워싱턴 — 미국 주택건설업자들의 심리가 3월 소폭 개선됐지만 건축비 상승과 인력 부족에 대한 우려는 여전히 남아 있다고 업계 단체의 설문조사가 밝혔다.
2026년 3월 16일, 로이터의 보도에 따르면, 전국주택건설업자협회(NAHB)와 웰스파고가 공동 발표한 주택시장지수(Housing Market Index, HMI)는 이달에 1포인트 상승해 38를 기록했다. 이 지수는 50을 기준으로 그 아래이면 부정적, 위이면 긍정적 신호로 해석되며 이번으로 23개월 연속 50 아래에 머무르고 있다.
경제학자들을 대상으로 한 로이터 설문에서는 이 지수가 전월 수준인 37으로 유지될 것이라는 전망이 우세했다. 이번 소폭 개선은 도널드 트럼프 대통령이 정부 보증 모기지 기관인 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에 모기지담보증권(MBS) 매입 확대를 지시한 뒤 연초에 나타난 저(低) 모기지 금리 영향이 반영된 것으로 분석됐다.
다만 최근 들어 모기지 금리는 반등했는데, 이는 미국-이스라엘과 이란 간의 전쟁이 유가를 자극하고 인플레이션 우려를 키우며 미국 국채 수익률을 끌어올렸기 때문이라고 보도는 전했다. 모기지 금리는 일반적으로 10년 만기 미국 국채 수익률을 추적한다.
NAHB 회장 빌 오웬스(Bill Owens)는 “많은 구매자가 낮은 금리를 기다리며 관망하고 있고 경제적 불확실성 때문에 주저하고 있다”며 “건설업체들은 토지·노동·건설비용이 상승한 상황에 직면해 있으며 시장을 확정하기 위해 거의 3분의 2에 달하는 업체가 판매 인센티브를 제공하고 있다”고 말했다.
트럼프 행정부의 광범위한 관세 조치는 비상사태 법령을 근거로 추진된 품목들이 포함돼 있어 건축 자재와 가전제품 가격을 끌어올렸고, 불법 이민 단속 강화와 건설 현장 급습 등은 노동 공급을 약화시켰다. 미국 대법원은 해당 관세를 기각했으나 트럼프 대통령은 이에 맞서 전 세계에 10%의 관세를 부과했고, 이는 최종적으로 15%까지 인상될 것이라고 밝혔다. 또한 행정부는 최근 16개 주요 교역국을 대상으로 과잉 산업능력에 관한 무역 조사를 개시하고 강제노동 관련 조사를 재개하는 등 무역 압박을 재구축하려는 조치를 취했다.
설문에 따르면 가격 인하를 보고한 건설업체 비율은 2월의 36%에서 소폭 상승해 37%로 집계됐다. 평균 가격 인하폭은 이전과 동일하게 6%였다. 판매 인센티브 사용 비율은 2월의 65%에서 64%로 소폭 하락했지만 이는 해당 비율이 13개월 연속 60%를 초과한 것으로, 건설업체들이 신규 주택 재고를 줄이기 위해 지속적으로 인센티브를 활용하고 있음을 보여준다.
세부 지표를 보면 현재 판매상황 지수는 41에서 42로 소폭 상승했고, 향후 판매 전망 지수는 2포인트 상승해 49를 기록했다. 또한 잠재 구매자 방문(구매자 트래픽) 지수는 3포인트 상승해 25를 기록했다.
트럼프 대통령은 지난주 주택 건설과 관련한 규제 부담을 없애라는 행정명령과 모기지 비용과 주택담보대출과 관련된 규제 완화를 지시하는 행정조치를 서명했다. 주택의 가격 접근성(affordability)은 11월 중간선거를 앞두고 점차 민감한 정치 쟁점으로 부상하고 있다.
NAHB 수석 이코노미스트 로버트 디츠(Robert Dietz)는 “계약금 마련의 어려움과 이란과의 분쟁 및 유가로 인한 불확실성이 앞으로의 역풍이 될 것”이라며 “행정부가 지난주 발표한 주택 건축 관련 규제 부담 완화 행정명령은 현실적인 주택 공급 증가를 향한 긍정적 조치”라고 평가했다.
용어 설명
주택시장지수(Housing Market Index, HMI)는 NAHB와 웰스파고가 매월 공동 조사하는 지표로, 신규 주택 건설업자들이 평가한 현재의 판매 상황과 향후 6개월 판매 전망, 그리고 잠재 구매자 방문(트래픽)을 종합해 제시한다. 지수 값이 50 이상이면 긍정적으로, 50 미만이면 부정적으로 해석된다.
모기지담보증권(Mortgage-Backed Securities, MBS)는 주택담보대출을 기초자산으로 하는 유가증권으로, 정부 보증 기관(예: 패니메이, 프레디맥)이 매입을 확대하면 모기지 시장의 유동성이 늘어나 금리가 단기적으로 하락할 가능성이 있다.
10년 만기 미국 국채 수익률은 금융시장에서 장기 기준 금리의 대표적 지표로 통용된다. 모기지 금리는 이 수익률을 추적하는 경향이 있어 국채 수익률 상승 시 모기지 금리도 동반 상승하는 경향이 있다.
분석 및 향후 영향
첫째, 이번 지수의 소폭 상승은 단기적 심리 개선을 시사하지만 38 수준은 여전히 부정적 영역에 머물러 있어 주택시장의 회복이 아직 불안정함을 의미한다. 특히 건설업체의 비용 부담(토지·노동·자재비 상승)이 지속되는 한, 주택 가격의 추가 인하나 판매 촉진을 위한 인센티브 제공은 당분간 계속될 가능성이 크다.
둘째, 금융요인 측면에서 모기지 금리의 향방이 핵심 변수다. 연초 MBS 매입 확대 기대에 따른 금리 하락이 일시적 수요를 자극했지만, 최근 국제정세(특히 중동 지역의 군사적 긴장)로 인한 유가 상승과 이에 따른 인플레이션 우려는 미국 국채 수익률을 상승시켜 모기지 금리를 밀어올리고 있다. 만약 국채 수익률이 추가로 상승하면 주택 수요는 다시 위축될 수 있다.
셋째, 보호무역 조치와 관세의 변수는 건축비와 가전·자재 비용을 높여 신규 주택의 공급측 가격을 상승시킬 우려가 있다. 관세가 장기화되면 건설업체의 비용 부담이 가중돼 신규 공급이 둔화될 수 있고 이는 중장기적으로 주택가격의 지역별 양극화를 초래할 수 있다.
넷째, 노동 공급 문제는 단기적으로는 공사 지연과 비용 상승을 불러오며, 중장기적으로는 신규 주택 공급 증가를 제약해 공급 부족 상황을 초래할 수 있다. 이에 따라 주택 가격의 하방 경직성이 나타날 가능성도 존재한다.
결론적으로, 이번 NAHB 지수는 일시적 개선 신호를 보였으나 여전히 구조적 불확실성(금리·비용·노동·무역정책)이 상존해 있어 주택시장 회복의 모멘텀을 확신하기는 어렵다. 시장 참가자와 정책당국은 금리 추이, 유가 및 지정학적 위험, 관세 정책의 향방을 면밀히 관찰할 필요가 있다. 단기적으로는 판매 인센티브의 지속과 일부 지역의 가격 조정이 예상되며, 중장기적으로는 규제 완화와 공급 확대 정책이 현실적인 주택 접근성 개선에 기여할 수 있을지 여부가 관건이다.
