미국 S&P500 지수가 사상 최고치 부근을 맴도는 가운데, 변동성 확대에 대비해 우량 종목을 선별하려는 투자자의 관심이 높아지고 있다.
2025년 7월 20일, 나스닥닷컴(Nasdaq.com)의 보도에 따르면, 단 한 종목으로 배당 수익률·기업 규모·밸류에이션 3박자를 모두 충족시키는 후보로 리얼티 인컴(Realty Income, NYSE: O)이 지목됐다.
● 무엇을 하는 기업인가
리얼티 인컴은 부동산투자신탁(REIT)으로, ‘넷리스(net lease)’ 구조를 채택한 단일 세입자용 상업용 부동산을 매입해 임대료를 수취한다. 넷리스란 임차인이 재산세·보험료·유지보수 등 대부분의 운영비를 부담하는 계약 형태로, 임대인은 자본과 성장 전략에 집중할 수 있다는 특징이 있다.
‘리츠(REIT, Real Estate Investment Trust)’는 다수 투자자로부터 자금을 모아 상업용 부동산에 투자하고 임대료·매각 차익을 배당 형태로 돌려주는 회사·신탁을 의미한다. 미국 법상 총수입의 90% 이상을 배당해야 법인세가 면제돼 고배당이 가능한 구조다.
● 포트폴리오 구성 및 해외 노출
리얼티 인컴은 1만 5,400개에 달하는 자산을 보유하며, 시가총액만 약 450억 달러(약 60조 원)로 2·3위 경쟁사의 세 배에 달한다. 임대 수익 비중은 소매(리테일) 73%, 산업용 17%, 기타(포도밭·카지노 등) 10%이며, 유럽 지역이 전체 자산의 13%를 차지해 지역 다변화 역시 진행 중이다.
● 규모가 주는 양면성
대형 리츠는 더 많은 물건을 사야 성장 폭이 확대되므로 성장 속도는 상대적으로 느릴 수 있다. 그러나 투자 등급(Investment Grade) 신용등급 덕분에 자본시장 접근성이 뛰어나며, 조달금리 우위로 공격적인 인수에도 수익성을 유지할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.
● 30년 연속 배당 성장
리얼티 인컴은 30년 연속 배당 인상 기록을 보유하고 있다. 연평균 배당 성장률은 4.3%로, 미 인플레이션 속도를 웃돌아 실질 구매력을 꾸준히 높여 왔다.
그러나 2020년 고점 대비 주가가 약 3분의 1 하락하면서, 현 시점 배당 수익률은 5.8%로 10년 내 최고 수준에 근접해 있다. 즉, 동일한 이익 구조를 유지한 채 주가만 조정돼 역사적 저평가 구간이 형성됐다는 평가다.
● 금리 상승기에 나타난 가격 왜곡
주가 하락의 직접적 배경은 미국 연방준비제도(연준)의 금리 인상이다. 금리 상승은 리츠의 차입 비용을 늘리지만, 상업용 부동산 시장은 과거에도 시간이 흐르며 임대료 재조정·매입가 조정 등을 통해 정상화됐다. 업계 최대 규모인 리얼티 인컴은 자본 비용 측면에서 동종업체 대비 우위를 유지하고 있어, 장기적으로 이익 구조가 크게 훼손될 가능성은 낮다는 게 시장 중론이다.
● 투자 ‘교과서’에 가까운 종목
속도보다 안정성을 지향하는 ‘거북이형’ 배당주로서, 배당 포트폴리오의 핵심 축 역할을 할 수 있다는 점이 리얼티 인컴의 매력으로 지목된다. 특히 섹터 전체가 비인기 구간에 진입하면서 가격 매력이 부각되고 있어 신규 매수 관점에서 유리한 진입 구간으로 평가된다.
● 모틀리풀(Motley Fool) 의견 및 참고 자료
미 투자 정보업체 모틀리풀의 스톡 어드바이저 팀은 현재 ‘10대 유망주’ 명단을 작성했으나 리얼티 인컴은 포함되지 않았다. 과거 동일 리스트에 엔비디아(2005년 4월 15일 추천)가 속했을 때 1,000달러 투자금이 2024년 6월 10일 기준 767,173달러로 불어났다는 설명도 덧붙였다. 스톡 어드바이저 서비스는 2002년 이후 S&P500 지수 대비 4배 이상의 수익률을 기록해 왔다.*
*모틀리풀 제공 데이터 기준, 2024년 6월 10일 현재.
● 용어 간단 정리
• REIT: 부동산 임대·매각 수익의 90% 이상을 배당으로 지급해 법인세 면제 혜택을 받는 투자회사.
• 넷리스: 세입자가 대부분의 부동산 운영비(세금·보험·관리비)를 부담하는 임대 방식.
• 배당 수익률: 연간 배당금을 현재 주가로 나눈 값. 일반 예금 금리와 비교해 투자 매력도를 판단하는 지표.
● 기자 전문 분석
배당 포트폴리오를 구축할 때 가장 경계해야 할 지점은 배당의 지속 가능성이다. 리얼티 인컴은 1) 오랜 배당 인상 트랙 레코드, 2) 섹터 내 최대 자산 규모, 3) 투자 등급 신용도라는 세 가지 방어벽을 보유하고 있다. 물론 금리 상승기에는 자본 비용이 구조적으로 상승하지만, 규모의 경제가 이를 상당 부분 상쇄한다. 따라서 “낮은 성장률이지만 높은 확실성”을 원하는 투자자라면 장기 보유 관점에서 비중 확대를 고려해 볼 만하다.
반면 단기 가격 모멘텀이나 높은 배당 성장률을 추구하는 투자자에게는 만족도가 낮을 수 있다. 또한 리츠 섹터 전반이 조정 국면일 때는 지수가 아닌 개별 부동산 자산의 임대료 갱신 주기·지역별 경기 사이클을 세밀히 따져 봐야 한다는 점도 유의해야 한다.
결론적으로, 1,000달러(약 135만 원)를 한 종목에 집중 투자해야 한다면 안정보다는 성장, 성장보다는 배당의 안전성을 최우선시하는 투자자에게 리얼티 인컴은 유력한 선택지로 보인다.
※본 기사는 정보 제공을 목적으로 작성됐으며, 투자 판단의 최종 책임은 투자자 본인에게 있다.
