스콧 트렌치 “재정적 쿠션 없으면 임대 부동산 사지 마라”

스콧 트렌치(Scott Trench)가 ‘더 머니 가이 쇼(The Money Guy Show)’에 출연해 첫 임대주택을 매입하려는 투자자들에게 “충분한 재정적 여유가 없으면 절대 뛰어들지 말라”고 경고했다.

2025년 7월 20일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 트렌치는 “부동산 시장이 유행이라는 이유만으로, 또는 ‘패시브 인컴’이라는 달콤한 말에 현혹돼 성급히 매입 결정을 내리는 사례가 너무 많다”면서 탄탄한 기초자산 구축을 우선 과제로 제시했다.

1. ‘스프레드’가 없는 투자자는 준비가 안 된 투자자

트렌치는 수입(After-tax Income)과 지출 간의 차액을 ‘스프레드(spread)’라고 정의했다. 매달 세후 수입에서 수천 달러가 남지 않는다면, 투자를 시작할 때가 아니라고 못박았다. 그는 “지붕이 내려앉고, 배관이 터지고, 한겨울에 보일러가 고장 나며, 세입자가 월세를 미납하는 일이 반드시 발생한다”고 말했다. 예기치 못한 지출 한 번에 통장이 텅 빈다면, 임대주택은 해결책이 아니라 ‘리스크 증폭기’라는 설명이다.

“부동산 투자는 견고한 재정 기반 위에 세워져야 한다. 비상금, 안정적 소득, 검소한 생활패턴이 선행되지 않으면 임대주택은 자산이 아닌 부채로 돌변한다.” — 스콧 트렌치

2. HELOC으로 레버리지? 빨간불 켜진다

HELOC(Home Equity Line of Credit)은 주택담보대출 한도 대출로, 기존 주택의 순자산을 현금처럼 꺼내 쓸 수 있는 금융상품이다. 국내에선 ‘주택담보대출 한도형 통장’ 정도로 이해할 수 있다. 트렌치는 “주택 담보대출을 ATM처럼 생각하는 투자자를 보면 진심으로 걱정된다”고 말했다.

그는 6만 달러(약 8,200만 원) HELOC을 5년 상환 조건으로 이용할 경우 원금만 월 1,000달러(약 137만 원)를 상환해야 한다고 계산했다. “평균적인 임대주택의 월 현금흐름이 이 정도를 충당하기는 현실적으로 어렵다”는 게 그의 주장이다. 미국 금융산업규제국(FINRA) 역시 “HELOC을 투자에 활용하면 원금·이자를 포함한 각종 비용을 초과해 수익이 발생한다는 ‘큰 베팅’에 모든 것을 거는 셈”이라고 경고한다.

3. 소액부터 시작하되, 장기적으로 ‘업그레이드’ 계획 세워라

연소득 7만5,000달러(약 1억300만 원) 수준의 초보 투자자라면 시가 50만 달러(약 6억8,000만 원) 이상의 ‘턴키(turn-key)’ 주택—리모델링 완료 후 즉시 임대 가능한 매물—을 살 수 없다는 게 현실이다. 트렌치는 “작게 시작하는 건 문제없지만, 그게 끝(goal)이어선 안 된다”고 말했다. 저가 매물은 관리·수리·세입자 분쟁 등 ‘손이 많이 가는’ 문제를 동반한다. 그는 “캐시플로를 불려가며 수리 부담이 적고 세입자 신뢰도가 높은 동네로 조금씩 갈아타야 한다”고 조언했다.

4. ‘로컬 투자’가 정답에 더 가깝다

트렌치는 “가능하다면 자신이 살고 있는 지역에서 매입하라”고 강조했다. 현장 접근성이 좋으면 예상치 못한 변수 대처가 빠르고, 타인에게 자산 관리 전부를 맡겨야 하는 의존도를 줄일 수 있기 때문이다. 물론 주 밖(out-of-state) 투자가 불가능한 것은 아니지만, 그 경우 ‘신뢰할 만한 로컬 팀’ 구축이 선행돼야 한다고 덧붙였다.

5. 전문가 시각—‘지루할 정도의 일관성’이 안전판

트렌치가 제시한 원칙은 화려하지 않다. 오히려 ‘지루할 정도의 재정 일관성’이 핵심이다. 충분한 예비비, 보수적 레버리지, 현실적인 매물 선정, 장기적 플랜—이 네 가지를 갖추면 임대 부동산은 수익 창출 자산이 되지만, 하나라도 결여되면 ‘돈 먹는 하마’로 전락할 가능성이 높다.

6. 낯선 용어 • 개념 한눈에 보기

• HELOC(주택담보대출 한도 대출) : 주택 순자산을 담보로 필요한 금액만큼 수시로 인출할 수 있는 신용한도형 대출. 금리 변동형이 대부분이어서 금리 상승기에 위험이 커진다.
• 턴키 주택 : 내부 수리 및 공사가 완비돼 즉시 입주나 임대가 가능한 부동산.
• 스프레드 : 한 달간 세후 소득에서 고정·변동 지출을 뺀 ‘남는 돈’. 투자 여력의 바로미터로 활용된다.