미국의 대표적 주택담보대출(모기지) 금리가 최근 한 주간에 11개월 만에 최대폭으로 상승하면서 작년 10월 이후 최고치를 기록했다. 이는 이란 관련 분쟁으로 인한 유가 상승이 인플레이션 우려를 자극해 모기지 금리에 가장 큰 영향을 미치는 미국 국채 수익률을 끌어올렸기 때문이다.
2026년 3월 25일, 로이터 통신의 보도에 따르면, 전미 주택담보대출은행협회(Mortgage Bankers Association, MBA)는 30년 만기 고정금리 모기지의 계약금리가 3월 20일로 끝나는 주에 13bp(베이시스포인트) 상승해 6.43%를 기록했다고 발표했다. MBA는 이 수치가 거의 6개월 만의 최고치라고 덧붙였다.
월 초에는 모기지 금리가 2022년 9월 이후 최저 수준에서 출발했으나, 미국과 이스라엘이 이란을 상대로 공습을 개시한 이후 3주 동안 금리는 34bp 상승했다. 지난 주의 상승폭은 4월 이후 최대의 주간 상승률을 기록했다.
MBA의 주간 신청지수(weekly applications index)는 지난주 10.5% 급락해 310.7를 기록했으며 이는 1월 이후 최저치다. 세부적으로는 기존 대출을 재융자하려는 신청이 14.6% 감소했고, 주택 구매를 위한 대출 신청은 5.4% 줄어들었다.
모기지 금리를 밀어올린 핵심 요인은 10년 만기 미국 국채 수익률의 급등이다. 이 10년물 수익률은 모기지 금리에 가장 큰 영향을 미치는 정부채권 지표로, 전쟁이 시작되고 이란이 사실상 호르무즈 해협(Strait of Hormuz)을 봉쇄하면서 원유 공급이 막히자 급등했다. 호르무즈 해협은 전 세계 석유 수송의 약 5분의 1(약 20%)을 통과시키는 해상 요충지다.
기준 글로벌 원유 가격은 2월 말 약 배럴당 75달러 수준에서 최근 약 100달러 수준으로 뛰었다. 이에 따라 10년 만기 미 국채 수익률은 공격이 시작되기 전인 2월 28일 전 금요일 3.96%에서 최근 화요일 4.39%로 상승해 종가 기준으로는 7월 이후 최고치와 같은 수준까지 올랐다.
채권 및 금리 선물시장은 연방준비제도(Fed·연준)가 올해 안에 금리 인하로 선회하지 않을 가능성에 맞춰 포지션을 조정했다. 전쟁이 발발하기 전 시장은 최소한 한 차례의 25bp 인하를 올해 기대하고 있었다.
“더 높은 수준이 장기화될 수 있는 유가의 위협이 계속해서 국채 수익률을 끌어올렸고, 모기지 금리는 지난주에 상승 마감했다”고 조엘 칸(Joel Kan) MBA 부사장 겸 부수석이코노미스트는 말했다.
그는 이어 “모기지 금리가 상승하고 재융자 유인이 감소하는 시기에 재융자 신청은 15% 감소했고, 모든 대출 유형에 걸쳐 신청이 줄었다. 구매 신청도 지난주에 감소했는데 이는 높은 모기지 금리와 함께 주택 구매 여건(affordability) 악화와 경제적 불확실성이 일부 잠재적 구매자를 관망하게 만들었기 때문”이라고 설명했다.
용어 설명:
베이시스포인트(bp)는 금리나 수익률의 변동을 표시하는 단위로 1bp = 0.01%이다. 예를 들어 13bp 상승은 0.13%p의 증가를 의미한다. 30년 고정금리는 30년 만기 동안 대출 금리가 변하지 않는 주택담보대출 상품을 뜻한다. 10년물 미국 국채 수익률은 장단기 금리 중 모기지 금리와 직접적으로 연동되는 대표적 지표다. 호르무즈 해협은 중동 원유 수송에 매우 중요한 해역으로 여기에서의 봉쇄나 위협은 국제 유가에 즉각적인 충격을 준다.
영향 분석 및 전망
단기적으로는 유가와 지정학적 리스크가 국채 수익률을 압박하는 한 모기지 금리는 높은 수준을 유지할 가능성이 크다. 유가가 현재 수준(약 배럴당 100달러)에 머물 경우 투자자들은 물가상승(인플레이션) 우려와 함께 연준의 정책 완화(금리 인하) 시점을 늦출 것으로 판단할 수 있어 장기 금리가 추가로 상승할 여지가 있다. 이는 주택 구매 수요 둔화와 재융자 시장의 급격한 위축으로 이어져 주택 시장 거래량 감소 및 관련 소비지출 축소로 연결될 수 있다.
중기적 시나리오로는 세 가지 주요 경로가 존재한다. 첫째, 지정학적 긴장이 완화되고 유가가 안정되면 국채 수익률과 모기지 금리는 점진적으로 하향 안정화될 수 있다. 둘째, 상황이 장기화돼 유가가 높은 수준을 유지하면 연준은 인플레이션 리스크를 경계해 금리 인하를 보류하거나 연기할 가능성이 커지고, 이는 모기지 금리의 추가 상승으로 이어질 수 있다. 셋째, 유가 급등이 전세계 경기 둔화를 촉발하면 경기침체 리스크가 커져 안전자산 선호로 국채 수요가 늘어나 수익률이 하락하는 역설적 결과가 나올 수 있다. 다만 현재 시장의 즉각적 반응은 유가 상승 → 채권 수익률 상승 → 모기지 금리 상승 → 주택수요 둔화라는 전형적인 기전이다.
또한 투자자와 소비자는 연준의 향후 의사결정을 면밀히 주시해야 한다. 금리 선물시장과 채권시장의 포지셔닝 변화는 금리 경로에 대한 시장의 기대를 반영한다. 만약 시장이 연준의 금리 인하 가능성을 계속해서 후퇴시키는 쪽으로 베팅을 전환하면 장기 금리 기준의 모기지 금리의 추가 상승 압력이 나타날 수 있다.
실용적 시사점
주택 구매를 고려 중인 소비자는 높은 모기지 금리와 구매력(affordability) 저하를 감안해 대출 조건을 재검토할 필요가 있다. 재융자를 검토하던 가구는 현재와 같은 금리 상승기에는 재융자 유인이 약해짐에 따라 예상 절감 효과가 줄어들 수 있다. 금융회사와 중개업체는 모기지 수요 둔화에 대응해 상품구조와 마케팅 전략을 조정해야 하고, 정책 담당자와 중앙은행은 에너지 공급 충격이 물가와 금융시장에 미치는 파급효과를 주시해야 한다.
결론적으로, 이번 모기지 금리 상승은 지정학적 리스크와 유가 상승이 금융시장에 직간접적으로 미친 영향을 그대로 보여준다. 단기적으론 주택시장과 가계의 대출 비용 부담이 커지고 거래 위축이 가속할 수 있으며, 중기적으로는 연준의 통화정책 스탠스와 국제 에너지 시장의 전개에 따라 금리 경로가 결정될 것이다.
