홍콩 금융 중심지 센트럴(Central)의 프라임 오피스 시장이 거의 7년간의 침체 끝에 바닥을 확인하고 회복 조짐을 보이고 있다. 부동산 중개업자들은 2025년의 상장(IPO) 호황이 자본시장 활성화를 통해 중국 본토 기업과 다국적 기업의 수요를 동시에 끌어내면서 임대·매입 수요를 끌어올리고 있다고 전했다.
2026년 4월 2일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 이 기사는 클레어 짐(Clare Jim)이 작성했다. 부동산 중개업체 JLL의 홍콩 오피스 임대자문 책임자 샘 거레이(Sam Gourlay)는 “기업들이 분명히 자본시장 때문에 홍콩으로 오고 있다“고 말했다.
2025년 한 해에만 홍콩에서 조달된 자금이 231% 증가해 370억 달러에 달한 점이 이번 회복의 핵심 동력이다. 업계에서는 2026년에도 또 다른 상장 대기군이 형성되면서 자본시장 호조가 단지 거래소에만 머물지 않고 프라임 오피스 타워 전반으로 파급되고 있다고 분석한다.
대표적인 매입 사례로는 중국 전자상거래 대기업 징둥(JD.com)이 2025년 12월에 센트럴 비즈니스 지구 내 한 오피스 빌딩의 지분 50%를 4억 5천만 달러에 인수한 건이 있다. 이어서 인근 코즈웨이베이에서는 알리바바(Alibaba)와 핀테크 계열사 앤트그룹(Ant Group)이 만다린 오리엔탈의 신축 플래그십 오피스타워에서 13개 층을 9억 2,500만 달러에 매입했다.
상장 붐은 센트럴의 임대시장에도 활기를 불어넣었다. 금융기관인 IMC 그룹과 Northern Trust가 올해 신규 공간을 임차했으며, 제인스트리트(Jane Street)는 완공 예정인 오피스타워에서 6개 층을 임대한 것으로 알려졌다. 업계에서는 이 거래가 수십 년 만에 센트럴에서 이뤄진 대형 임대계약 중 하나로 평가하고 있다.
하지만 회복은 지역과 건물에 따라 불균등하다. 중개업자들과 애널리스트들은 여전히 상당한 과잉공급이 다른 지역에서 수요를 끌어내지 못하고 있어 전반적인 회복을 제한한다고 경고했다. S&P는 목요일 발표한 보고서에서 “이 회복은 폭넓지 않으며, 특정 등급A(Grade-A) 오피스 타워와 고급 소매 임차인을 유치하는 일부 임대주에게 집중되어 있다”고 지적했다.
홍콩의 전체 오피스 밸류와 임대료는 2019년 이후 50% 이상 하락했으며, 이는 부채가 많은 개발업체들의 현금흐름에 타격을 주어 일부는 구조조정에 직면했고 은행들도 상업용 부동산 대출 부실로 큰 충당금을 떠안게 만들었다.
중개업체들은 2025년 하반기 이후로 센트럴 등급A 오피스의 거래가격이 약 5% 상승했다고 밝혔다. JLL의 집계에 따르면 임대료는 2026년 1~2월에 3.5% 상승했고, 공실률은 2월 기준으로 3개월 연속 개선되어 9.9%를 기록했다. 이는 홍콩 전체 공실률 13.4%와 구룡 동부(Kowloon East) 지역의 19.5%보다 낮은 수치다.
중국 기업들의 프라임 오피스 매입 확대
중개업자들은 기술기업을 포함한 더 많은 중국 기업들이 홍콩의 금융지구에서 오피스 매입을 모색하고 있다고 전했다. 이는 홍콩이 지역 기술 허브로 자리매김하려는 도시 정책과 맞물려 있다는 분석이다. CBRE 홍콩의 자본시장 책임자 리브스 얀(Reeves Yan)은 로컬 자본이 strata-office 투자를 늘리며 섹터 회복에 베팅하고 있다고 설명했다. 다만 해외 펀드와 기업 매수자는 여전히 대체로 부재하다고 지적했다.
얀은 “센트럴의 과잉공급 정점은 2024~25년을 지났으며, 향후 5년의 신규 공급은 지난 5년에 비해 절반 수준일 것”이라고 말했다. 그는 “대부분의 신규 공간이 이미 채워졌고 이제는 고품질 오피스를 놓고 임차인 간 경쟁이 벌어지는 임대주 우위 시장이 되었다”고 덧붙였다.
용어 설명 및 맥락
Grade-A 오피스는 건물의 위치, 설계, 관리 상태, 편의시설, 건물 서비스 및 브랜드 등을 기준으로 최고 등급으로 분류되는 상업용 건물을 의미한다. 이러한 등급은 임대료 수준과 투자 가치를 좌우한다. Strata-office는 단위별로 소유권이 나뉘어 매매가 가능한 층 또는 구획형 오피스를 말하는데, 소액 투자자나 중소기업이 오피스를 소유하는 형태로 최근 홍콩에서 관심이 커지고 있다. 공실률(vacancy rate)은 전체 공급 대비 임차되지 않은 공간 비율을 뜻하며, 임대시장 강약을 판단하는 핵심 지표다.
임대 시장의 주도 세력과 최근 거래
임대 측면에서는 확장이 국제금융기관에 의해 주도됐으며, 중국 증권사들은 거래 건수는 많지만 거래 규모는 상대적으로 작았다. JLL의 거레이는 헤지펀드 섹터가 홍콩 전체 오피스 면적의 2% 미만을 차지하지만 지난해 전체 순수요의 18%를 차지했다고 밝혔다.
2026년 1분기에 들어서도 주요 신규 임대는 J.P.모건, 로펌 Ropes & Gray, 중국 증권사인 Futu와 E Fund 등에서 나왔다. 거레이는 “올해 거래 수치와 헤지펀드·자산운용사의 확장세가 지난해와 수치적으로 맞먹을 것으로 보인다”면서 “현재 다수의 확장 논의가 진행 중이며, 이들 대부분은 공격적으로 확장하고 있다”고 말했다.
시장 전망 및 파급 효과 분석
현재 관찰되는 센트럴의 회복은 강세 자본시장과 프라임 오피스에 대한 선택적 수요가 결합한 결과로, 앞으로의 흐름은 몇 가지 요인에 의해 좌우될 가능성이 높다. 첫째, 상장(IPO) 모멘텀의 지속성이다. 2025년의 대규모 자금조달이 계속해서 이어진다면 금융사, 자산운용사, 증권사 및 관련 서비스 업체들의 오피스 수요는 추가로 확대될 수 있다. 둘째, 신규 공급 물량의 제한이다. CBRE의 전망대로 향후 5년 신규 공급이 과거 대비 크게 줄어들 경우 센트럴의 공실률 개선이 지속되고 임대료 및 거래가격의 추가 반등 압력이 커질 수 있다.
반면 위험요인도 상존한다. 전역적(섬·구룡 포함) 과잉공급과 경제성장 둔화, 금리상승 등은 수요 회복을 제약할 수 있다. 특히 은행권의 상업용 부동산 대출 건전성 문제가 재부각되면 개발사와 건물주들의 자금조달 비용이 상승하고, 이는 신규 개발·리파이낸싱의 지연 및 자산 매각 압박으로 이어져 시장 불안 요인을 제공할 수 있다.
금융시장 및 부동산 시장에 미치는 추가적 파급효과로는 소매·고급 리테일 수요의 서서한 회복, 상업용 자산가치의 안정화가 은행 대손충당금 개선으로 연결될 수 있다는 점이다. 다만 이러한 개선이 광범위하게 나타나려면 계량적 완화(금리 인하)나 글로벌 투자심리 회복 등 외적 환경 개선이 병행되어야 할 가능성이 크다.
정책·투자자 대응
부동산 투자자와 자본시장 참여자들은 현재의 시장 재정렬을 주시하면서 고품질 소재(우량 건물, 핵심 입지, 명확한 임대 포트폴리오)를 우선적으로 확보하려는 전략을 취하고 있다. 또한 일부 로컬 자본은 strata-office 형태의 소유권을 통한 포지셔닝을 확대하고 있어, 향후 소형 투자자 기반이 확대될 가능성이 있다. 기관투자자와 해외 펀드는 아직 보수적이며, 이들의 재진입 시점과 규모가 향후 가격 상승의 중요한 변수로 작용할 전망이다.
요약하면 홍콩 센트럴의 프라임 오피스 시장은 7년에 걸친 침체에서 벗어나기 시작했으나 회복은 건물 및 지역별로 불균등하며, 지속적인 회복을 위해서는 자본시장 모멘텀 유지, 제한된 신규공급, 글로벌 경기 및 금융여건의 안정이 필요하다.
