셔가드(Self-Storage) 홀딩스(Shurgard Self-Storage Ltd)가 2025회계연도 실적을 발표하면서 일부 지표는 예상치를 소폭 상회했으나 다른 지표는 기대에 못 미친 혼조된 성적표를 내놓았다. 주당순이익(EPS)은 추정치를 약 1% 상회했지만, 조정 EBITDA는 약 1% 하회했다.
2026년 2월 26일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 셔가드는 조정 EPRA(유럽공시부동산지표) 수익을 €173.1백만으로 보고했다. 이는 환율효과를 배제한 기준으로 전년 대비 3.7% 증가한 수치이며, 주당 기준으로는 €1.74를 기록해 전년 대비 1.7% 증가했다. 다만 주당 성장률은 스크립(scrip) 배당에 따른 희석 효과로 제한됐다.
배당 정책과 관련해 셔가드는 주당 현금배당 €1.17을 유지한다고 발표했다. 이는 전년과 동일한 수준으로 시장 예상에 부합한다. 또한 회사는 종전의 스크립 배당(주식 선택 배당) 옵션을 폐지하고 현금 배당으로만 지급하기로 결정했다.
중장기 성장 가이던스(2027–2030)에 대해서는 회사 경영진이 연평균 복합성장률(CAGR) 6%~8%을 제시했다. 대상은 전체 매장 기준 매출(all-store revenue), 기초 EBITDA(underlying EBITDA), 조정 EPRA 수익으로, 이들 지표 모두 동일한 성장률 범위를 목표로 한다.
포트폴리오 확장계획에서 회사는 매년 약 90,000 제곱미터를 추가 확보할 계획이라며, 이는 연간 약 €2억(프로젝트 비용 및 인수 포함) 규모의 투자에 해당한다고 밝혔다. 또한 신규 개발과 인수합병을 포함한 추가 확보 규모로 2026년 가이던스에서 별도로 100,000~125,000 제곱미터를 제시하고, 이 구간의 추가 물량에는 총 €250백만~€315백만의 자본적지출이 필요하다고 설명했다.
자산가치와 재무건전성 측면에서 회사의 EPRA 순유형자산(EPRA net tangible assets)은 주당 €53.3로 집계되어 전년 대비 10.1% 증가했다. 이러한 증가는 동일기준(like-for-like) 자산가치가 8.4% 상승한 데 따른 것이다. 레버리지 지표는 안정적이었다. 담보대출비율(loan-to-value, LTV)은 23.2%로 전년 대비 10bp 하락했고, 순부채/기초 EBITDA 비율은 6.2배로 전년과 동일한 수준을 유지했다. 경영진은 2030년 목표로 LTV 25% 및 순부채/EBITDA 5.0~6.0배를 제시했다.
Lok’nStore 인수 후 성과도 공개됐다. Lok’nStore 포트폴리오는 평균 점유율 80%를 기록해 2025년 상반기 77%에서 개선됐으며, 2024년 인수 시점의 67%에서 크게 상승했다. 회사는 이 점유율을 2026년 12월까지 약 90% 수준으로 끌어올리는 것을 목표로 하고 있다.
수익성 지표의 감속도 확인됐다. 기초 EBITDA 마진은 전년 대비 30bp 하락한 58.9%(환율효과 배제 기준)로 집계되며, 경영진이 제시한 50bp 개선 목표를 달성하지 못했다. 경영진은 4분기에 경쟁이 더 심화되면서 높은 점유율을 유지하기 위해 가격정책 조정이 필요했다고 언급했다.
회사 최고경영자는 4분기에 경쟁 심화로 가격정책 조정이 불가피했다고 언급하며, 이는 일부 수익성 지표에 단기적 부담으로 작용했다고 밝혔다.
매출 및 같은 점포(동일기준) 성과를 보면, 부동산 영업수익(Property operating revenue)은 환율효과 배제 기준으로 전년 대비 10.8% 증가한 €450.9백만을 기록했으나, 증가율은 4분기에서 3.4%로 둔화됐다. 같은 점포 영업수익(same-store operating revenue)은 환율효과 배제 기준으로 전년 대비 3.2% 증가했으나, 이는 상반기의 4.7% 및 2024 회계연도의 4.8% 대비 둔화된 수치다. 4분기 성장률은 1.5%로 나타났으며 지역별로는 영국 -0.7%, 프랑스 +0.6%, 독일 +1.4%였다.
임대료 및 점유율 변화도 세부적으로 공개됐다. 같은 점포의 평균 실제 임대료(average in-place rent)는 전년 대비 3.5% 상승했으나 4분기 상승률은 2.3%로 둔화됐다. 4분기 지역별 임대료 증감은 영국 +0.1%, 독일 +0.8%, 프랑스 +1.6%, 스웨덴 +5.2%, 덴마크 +3.3%로 보고됐다. 반면 같은 점포의 평균 점유율은 전년 대비 40bp 하락한 89%를 기록했고, 4분기에는 90bp의 하락이 발생했다. 특히 네덜란드 -110bp, 영국 -80bp의 하락이 눈에 띈다.
2026회계연도 가이던스에서 회사는 매출 성장률 6%~8%과 기초 EBITDA €278백만~€289백만을 제시했다. 이자비용은 €57.5백만~€59.5백만을 예상하며, 조정 EPRA 주당수익(adjusted EPRA earnings per share)의 성장률은 -1%에서 +4% 사이로 제시했다. 또한 회사는 앞서 밝힌 것처럼 주당 €1.17 현금배당을 유지할 계획이다. 신규 개발의 안정화된 순영업소득(NOI) 목표 수익률은 9%~10%를 목표로 설정했다.
용어 설명
EPRA(유럽공시부동산지표)는 부동산 투자회사들의 재무성과를 비교하기 위해 널리 사용하는 지표로, 전형적으로 회계상의 일회성 항목이나 비현금성 비용을 조정해 핵심 영업 성과를 보여준다. EBITDA는 이자·세금·감가상각비 차감 전 영업이익을 의미하며, 회사의 영업수익성을 보여주는 지표다. 스크립 배당(scrip dividend)은 현금 대신 주식으로 배당을 지급하는 방식으로, 회사가 현금보유를 유지하거나 자본구조를 조정할 때 사용한다. Loan-to-value(LTV)는 자산 대비 부채 비율로서 재무 레버리지를 나타낸다. Like-for-like(동일기준)은 비교 시점과 대상이 동일한 자산만을 비교해 성장률을 산출하는 방법이다.
시장 영향 및 향후 전망(분석)
이번 실적 발표는 몇 가지 시사점을 남긴다. 첫째, 조정 EPRA 수익과 주당이익의 성장은 포트폴리오 가치와 영업 수익성이 여전히 개선되고 있음을 시사한다. EPRA 순유형자산의 상승(주당 €53.3 및 8.4% 같은기준 자산가치 상승)은 자산 재평가와 임대료 구조 개선의 결과로 해석될 수 있다. 둘째, 기초 EBITDA 마진의 하락과 같은 점포 점유율 약화는 단기적으로 비용 통제와 가격 정책 조정이 필요함을 의미한다. 특히 4분기 경쟁 심화로 인한 가격 조정은 수익성에 즉각적 부담을 주었으나, 점유율 유지를 위한 전략적 선택으로 보인다.
금융시장 관점에서 볼 때, 회사의 레버리지 수준(LTV 23.2%, 순부채/EBITDA 6.2배)은 여전히 보수적 범위에 있고, 2030년 목표(LTV 25%, 순부채/EBITDA 5.0~6.0배) 역시 달성 가능해 보인다. 이는 금리 변동성 또는 자본시장 접근성에 따라 단기적으로 변동성이 발생할 수 있으나, 중장기적으로는 안정적 성장 계획이 뒷받침된다면 투자자들에게 긍정적으로 작용할 여지가 크다.
부동산·자산운용 업계에서는 연평균 6%~8%의 실적 성장 가이던스가 현실화될 경우, 회사의 주가(시가총액) 및 배당 매력도는 중기적으로 개선될 가능성이 높다고 평가된다. 반면, 단기적으로는 경쟁 심화에 따른 마진 압박, 특정 국가(영국, 네덜란드)의 점유율 하락 등이 주가 변동성을 유발할 수 있다. 특히 금리 상승기에는 부동산 관련 기업의 자본비용이 증가해 순부채 지표의 민감도가 커질 수 있으므로 투자자는 레버리지 변화와 이자비용(회사 예측 €57.5~59.5백만)을 주의 깊게 관찰할 필요가 있다.
투자·운영 고려사항으로는 (1) Lok’nStore 인수 후 점유율 회복 속도, (2) 신규 개발의 NOI(9%~10% 목표) 실현 가능성, (3) 자본지출 계획(연간 약 €200백만~프로젝트별 합계 €250~315백만)과 그에 따른 현금흐름 영향, (4) 유럽 각국별 수요·경쟁 구도 변화 등이 있다. 이들 요소는 회사의 중장기 실적과 주당현금흐름, 배당지속성에 직결된다.
종합하면, 셔가드는 자산가치의 상승과 중장기적 성장 목표를 제시했으나, 단기적으로는 경쟁 심화와 일부 수익성 지표의 약화로 도전에 직면해 있다. 경영진의 현금배당 고수 및 스크립 배당 철회 결정은 주주환원 정책의 안정성 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있다. 투자자와 시장은 향후 분기 실적에서 점유율 회복과 신규 개발의 수익성 실현 여부, 그리고 금리·자본비용 변화에 따른 재무지표의 민감도를 주시할 필요가 있다.
