［리츠 투자자 필독］ 리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)과 W.P. 캐리(W.P. Carey, NYSE: WPC)는 전 세계 넷 리스(net-lease) 부동산투자신탁(REIT) 시장에서 1·2위를 다투는 대형 사업자다. 두 회사 모두 안정적인 임대수익, 높은 배당수익률, 글로벌 분산 포트폴리오를 내세우며 투자자들의 주목을 받고 있다.
2025년 7월 20일, 나스닥닷컴 보도에 따르면, 이 두 기업은 비슷해 보이지만 자산 구성·배당 이력·성장 전략 등에서 미묘한 차이를 드러내고 있다. 투자자는 자신의 위험 선호도와 배당 안정성 요구 수준에 따라 어느 쪽에 무게를 둘지 판단해야 한다.
1. 비즈니스 모델과 포트폴리오 구조
두 리츠 모두 단일 임차인이 건물 유지·보수를 책임지는 장기 임대 구조를 활용한다. 기업이 보유 부동산을 매각한 뒤 다시 장기 임차해 자금을 확보하는 방식으로, 임차인은 실질적인 운영권을 유지하면서도 자본을 운용할 수 있다. 리츠 측은 장기 고정 임대료와 계약 내 인플레이션 연동 임대료 인상 조항을 통해 예측 가능한 현금흐름을 확보한다.
지리적으로는 북미와 유럽에 걸쳐 자산을 분산해 지역 리스크를 줄였다. 그러나 리얼티 인컴은 임대료의 약 75%를 소매(리테일) 자산에서 창출하는 반면, W.P. 캐리는 임대료의 약 66%를 산업·물류 부문에서 벌어들인다. 산업별·지역별 분산을 강화하려는 투자자에게는 두 종목을 모두 편입하는 전략이 유효할 수 있다.
2. 용어 설명: 넷 리스(Net Lease)란?
넷 리스는 임차인이 세금·보험료·시설 관리비 등 대부분의 부동산 관련 비용을 부담하는 임대 방식이다. 이에 따라 리츠는 운영 리스크를 최소화하고, 임차인은 장기 사용권을 확보해 사업 연속성을 유지할 수 있다. 한국의 전통적인 임대차와 달리, 임대인은 건물 소유로 인한 실질적 비용 부담이 거의 없기 때문에 가시적인 배당 여력을 높이는 장점이 있다.
3. 배당 수익률 및 이력 비교
배당수익률 측면에서 두 기업은 모두 시장 평균을 크게 상회한다. 2025년 7월 기준, 리얼티 인컴은 5.6%, W.P. 캐리는 5.8%를 기록해 S&P 500 평균 1.3%와 전체 리츠 평균 4.1%를 훌쩍 넘는다.
그러나 배당 안정성은 극명하게 갈린다. 리얼티 인컴은 30년 연속 연간 배당 인상, 110분기 연속 분기별 배당 인상이라는 확고한 트랙레코드를 보유한다. 반면 W.P. 캐리는 2023년 말 오피스(사무실) 자산을 과감히 매각하며 배당을 한 차례 조정(감액)했고, 현재 연속 인상 기록은 6개 분기·연 1년에 불과하다.
“배당 삭감 위험을 조금도 용납할 수 없다면 리얼티 인컴이 단연 우세하다.”
다만 W.P. 캐리는 오피스 부문의 구조조정을 통해 현금흐름의 질을 개선했고, 확보한 자금을 신규 산업·창고 자산으로 재투자하면서 장기 성장 여력을 높였다는 평가를 받는다.
4. 성장성과 위험요인
리얼티 인컴은 대규모 소매 포트폴리오를 기반으로 꾸준한 성장을 추구하지만, 미국·유럽 소비 경기 둔화 시 타격을 받을 수 있다는 점이 리스크로 지적된다. W.P. 캐리는 글로벌 생산·물류 네트워크 확대에 따라 산업용 임대 수요 증가의 수혜를 받을 가능성이 크다. 그러나 비교적 짧은 배당 기록과 최근 구조조정으로 인한 불확실성은 투자자들의 고민거리다.
5. 투자 전략: 하나를 고를까, 둘 다 담을까?
● 보수적 배당 투자자라면 장기 인상 기록과 브랜드 신뢰도를 갖춘 리얼티 인컴 편입이 합리적이다.
● 조금 더 높은 수익률과 잠재 성장성을 추구하며 단기 변동성을 감내할 수 있다면 W.P. 캐리에 기회가 있다.
● 두 회사의 자산·지역·섹터 편차는 상호 보완적이므로 포트폴리오 헤지 및 분산 차원에서 동시 보유도 고려할 만하다.
6. 애널리스트 추천 현황
모틀리풀(Motley Fool) Stock Advisor 팀은 2025년 7월 공개한 ‘톱 10 주식’ 리스트에 리얼티 인컴을 포함하지 않았다. 과거 동일 리스트에 넷플릭스(2004년 12월 17일), 엔비디아(2005년 4월 15일)가 선정됐을 당시 수익률이 각각 65만 2,133달러, 105만 6,790달러로 폭발적 수익을 기록했던 사례를 감안하면 리스트 외 기업이 단기적으로 소외될 가능성도 존재한다.
7. 참고: 지분 보유 및 공시
리포트 작성자 리우벤 그레그 브루어(Reuben Gregg Brewer)는 두 종목 모두 지분을 보유하고 있으며, 모틀리풀도 리얼티 인컴 주식을 보유·추천하고 있다. 이는 이해상충 가능성을 시사하므로 투자자는 이를 참고해야 한다.
결론적으로 배당 안정성을 최우선으로 한다면 리얼티 인컴이, 성장 잠재력과 약간 높은 수익률을 추구한다면 W.P. 캐리가 매력적이다. 다만 두 회사 모두 넷 리스 리츠라는 단순·안정적인 비즈니스 모델과 글로벌 분산 자산을 지녔으므로, 장기 관점에서 동시 보유 전략이 리스크 대비 성과를 극대화할 가능성이 높다.
