미국 부동산투자신탁(REITs) 업계가 2026년 하반기를 앞두고 공급 제한과 견조한 경제에 대한 기대가 높아진 가운데, 제프리스는 산업 콘퍼런스 이후 주목할 만한 상장리츠 10곳을 제시했다. 리츠(REITs)는 부동산에 투자해 임대수익과 자산가치 상승을 배당 형태로 나누는 상장회사로, 금리와 경기 흐름에 민감하게 반응하는 대표적인 자산군이다.
2026년 6월 9일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면 제프리스의 조너선 피터슨 애널리스트는 업계 콘퍼런스에서 경영진들이 전반적으로 낙관적인 시각을 보였다고 전했다. 그는 지정학적 불확실성이 이어졌음에도 불구하고 우려는 제한적이었으며, 딜 거래 규모는 여전히 견조하다고 평가했다. 특히 시니어 주택, 리테일 넷리스, 쇼핑센터 분야에서 거래가 활발했고, 인구 증가가 둔화된 환경에서도 주거와 셀프스토리지 부문은 예상보다 높은 회복력을 보였다고 설명했다.
피터슨은 이번 업계 논의에서 정형화된 수요와 공급 부족이 핵심 테마였다고 짚었다. 넷리스(net lease)는 임차인이 재산세, 보험, 유지비 일부 또는 전부를 부담하는 임대 구조를 뜻하며, 리츠 가운데서도 안정적인 현금흐름으로 평가받는다. 반면 데이터센터처럼 전력 공급 제약이 큰 자산은 대규모 증설이 쉽지 않아, 향후 수급 균형이 가격과 임대료에 중요한 변수로 작용할 가능성이 있다. 업계 전반에서는 인공지능(AI) 확산, 물류시설 수요, 의료 및 주거 관련 자산의 구조적 수요가 동시에 부각되는 모습이다.
제프리스가 꼽은 주요 리츠 추천주 가운데 하나인 어그리 리얼티 코퍼레이션(Agree Realty Corporation, NYSE: ADC)은 경영진이 주가를 상당히 저평가된 것으로 보고 있으며, 내부자 매수로 그 판단을 뒷받침하고 있다. 회사는 약 20배 수준의 밸류에이션을 목표로 삼고 있으며, 넷리스 사업 특성상 평균 거래 규모가 약 500만달러 수준인 관계 중심 구조를 유지하고 있다. 또한 자본조달 비용 측면에서 강점을 보이고 있어 사모자본과의 파트너십이 굳이 필요하지 않다는 입장이다. 개발 파이프라인은 1분기 착공 규모 1,800만달러를 넘어설 것으로 예상되며, 이는 날씨 관련 지연이 정상화되면서 속도를 낼 가능성이 크다. 어그리 리얼티는 2026년 1분기 실적에서 시장 기대를 웃돌았고, 매출은 2억81만달러를 기록했다. 회사는 또 최대 17억5,000만달러 규모의 보통주를 매각할 수 있는 새로운 시장가 공모(ATM) 프로그램도 발표했다.
앵커 헬스 프로퍼티스(Anchor Health Properties, NYSE: AHR)는 투자 파이프라인을 확대하는 동시에 보수적인 심사 기조를 유지하고 있으며, 매도자들이 점차 시장에 나오고 있다는 점이 긍정적으로 평가됐다. 피터슨은 스킬드 베드(skilled beds) 평균 일일 요금을 끌어올릴 수 있느냐는 Trilogy에 대한 우려가 과도하다고 지적하면서, 오히려 메디케이드에서 메디케어 어드밴티지로 환자 구성 비중을 옮길 수 있는 역량이 핵심이라고 설명했다. 그는 Trilogy가 소규모 지역 운영사들의 전략을 개선하는 데 매우 중요한 자원이라고 언급했다.
COPT 디펜스 프로퍼티스(COPT Defense Properties, NYSE: CDP)에 대해서는 스페이스 커맨드가 즉각적인 호재로 보기엔 약해졌으나, 기존 헌츠빌 개발 자산에서는 골든 돔에 대한 관리진의 집중이 이어지고 있다고 전했다. 사이버보안과 드론 수요 확대는 버지니아 북부와 해군 지원 시장에서 추가 수요를 만들 것으로 예상됐다. 다만 데이터센터 개발은 전력 제약이 계속 발목을 잡고 있다. COPT 디펜스 프로퍼티스는 2026년 1분기 실적이 시장 전망을 넘어섰고, 매출은 2억64만달러에 달했다. 회사는 또한 보통주 1주당 0.32달러의 분기 배당을 결정했다.
디지털 리얼티 트러스트(Digital Realty Trust, NYSE: DLR)는 기업용 코로케이션 사업이 뚜렷하게 가속화되고 있으며, 경영진은 4개 분기 연속 분기당 1억달러의 임대 실적을 목표로 하고 있다. 최근 계약 규모는 연속 분기 기준 약 9,800만달러와 9,600만달러 수준에 근접했다. 개발비는 메가와트당 1,000만~1,100만달러에서 1,400만달러로 상승했지만, 회사는 자본집약도 상승이 소규모 개발사에 대한 구조적 진입장벽이 될 수 있다고 본다. 이 회사는 AI 수요와 관련된 강한 모멘텀을 이유로 트루이스트, 스코샤뱅크, 시티즌스 등으로부터 목표주가 상향을 받았으나, HSBC는 밸류에이션 부담을 이유로 투자의견을 매수에서 보유로 낮췄다.
에퀴닉스(Equinix, NASDAQ: EQIX)는 AI 수요의 최전선에 있는 기업으로 평가됐다. 다섯 곳의 상위 네오클라우드 제공업체 가운데 네 곳이 110개 이상의 노드에 배치돼 있으며, 회사는 주당 조정 영업현금흐름(AFFO) 10% 성장을 재확인했다. 평균 랙 밀도는 랙당 5킬로와트 수준이지만, 280개가 넘는 데이터센터 가운데 100곳에서는 랙당 100킬로와트 이상도 지원할 수 있다. 또한 회사는 2026년 7월 31일부로 사이먼 밀러 최고회계책임자(CAO)가 은퇴할 예정이라고 밝혔다. 스티펠과 번스타인 소시에테제네랄 그룹은 AI 인프라와 상호연결(interconnection) 성장 수혜를 이유로 긍정적 투자의견을 유지했다.
엑스트라 스페이스 스토리지(Extra Space Storage, NYSE: EXR)는 5월 점유율이 94.2%로 전년 동기와 같았다고 전했다. 로스앤젤레스의 가격 폭리 방지 규정이 종료되면 올해 동일점포 매출 성장에 10~20bp의 순풍이 될 것으로 예상된다. 최근 2년 동안 CubeSmart에서 엑스트라 스페이스 자산관리로 이동한 소유자는 56명인 반면, 반대 방향은 9명에 그쳤다. 회사는 2026년 1분기 실적이 시장 기대를 웃돌았고, 매출은 8억5,600만달러를 기록했다. 또한 2분기 배당으로 주당 1.62달러를 선언했다.
이스트그룹 프로퍼티스(EastGroup Properties, NYSE: EGP)는 약 7%의 개발 수익률이 5%의 엑시트 캡레이트(exit cap rate)보다 매력적이라고 평가받았다. 데이터센터 관련 임차인들이 개발 활동의 약 50%를 차지하며 임대 수요를 견인하고 있고, 주로 하위 공급업체들이 수요를 이끌고 있다. 경영진은 인허가 일정이 길고 토지가 부족해 이번 사이클이 구조적으로 과잉공급되기 어려울 것으로 보고 있다. 이스트그룹 프로퍼티스는 2026년 1분기 주당순이익이 애널리스트 전망을 크게 웃돌았으며, 분기 배당으로 주당 1.55달러를 발표했다. 또 2분기 초 기준 포트폴리오의 96.5%가 임대된 상태라고 밝혔다.
퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트(First Industrial Realty Trust, NYSE: FR)는 첨단제조와 데이터센터 수요가 추가 흡수를 이끌고 있다고 분석됐다. 남캘리포니아에서는 임대료 상승률이 보합으로 예상되는 반면, 대부분 시장에서는 0~5% 수준이 전망됐고, 내슈빌과 댈러스 같은 일부 지역은 5%를 웃도는 성과를 낼 것으로 관측됐다. 7.7년의 가중평균 임대기간은 최고 임대료 갱신 구간에 대한 노출을 줄여 스프레드를 높게 유지하는 역할을 하고 있다. 회사는 2026년 1분기 실적이 시장 기대를 크게 상회했으며, 매출은 1억9,483만달러였다. 실적 발표 뒤 트루이스트증권은 목표주가를 상향했다.
LXP 인더스트리얼 트러스트(LXP Industrial Trust, NYSE: LXP)는 피닉스 자산 인수가 가이던스를 순 5.5센트 상향시키는 요인이 됐으며, 2026년 약 900만달러의 기여가 반영됐다. 데이터센터 중심 수요가 콜럼버스와 피닉스를 비롯한 여러 시장에서 의미 있는 임대 순풍으로 나타나고 있으며, 대형 물류창고의 공실률은 사실상 0%에 가깝다. 회사의 2026년 1분기 조정 FFO는 희석주당 0.80달러로, 전년 대비 2.6% 증가했다. 시티즌스는 임대 강세를 이유로 시장수익률 상회(Market Outperform) 의견을 유지했다.
퍼블릭 스토리지(Public Storage, NYSE: PSA)는 신규 입주 요금이 분기 누적 기준 0.2% 하락해 1분기의 마이너스 2.4%보다 개선됐다. 고객 이탈률은 여전히 기대를 웃돌며 점유율 방어에 기여하고 있다. 로스앤젤레스의 가격 폭리 방지 규정 종료는 동일점포 매출 성장에 대한 역풍을 80bp에서 60bp로 줄여줄 전망이다. 퍼블릭 스토리지는 2026년 1분기 실적에서 주당순이익이 애널리스트 예상치를 넘어섰지만, 매출은 전망에 못 미쳤다.
시장 관점에서 보면, 이번 제프리스의 추천 리스트는 데이터센터, 물류, 셀프스토리지, 넷리스, 의료 부동산 등 경기 방어력이 상대적으로 높은 분야에 집중돼 있다. 이는 금리 변동성과 지정학적 리스크가 남아 있는 상황에서도 임대수요의 질과 현금흐름 안정성을 중시하는 전략으로 해석된다. 특히 AI 인프라 확대와 전력 제약은 디지털 리얼리티, 에퀴닉스, COPT와 같은 자산에 구조적 호재로 작용할 수 있으며, 공급이 제한된 산업용 부동산은 임대료 협상력 유지에 유리한 환경을 제공할 가능성이 있다. 반대로 리츠 전반은 배당 매력이 강한 만큼, 향후 금리 경로와 경기 둔화 정도에 따라 밸류에이션 변동성이 확대될 수 있어 투자자들의 선별적 접근이 요구된다.
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