레이먼드 제임스가 주거용 리츠(residential REITs)에 대해 등급을 하향 조정했다. 해당 기관은 임대주택 수요가 투자자나 일부 기업들이 인지하는 것보다 더 빠르게 악화하고 있다고 경고했다.
2026년 2월 27일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 레이먼드 제임스 소속 애널리스트 Buck Horne는 “현재 모든 형태의 임대주택 전반에 걸친 수요 악화에 대해 우려가 심화되고 있다”고 밝혔다. 그는 이러한 압력이 “지속적으로 이어지며 2월에 들어 가속화됐다”고 평가했다.
Horne은 많은 리츠들이 “여름철의 정상적인 계절적 임대 회복”을 기대하며 현실을 과소평가하고 있다고 지적하며 이를 “무덤가를 지나면서 휘파람을 부는 것(whistling past the graveyard)”에 비유했다.
레이먼드 제임스는 올해 임대 계약 수요가 작년의 저조한 실적에 비해 개선될 조짐이 아직 보이지 않는다며, 2026년의 가이던스 가정들이 섹터 전반에서 점점 더 큰 리스크에 직면하고 있다고 경고했다.
회사는 여러 가지 역풍(headwinds)을 근거로 제시했다. 여기에는 “젊은 성인층을 중심으로 한 A.I. 기반 일자리 대체(A.I.-driven job displacements among young adults)”와 “국내 이민 집행의 강화(aggressively increasing domestic immigration enforcement activities)”가 포함된다. 레이먼드 제임스는 이 두 요인이 임차 가구(렌터 가구)의 형성(renter household formation)을 억제하고 있다고 분석했다.
또한 신규 공급(new supply)에 대한 흡수(흡수기간, absorption timelines)가 지연되고 있으며, 임대 보조(lease concessions)의 확대와 규제 위험의 심화가 관찰된다고 덧붙였다. 이러한 요인들이 결합해 신규 물량 소화 속도를 늦추고 있다는 진단이다.
구체적 개별 종목 등급 변경도 발표했다. 레이먼드 제임스는 Essex Property Trust, Inc.와 Invitation Homes Inc., American Homes 4 Rent를 기존의 Strong Buy(매수 강력)에서 Outperform(시장수익률 상회)으로 하향 조정했다. 반면 NexPoint Residential Trust, Inc.는 Market Underperform(시장수익률 하회)에서 Market Perform(시장수익률)으로 상향 조정했다.
레이먼드 제임스는 다가구(multifamily) 수요의 역전 현상이 “역사적(historic)”이라고 표현하며 추가 설명을 곁들였다. 회사는 임금과 고용 측면에서 특히 젊은층(엔트리 레벨, entry-level)에서의 고용시장 약화가 관찰되고 있고, 이민 흐름(immigration trends)이 2025년과 2026년에 걸쳐 잠재적으로 순유출(net outflows) 쪽으로 전환되고 있다고 분석했다.
데이터 기반 관측으로는 고빈도 임대료 데이터(high-frequency rent data)가 “2차 도함수(second derivatives)” 수준에서 악화가 계속되고 있음을 보여주며, 추적 대상 시장의 80% 이상이 최근 90일 동안 악화했다고 지적했다. 레이먼드 제임스는 2026년 초 데이터가 “더 약한 피크(peak) 임대 시즌”을 시사한다고 경고했다.
용어 설명
REIT(리츠)는 부동산 투자 신탁(Real Estate Investment Trust)의 약자로서, 투자자들로부터 자금을 모아 상업용·주거용 부동산에 투자하고 임대료 수익과 자산 매각을 통해 배당을 지급하는 구조의 투자회사다. 주거용 리츠(residential REITs)는 아파트, 단독 임대주택 등 임대 주거자산에 집중 투자한다.
흡수 기간(absorption timeline)은 신규 건설 또는 공급된 주거 유닛이 시장에서 임대되거나 판매되어 소화되는 데 걸리는 기간을 의미한다. 흡수 기간이 길어지면 공실률 상승과 임대료 압박이 발생할 수 있다.
임대 보조(lease concessions)는 임대인(landlord)이 임차인 유치를 위해 제공하는 유인책으로, 예: 첫 달 무료, 임대료 할인, 인센티브 등이 있다. 보조가 확대된다는 것은 수요가 약해 공급자가 임대 조건을 완화하고 있다는 신호다.
데이터의 2차 도함수(second derivative)는 추세의 변화 속도, 즉 임대료 변동의 가속도(증가/감소의 속도 변화)를 의미한다. 2차 도함수가 악화된다는 것은 단순히 임대료가 하락하는 것을 넘어 하락속도가 점점 빨라지고 있음을 뜻한다.
시장·경제적 파급 효과 분석
레이먼드 제임스의 진단은 단순한 섹터의 등급 조정 이상으로 해석될 필요가 있다. 주거용 리츠는 기관투자자와 개인 투자자 모두에게 인기 있는 배당형 자산으로서, 이들의 실적 악화는 채권·주식 포트폴리오의 리스크 프리미엄 재평가로 이어질 수 있다. 구체적으로는 다음과 같은 영향이 예상된다.
첫째, 리츠 주가 및 배당 기대치의 조정이다. 임대 수요 약화와 임대료 하락은 리츠의 펀더멘털(임대수익, NOI·순영업수익)에 직접적인 하방 리스크를 준다. 이는 투자자들이 해당 리츠의 할인율을 재산정하게 만들고, 주가 하락 및 배당 축소 우려로 연결될 수 있다.
둘째, 건설 및 개발 활동의 둔화 가능성이다. 신규 공급의 흡수 지연은 일부 개발 프로젝트의 수익성 악화로 이어져 착공 연기 또는 취소를 불러올 수 있으며, 이는 건설업체·자재업체의 실적에 파급될 수 있다.
셋째, 금융시장 반응이다. 리츠의 약화는 상대적으로 안정적 수익을 제공하던 섹터에 대한 위험 프리미엄 증가로 이어질 수 있으며, 이는 단기적으로 리츠 채권(모기지·CMBS) 및 관련 파생상품 가격 변동성을 키울 수 있다. 또한, 기관투자가들이 포트폴리오 리밸런싱을 실시할 경우 주식 시장 내 다른 섹터로의 자금 이동이 발생할 가능성이 있다.
넷째, 소비자·주거안정성 측면의 파급이다. 임대시장의 약화가 장기간 지속되면 임대료 경쟁 심화와 함께 일부 시장에서는 임대인과 개발자의 재정적 부담 증대로 인해 서비스 수준 저하나 유지관리 축소 등 부작용이 나타날 수 있다. 반대로 임차인에게는 임대료 부담 완화의 기회가 될 수도 있다.
정책적 시사점으로는 노동시장(특히 청년층)과 이민정책 변화가 주거 수요에 미치는 영향이 크다는 점에서, 주거안정성 확보를 위한 거시정책·지역정책의 재검토 필요성이 커질 수 있다. 또한 규제 리스크와 관련해 지방정부·연방정부의 주택정책 변화가 리츠의 실적과 투자매력에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 있다.
시장 참여자에 대한 실무적 권고로는 포트폴리오 구성 시 주거용 리츠의 비중 재검토, 개별 리츠의 가이던스·임대 현황·공실률·임대 보조 수준에 대한 정밀한 모니터링, 그리고 금리·채권시장 변동성에 대비한 유동성 확보 등이 필요하다. 투자자들은 특히 2026년 가이던스의 보수성 여부와 고빈도 임대 데이터의 추가 악화 신호를 주의 깊게 관찰해야 한다.
결론적으로, 레이먼드 제임스의 등급 조정과 경고는 주거용 리츠 섹터의 펀더멘털에 대한 구조적·단기적 위험을 동시에 시사한다. 투자자와 정책결정권자는 데이터 기반의 면밀한 모니터링과 리스크 관리 전략을 마련할 필요가 있다.
