은퇴 자금이 부족하다면? 월 배당수익률 5.5% ‘리얼티 인컴’이 답일 수 있다

KEY POINTS

• 리얼티 인컴(Realty Income)은 꾸준한 현금흐름을 창출하는 고품질 상업용 부동산 포트폴리오를 보유하고 있다.
• 재무구조가 견고하며, 신용등급은 REIT 업계 상위 10위권인 A3/A-다.
• 상장 이후 배당을 한 번도 끊지 않고 인상해 왔으며, 향후에도 안정적 성장이 예상된다.

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은퇴자들의 33% ‘소득 공백’…해법은 배당주

미국 은퇴 가계는 사회보장연금(SSA)과 개인 저축만으로 생활비를 충당하기 어려운 경우가 많다. 한 연구에 따르면 평균 가구 기준으로 실제 필요 소득 대비 최대 33%까지 공백이 발생한다. 이에 따라 현역은 물론 예비 은퇴자들도 생활 수준 유지를 위해 추가적 현금흐름원을 찾아야 하는 실정이다.

2025년 8월 19일(현지시간), 나스닥닷컴 보도에 따르면 뉴욕증권거래소(NYSE) 상장 리츠(REIT)¹ 리얼티 인컴(티커: O)은 이러한 수요에 부합하는 대표적 고배당 종목으로 평가된다. 회사는 월간 배당을 지급하며 현 시가배당수익률이 약 5.5%에 달한다.

1. 고품질 포트폴리오

리얼티 인컴의 핵심 자산은 미국 및 유럽 15,600여 개 부동산으로 구성돼 있다. 업종별 임대료 비중은 리테일 80%, 산업 15%, 카지노·게임 3%, 데이터센터 등 기타 2%다. 임차인은 1,600여 곳, 산업군은 90여 개로 높은 분산 효과를 보여준다.

* 경기방어력이 높은 슈퍼마켓·홈센터·편의점 등에서 임대료의 약 90%가 발생해 경기 침체와 전자상거래 성장에 대한 위험이 상대적으로 작다.

리얼티 인컴의 임대계약은 대부분 장기 순수 임대(net lease) 구조다. 임차인이 △건물 유지보수 △재산세 △보험료를 부담하기 때문에 집주인 입장에서는 관리 비용 변동성이 크게 낮다. 계약 기간 동안 매년 저(低)한 자릿수 임대료 인상 조항이 포함돼 있어 예측 가능하고 점진적인 현금흐름 증가가 가능하다.

2. ‘요새형’ 재무구조

리츠의 핵심 지표인 조정 운용현금흐름(FFO) 대비 배당성향은 약 75% 수준이다. 2025년 기준으로만 7억5,000만 달러 이상의 잉여 현금이 투자 재원으로 남을 전망이다.

또한 무디스·S&P가 부여한 A3/A- 신용등급은 업계 최상위권(상위 10위)이다. 순차입금/EBITDA 비율이 낮고, 유동성도 풍부해 추가 인수·개발 여력이 크다.

3. 지속·탄력적 성장

리얼티 인컴은 1994년 상장 후 2009년 한 해를 제외하고 매년 주당 FFO를 늘렸다. 전체 연평균 성장률(CAGR)은 5% 이상이다.

배당도 마찬가지다. 상장 이후 131차례 인상했으며, 최근 111개 분기 연속으로 증액했다. 연복리 4.2% 속도로 배당이 증가해 왔다.

“14조 달러 규모로 추산되는 미국·유럽 순수 임대 시장은 리얼티 인컴에 매우 긴 성장 활주로를 제공한다.”

회사는 최근 데이터센터·게임 시설 등 신규 섹터와 크레딧·프라이빗 캐피털 플랫폼으로 진출해 성장 동력을 다변화하고 있다.

4. 전문가 시각

본지는 리츠 분석 과정에서 포트폴리오 질·재무건전성·배당이력 세 요소를 가장 중시한다. 이 세 항목 모두에서 리얼티 인컴은 동종업계 평균을 상회한다. 특히 월별 배당은 은퇴자·현금흐름 중심 투자자에게 차별화된 가치를 제공한다.

다만 금리 상승기에는 리츠 전반의 밸류에이션이 압박을 받을 수 있으므로, 분산투자 전략을 병행하는 것이 바람직하다. 또한 리얼티 인컴 외에도 데이터센터 전문 리츠나 산업용 리츠 등 섹터 다변화가 필요하다는 점을 투자자 주의사항으로 덧붙인다.

5. 기타 주요 사실 및 통계

• 상장일(1994년) 이후 배당 중단 사례: 0건
• 배당인상 총 횟수: 131회
• 시가배당수익률(2025.08.19 기준): 약 5.5%
• 리테일 부문 임대료 비중: 80%
• 임차 업종 수: 90+
• 미래 잔여 투자여력(2025년 예상): 7.5억 달러

6. ‘모틀리 풀’ 추천 종목 리스트와의 비교

한편 투자 조언 매체 모틀리 풀(Motley Fool)의 ‘스톡 어드바이저’ 팀이 선정한 상위 10대 종목 리스트에는 리얼티 인컴이 포함되지 않았다. 과거 해당 리스트에 오른 넷플릭스(2004년), 엔비디아(2005년)는 각각 668배, 1,106배의 수익률을 기록했다는 점이 언급됐다.

동 서비스의 평균 누적수익률은 1,070%로 S&P500(184%)을 크게 웃돈다. 이는 특정 추천 리스트가 높은 알파(alpha)를 창출할 가능성을 시사하지만, 리얼티 인컴 자체의 안정성과 현금흐름 특성은 여전히 매력적이라는 점에서 투자 목적에 따라 판단해야 한다.

용어 설명

¹REIT(리츠): 부동산 투자신탁으로, 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 발생 수익을 배당 형태로 돌려주는 기업 구조.
Net Lease(순수 임대): 임차인이 건물 관리·세금·보험료 등을 부담하는 계약 형태. 임대인은 임대료만 수취하므로 수익 예측성이 높다.
FFO(운용현금흐름): 리츠의 수익성을 평가할 때 사용되는 대표적 지표로, 순이익에서 감가상각·매각이익 등을 조정해 실제 현금창출력을 보여준다.

결론

리얼티 인컴은 규모·안정성·배당 성장성 측면에서 은퇴자에게 적합한 월 배당 고수익 솔루션으로 꼽힌다. 견고한 재무 기반과 분산된 포트폴리오가 하방 위험을 제한하며, 장기 순수 임대 구조는 현금흐름 가시성을 극대화한다. 따라서 은퇴 소득 보강을 원하는 투자자가 포트폴리오의 안정적 ‘현금원’ 역할을 맡길 만한 종목으로 평가된다.