로 재확인했다.
전문가 시각에 따르면, 미국 Sun Belt 지역은 공급 과잉 우려가 점차 완화되고 있어 2026년부터 임대 성장률이 점진적으로 회복될 가능성이 있다. 그러나 단기적으로는 높은 재산세·보험료·정비비가 NOI를 갉아먹을 여지가 크다. 이에 따라 BRT가 운영 효율성 제고와 구조적 비용 통제에 얼마나 속도를 낼 수 있는지가 배당 지속 가능성을 좌우할 전망이다.
실적 호조에도 불구하고 주가가 NAV(순자산가치) 대비 약 10~15% 할인 상태라는 점은 배당 수익률 선호형 투자자에게 매력적일 수 있다. 반면, 장기 성장 가시성이 뚜렷하지 않다는 점은 성장주 투자자에게는 제한 요인으로 작용할 수 있다.
결론
BRT 아파트먼트는 2분기 매출 성장과 조정 지표 모두 시장 기대를 넘어섰다. 그러나 NOI 감소·운영비 증대·선벨트 공급 압력이라는 구조적 변수도 분명하게 드러났다. 향후 회사가 리노베이션을 통한 임대료 상승과 포트폴리오 활발한 최적화로 비용 압박을 얼마나 상쇄하느냐에 따라 주가 방향성이 결정될 것으로 보인다.
