리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)은 단일 임차인을 대상으로 하는 넷리스(Net Lease) 상업용 부동산 포트폴리오를 기반으로, 1994년 상장 이후 매달 배당금을 지급해 온 것으로 유명하다. 현재 약 15,600개 자산을 보유하고 있으며, 점유율은 99%에 달한다. 이러한 안정적 사업 모델에 더해, 투자자들이 지금 주목해야 할 세 가지 매력 포인트가 제시됐다.
2025년 9월 16일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 리얼티 인컴은 ① 고배당 지속 가능성 ② 상대적으로 저평가된 기업 가치 ③ 금리 하락에 따른 수혜라는 요인을 바탕으로 “지금이 매수 적기”라는 분석이 제기됐다.
리얼티 인컴의 사업 모델
넷리스 구조는 임차인이 건물 관리·보험·재산세 등 대부분의 비용을 부담하는 계약 형태다. 이로 인해 임대인은 예측 가능한 현금 흐름을 확보할 수 있다. 리얼티 인컴은 월마트·CVS·아마존계 물류센터 등 우량 기업에 장기 임대를 제공함으로써 경제 사이클과 무관한 임대료 수취가 가능하다는 점이 강점으로 꼽힌다.
1️⃣ 배당 소득, 그리고 ‘매달’ 들어오는 현금
REIT(Real Estate Investment Trust·부동산투자신탁)는 세법상 법인세 면제를 유지하기 위해 순이익의 90% 이상을 배당해야 한다. 리얼티 인컴은 이를 한발 더 나아가, 상장 후 매년 최소 1회 배당 인상 기록을 이어오고 있다.
현재 연간 배당 총액은 주당 3.23달러로, 배당수익률은 5.3%에 달한다. 이는 S&P500 평균(1.2%) 대비 약 4.4배 높다. 동시에 2024년 기준 FFO(Funds From Operations) 4.11달러를 기록해, 배당 커버리지(배당 지급 여력)도 충분하다는 것이 투자 논리의 근간이다.
2️⃣ 숫자로 확인한 ‘저평가’… PER보다 P/FFO가 핵심
고배당주는 흔히 ‘밸류 트랩’ 우려를 동반한다. 실제로 리얼티 인컴의 P/E(주가수익비율) 58배만 보면 비싸게 느껴진다. 그러나 REIT의 회계상 순이익은 이자 비용·감가상각에 큰 영향을 받기에, 일반 제조업체와 동일선상에서 비교하기 어렵다.
시장에서는 P/FFO(주가대비 FFO 배율) 15배가 보다 현실적인 평가 지표로 활용된다. 이는 동종 리테일·산업용 REIT 평균(17~20배) 대비 낮은 수준이다. 즉, 겉으로는 비싸 보이지만 실질 현금창출력을 감안하면 ‘가성비’ 구간에 위치한다는 설명이다.
3️⃣ 금리 하락이라는 촉매제
부동산 신탁은 자산 매입 시 대규모 차입을 활용하므로, 금리 변동이 실적과 주가에 직접 영향을 준다. 2022~2024년 가파른 인상 국면에서 리얼티 인컴은 이자비용 증가로 FFO 성장세가 둔화했으며, 주가도 2020년 고점 대비 25% 이상 밀려 있다.
하지만 연준(Fed)의 2025년 회의 일정(9월 16~17일 등)에서 점진적 인하 시그널이 유력시되면서, ① 기존 고금리 부채의 리파이낸싱(차환) ② 공격적 자산 인수·개발 가능성 확대 등 ‘쌍복(雙福)’ 효과가 예상된다. 특히 점유율 99%가 이미 포화에 가까운 만큼, 신규 매입은 곧 임대료 총액 확대→ FFO 증가→ 배당 인상의 선순환으로 이어질 가능성이 크다.
REIT·FFO 용어 한눈에 보기*초심자 참고
• REIT: 투자자에게 부동산 임대·매각 수익을 배당 형태로 돌려주는 신탁회사. 법인세 면제를 위해 순이익 90% 이상 배당이 의무.
• 넷리스: 임차인이 관리·보험·세금을 부담, 임대인은 임대료만 수취해 예측 가능성이 높다.
• FFO: 순이익에서 감가상각 등 비현금 비용을 더하고 자산 매각이익을 차감한 지표. REIT의 실질 현금창출력을 보여준다.
투자 전략 및 전망
리얼티 인컴은 안정적인 임대료 흐름, 지속 가능한 고배당, 저평가된 밸류에이션이라는 세 축 위에 놓여 있다. 여기에 미 연준의 금리 인하라는 거시적 호재까지 더해질 경우, FFO 성장률 재가속과 주가 리레이팅(재평가)이 동시에 현실화될 가능성이 높다.
물론 모든 투자에는 리스크가 존재한다. 경기 침체가 장기화돼 임차기업 파산률이 상승하거나, 예상보다 금리 인하 속도가 더딜 경우 주가 변동성이 확대될 수 있다. 그럼에도 불구하고, 높은 배당을 꾸준히 받으면서 장기적 자본 차익까지 노릴 수 있다는 점은 배당 성장형 투자자에게 매력적인 대안으로 작용한다.
결론적으로, 금리 사이클이 반전 조짐을 보이는 현시점에 리얼티 인컴은 ‘배당+성장’ 투트랙 전략을 구사할 수 있는 보기 드문 종목이다. 시장 참여자들이 이 같은 펀더멘털을 다시 인식하기 전에 선제적으로 편입한다면, 현금흐름·주가·배당 인상의 ‘삼중 수익’ 기회를 누릴 수 있을 것으로 기대된다.
