배당주를 선택할 때 투자자들은 흔히 배당 수익률에 초점을 맞추기 마련이다. 그러나 수익률에 지나치게 집중하는 것은 위험할 수 있다. 애널리 캐피탈 매니지먼트(NYSE: NLY)와 W.P. 캐리(NYSE: WPC) 간의 비교는 이 점을 잘 보여준다. 애널리의 수익률은 약 14%로 매우 높지만, 대부분의 투자자들은 아마도 W.P. 캐리의 5.6% 수익률로 더 안전할 것이다. 이 두 고수익 부동산 투자 신탁(REIT)을 선택할 때 무엇을 볼 필요가 있는지를 알아보자.
2025년 6월 25일, 나스닥닷컴의 보도에 따르면, 애널리 캐피탈 매니지먼트는 부동산 투자 신탁(REIT) 중에서도 모기지 REIT에 속하며, 대출을 풀 등으로 묶어 유가증권화한 형태의 부채를 구매한다. 모기지 REIT는 넓은 REIT 섹터에서 매우 전문화된 분야에 속하며, 대부분의 회사들은 실제 부동산을 매입한다. 애널리가 구매하는 유가증권은 매일 거래되며, 금리, 주택 시장 현황, 모기지 상환 추세 등에 따라 그 가치가 변동한다. 이는 주주들이 추적하기 복잡한 비즈니스다.
여기에 불확실성을 더하는 것은 대개 높은 수준의 레버리지를 사용하는 것이다. 모기지 유가증권 포트폴리오를 담보로 사용할 때, 유가증권의 가치가 빠르게 변할 경우 레버리지가 고통을 가중시킬 수 있다. 그럼에도 불구하고 대부분의 경우 레버리지는 애널리와 그 동종 회사들이 생성하는 이자 수익을 늘려준다. 회사의 핵심 목표는 운영비와 이자비용을 포함한 비용과 소유한 모기지 유가증권에서 발생하는 이자 간의 차이를 벌어들이는 것이다.
애널리의 비즈니스 모델 자체에는 문제는 없지만, 14%의 배당 수익률은 포트폴리오에서 배당으로 생활하려는 사람들에게는 실제로 의지할 수 있는 것이 아니다. 배당과 주가(각각 주황색 및 보라색 선)는 시간이 지나며 둘 다 하락했다. 만약 배당을 재투자하지 않고 사용했다면, 남은 자본과 수입이 줄어들게 되어 대부분의 배당 투자자들이 원하는 것과는 다를 것이다.
애널리가 2025년 초에 배당을 증가시켰다는 사실은 긍정적이며, 상승 추세의 시작일 수도 있다. 그러나 큰 문제는 신뢰성이며, mREIT의 변동성 있는 배당 역사가 배당이 시간이 지남에 따라 변동할 것임을 명확히 나타낸다.
W.P. 캐리의 5.6% 배당 수익률이 더 좋다
이 이야기의 이어서, W.P. 캐리에 대해 알아보자. 이는 2023년 말에 배당을 삭감했다. 그러나 이 삭감은 24년 연속 연간 배당 증가 이후에 나왔다. 그리고 W.P. 캐리는 배당 삭감 후 분기 후 다시 배당을 증가시키기 시작했으며, 그 이후로 매 분기마다 배당을 증가시켜왔다. 이러한 배당 삭감은 왜 발생했을까?
애널리의 경우 배당 삭감은 단순히 mREIT 비즈니스 모델의 일부다. W.P. 캐리의 경우 관리진이 부동산 부분에서 탈퇴하기로 결정하면서 삭감이 일어났다. 이는 재설정에 비유될 수 있으며, REIT는 단지 작아진 포트폴리오로 돌아온 것에 불과하다. 이 진실은 오피스 퇴출과 배당 재설정으로 인해 W.P. 캐리가 장기 투자자에게 더 매력적인 사업이 되었을 가능성이 있다는 것이다.
다시 말해, 5.6%의 수익률은 애널리보다 낮다. 그러나 W.P. 캐리의 전통적인 REIT 비즈니스 모델은 시간에 따라 배당을 증가시키도록 설계되어 있다. 이는 삭감 전 배당 기록과 포트폴리오의 기본 특성을 통해 강조된다. W.P. 캐리는 임대 수입을 발생시키는 실제 부동산을 소유하고 있으며, 주로 새로운 인수를 통해 포트폴리오를 성장시킨다. 사업을 성장시키고 투자자에게 증가하는 수입 흐름을 제공하는 것이 일반적인 목표이다.
높은 수익률도 좋지만, 비즈니스 모델도 중요하다
결국, 애널리 캐피탈은 토탈 리턴 투자다, 이는 기본적으로 배당 재투자를 요구한다. 이에 문제가 있는 것은 아니지만, 대부분의 배당 투자자들이 생각하는 투자 방식은 아니다. 배당 삭감에도 불구하고 W.P. 캐리는 배당 수입으로 생활하려는 사람들에게 더 나은 선택이 될 가능성이 크다.
