[글로벌 부동산 핵심 이슈]
글로벌 상장 부동산(리츠·개발·운영사 포함) 섹터가 2025년 들어 10.4% 상승하며 같은 기간 전 세계 주식시장 수익률을 4.6%포인트 하회한 가운데, 지역별 성과가 극단적으로 엇갈리고 있다.
2025년 9월 13일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 글로벌 부동산 지수는 8월 한 달에만 2.1% 올랐다. 이는 금리 인하 기대와 실적 모멘텀 개선이 배경으로, 같은 기간 글로벌 주식 지수 상승률을 근소하게 앞질렀다.
■ 아시아 지역, 일본·호주가 주도
UBS는 “아시아가 올해 글로벌 부동산 랠리를 견인했다”고 평가했다. 일본의 경우 해외 자본 유입이 거세지면서 도쿄·오사카 주거용 자산 가격과 임대료가 동시에 상승했다.
“해외 투자자들이 보유 자산을 일본 국내 매수자에게 매각하는 움직임이 두드러진다.”
라는 UBS의 분석도 나왔다.
동시에 일본 정부·지자체는 도쿄 중심부 분양 아파트를 겨냥한 투기 억제 대책을 검토 중이다. UBS는 이러한 정책 변화가 향후 일본 전역으로 파급될 가능성을 지목했다.
호주 역시 금리 하락 전망과 임대료 상승, 자산 가치 저점 통과 조짐이 겹치며 투자 의견이 ‘언더웨이트 → 오버웨이트’로 상향됐다. UBS는 “코로나 팬데믹 이후 가장 긍정적인 환경”이라고 평가했다.
싱가포르 REIT는 일본 ‘스폰서 모델’을 활용해 할인된 가격의 자산 매입이 가능하다는 점이 성장 동력으로 꼽힌다. 중국에서는 사모 리츠(Private REITs) 도입이 ‘게임 체인저’로 언급됐다. 데이터센터 등 부동산 기업의 사업 구조·가치평가에 새로운 자본 재활용 창구가 열렸다는 설명이다.
■ 미국 시장: 고변동 리츠 급등·중개사 실적 호조
미국에서는 지역 쇼핑몰·호텔 등 β(베타)가 높은 세그먼트가 두 자릿수 상승률을 기록했다. 투자자들은 연준(Fed) 금리 인하 가능성에 베팅하고 있다. JLL, 쿠시먼앤드웨이크필드, CBRE 등 부동산 브로커리지가 실적 호조와 거래 회복에 힘입어 동반 랠리를 보였다.
집중 매수·매도 흐름(crowding data)에서는 데이터센터·인프라 리츠가 ‘강세 포지션 집중’, 오피스 리츠는 ‘공매도 집중’ 양상이 이어졌다. UBS는 “미국 리츠 밸류에이션은 역사적 평균 대비 적정 수준이며, 연말까지 PER(주가수익비율) 소폭 상향 여지가 있다”고 덧붙였다.
■ 유럽·홍콩: 금리·공실 부담에 부진
유럽 리츠는 8월 조정 국면에 들어섰다. ECB가 완화 사이클 종료에 근접했다는 신호가 부담으로 작용했다. 특히 런던 오피스가 약세를 주도했고, 스톡홀름 등 2차 시장(secondary market)의 공실률 상승이 두드러졌다.
홍콩은 자금 조달 금리(HIBOR)가 연내 안정될 때까지 시간이 더 필요하다는 전망 속에 약세를 벗어나지 못했다. 7월 소매판매는 급감했으나 럭셔리 소비는 비교적 선방했다. UBS는 ‘주거 개발사 우선, 임대형 자산주는 비중 축소’ 전략을 제시하며 “홍콩 주거 시장이 바닥에 근접했다”고 평가했다.
■ 글로벌 밸류에이션·실적 전망
전 세계 상장 부동산은 순자산가치(NAV) 대비 약 10% 할인 상태로 거래되고 있으며, 이는 장기 평균과 유사하다. 거래량은 완만하게 회복 중이나, 2024~2025년 EPS 성장률 전망치가 약 7.3%로 상향 조정되면서 실적 가시성이 개선됐다.
● 용어·컨셉 해설
리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로, 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 대출에 투자하고 임대료·이자·매각 차익 등을 배당하는 형태의 투자 상품이다. 사모 리츠는 공모 대신 제한된 투자자에게만 판매돼 구조가 유연하며, 개발·인프라 등 특정 자산군에 집중할 수 있다.
베타(β)는 시장 평균 변동성 대비 개별 종목 변동성을 나타내는 지표다. 베타가 높을수록 경기·금리 변화에 민감하게 반응해 수익률도 크게 출렁인다.
NAV 할인은 회계상 순자산가치보다 낮은 주가가 형성된 상태로, 잠재적 상승 여력을 의미하지만 동시에 시장 불안 요소를 내포한다.
■ 결론
UBS에 따르면 글로벌 부동산 시장의 핵심 테마는 ① 금리 인하 기대, ② 구조적 변화와 자본 유입으로 인한 아시아 초강세, ③ 유럽·홍콩의 상대적 부진, 그리고 ④ 중국 사모 리츠 성장세로 요약된다. 투자자들은 지역별·섹터별 ‘진검승부’가 펼쳐지는 현재 구도에서 밸류에이션과 정책·유동성 변수를 면밀히 살필 필요가 있다.
