선훙카이 프로퍼티스(SHKP) 신용전망 상향
2025년 9월 15일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 국제 신용평가사 S&P 글로벌 레이팅스는 홍콩 증권거래소에 상장된 부동산 개발사 선훙카이 프로퍼티스(종목코드 0016)의 장·단기 신용등급을 A+로 유지하면서, 기존 ‘부정적(Negative)’이었던 전망을 ‘안정적(Stable)’으로 상향 조정했다.
■ 차입금 감축 계획 ― 현금흐름의 질적 개선
S&P는 SHKP가 향후 3개 회계연도(2026~2028회계연도) 동안 부동산 분양 수입과 임대료 매출에서 발생한 현금을 적극 활용해 조정 부채(Adjusted Debt)를 매년 40억~50억 홍콩달러(HK$)씩 감축할 것으로 전망했다.
■ 분양 실적 및 임대료 ― 안정적 현금창출력
SHKP는 2026~2028회계연도 동안 연평균 300억~330억 HK$ 규모의 계약 판매(Contracted Sales)를 기록할 것으로 예상된다. 참고로 2025회계연도의 실제 판매 실적은 460억 HK$로, S&P의 기존 예상치(300억 HK$)를 크게 초과했다. 이는 홍콩에서 성공적으로 분양된 ‘Cullinan Sky’ 및 ‘Sierra Sea’ 프로젝트가 197억 HK$의 매출을 창출한 덕분이다.
임대 부문에서는 2026~2028회계연도에 연간 약 200억 HK$의 안정적 임대료 수입이 유지될 것으로 예상된다. 2025회계연도의 임대료는 199억 HK$로 전년도(204억 HK$)와 큰 변동이 없었다.
■ 토지 매입 정책 ― 보수적 재무 운영
S&P는 SHKP가 2026~2028회계연도에 연간 약 50억 HK$만을 토지 매입에 투입할 것으로 내다봤다. 이는 회계연도 기준 계약 판매액의 15~17% 수준이며, 2021회계연도 기록했던 140억 HK$의 정점 대비 크게 낮은 수치다.
■ 수익성 및 레버리지 지표
조정 EBITDA 마진은 2025회계연도의 42%에서 2026~2028회계연도에는 36~40% 범위로 소폭 하락할 것으로 예상된다. 같은 기간 부채/EBITDA 비율은 2024회계연도의 3.6배에서 3.1배 수준으로 개선돼 안정화될 것으로 전망됐다.
■ 향후 등급변동 조건
S&P는 홍콩 주택시장이 급격히 악화되거나 SHKP의 부채/EBITDA 비율이 지속적으로 3.5배를 웃돌 경우 등급을 하향할 수 있다고 밝혔다. 반대로 동 비율이 2배 미만으로 낮아지고, 임대수익이 전체 수익과 현금흐름의 대부분을 차지한다면 상향 조정 가능성도 열려 있다.
■ 용어 해설*
*EBITDA: 기업이 벌어들이는 현금창출력을 나타내는 대표 지표로, Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization(이자·세금·감가상각 차감 전 이익)을 의미한다.
조정 부채(Adjusted Debt): 회계 기준상 순부채에 임차부채 등을 포함해 신용평가사가 산정한 경제적 부채 총액.
계약 판매(Contracted Sales): 이미 계약이 체결돼 향후 인도 예정인 분양 매출을 합산한 수치로, 추후 현금흐름을 예측하는 선행지표로 활용된다.
■ 기자 해설 및 시장 전망
이번 전망 상향은 SHKP가 보수적 자금 운용과 안정적 임대 포트폴리오를 통해 변동성이 큰 홍콩 부동산 시장에서도 일정 수준의 현금흐름을 확보하고 있다는 점을 반영한 것으로 해석된다. 금리 고점 인식이 확산되는 가운데, 향후 지역 경기 회복 속도와 중국 본토 자금유입 규모가 분양 실적을 좌우할 가능성이 높다. 또한 홍콩 정부의 부동산 규제 완화 여부와 토지 입찰 정책이 SHKP의 토지 매입 전략에 변화를 가져올지 주목된다.
한편, 투자자 관점에서는 SHKP가 레버리지 축소 흐름을 이어가면 배당 확대 또는 자사주 매입 여력이 생길 수 있다는 기대감도 존재한다. 다만 금리 재상승, 미·중 갈등 심화 등 외부 변수에 따라 부동산 자산가치 재평가 리스크가 상존하므로, 투자자들은 S&P의 추가 코멘트와 분기별 실적 추이를 면밀히 모니터링할 필요가 있다.
