영국 상업용 부동산 투자회사 해머슨(Hammerson)이 2025회계연도(2025년) 연간 실적에서 주당 순자산가치(NAV)를 394펜스로 발표하며 시장의 예상을 웃돌았다.
2026년 2월 25일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 해머슨은 제퍼리스(Jefferies)가 추정한 374펜스를 20펜스 상회했으며, 컨센서스(시장 평균) 추정치 379펜스보다도 높게 나왔다.
주요 재무·영업 지표는 다음과 같다. 총 순임대수익(총 net rental income)은 1억 8,000만 파운드(£180m)로 전년 대비 23% 증가했고, 포트폴리오 가치는 35억 파운드(£3.5bn)로 4% 상승했다.
유동성·운영 지표에서도 호전된 모습이 나타났다. 유동 인구(footfall)는 영국 +2%(기준치 대비 -3%에서 개선), 프랑스 +4%(기준치 +1%), 아일랜드 +0.4%(기준치 -1%)로 지역별 기준치와 비교해 양호한 흐름을 보였다. 점유율(occupancy)은 96%로 전년 대비 1%포인트 상승했으며, 10개 대표 매장 중 6개는 최소 98% 이상의 점유율을 기록했다.
비용·수익성 지표에서 동일규모(Like-for-like) 기준 순임대수익은 3% 증가했으며, 이는 자산 관리(asset management) 활동과 사상 최대의 임대(leasing) 활동이 견인했다. EPRA(유럽상장부동산협회 기준) 기준 이익은 1억 400만 파운드(£104m)으로 5% 증가20.7펜스로 4% 상승해 제퍼리스 추정치인 20.3펜스를 소폭 상회했다. EPRA 기준 유형순자산(EPRA NTA) per share는 £3.94로 6% 상승했다.
회계상(IFRS) 손익 및 총 회계수익률을 보면, IFRS 기준 당기순이익은 £2.32억(£232m)으로 전년의 포트폴리오 가치 변동으로 인한 £5.26억(£526m) 손실에서 흑자 전환했다. 총 회계수익률(total accounting return)은 11%로 집계되었다.
재무 건전성 지표에서는 대출 대비 자산 비율(LTV)이 39%로 보고됐고, 국제 신용평가사 피치(Fitch)는 해머슨의 선순위 무담보채권등급(Senior Unsecured)을 A-로 상향8.1배로 나타났다.
배당 및 향후 전망에서 해머슨은 연간 배당을 16.5펜스로 발표하며 전년 대비 6% 인상했는데, 이는 제퍼리스가 추정한 16.2펜스를 소폭 상회한다. 회사는 2026 회계연도에 대해 순임대수익 약 20% 증가, EPRA 이익 약 15% 증가, 주당순이익 약 10% 증가를 각각 전망했다.
용어 해설
NAV(순자산가치, Net Asset Value): 기업의 총자산에서 총부채를 차감한 순자산을 유통 주식수로 나눈 값으로, 부동산 투자회사(REIT) 등 자산 기반 기업의 가치를 측정하는 핵심 지표다. NAV의 증가는 보유 자산의 평가가치 상승이나 부채 감소를 시사한다.
EPRA: 유럽 상장 부동산 협회(European Public Real Estate Association)에서 제시하는 회계·성과 지표로, 부동산 회사의 영업성과를 보다 일관되게 비교할 수 있도록 표준화한 지표이다. EPRA 이익 및 EPRA NTA는 투자자들이 영업성과와 자산가치를 파악하는 데 자주 사용된다.
IFRS(국제회계기준) 기준 손익은 자산 재평가로 인한 평가이익·손실을 포함하므로, 포트폴리오 가치 변동이 클 경우 손익 변동성이 커질 수 있다. 2025년 해머슨은 포트폴리오 가치의 회복으로 전년의 대규모 평가손실에서 흑자 전환했다.
LTV(Loan-to-Value)는 자산 대비 부채 비율을 의미하며, 낮을수록 재무안정성이 높다. 일반적으로 부동산 포트폴리오에서는 LTV 40% 전후가 보수적이라는 평가를 받는다.
Net Debt to EBITDA는 기업의 레버리지(차입부담)를 보여주는 지표로, 값이 클수록 영업이익 대비 순차입금 부담이 큰 것으로 해석된다. 해머슨의 8.1배는 일부 투자자에게는 부담 요인으로 작용할 수 있다.
전문가적 분석 및 향후 영향 전망
해머슨의 NAV가 제퍼리스와 컨센서스 예상을 상회한 점은 포트폴리오 가치 회복과 임대·운영 성과 개선이 결합된 결과로 해석된다. 총 순임대수익의 23% 증가, 점유율 상승, 주요 지역의 유동인구 회복은 영업 레버리지 확대와 수익성 안정화에 기여하고 있다. 또한 피치 등급 상향(A-)은 자금조달 비용 하락 및 시장 신뢰도 개선으로 이어질 가능성이 높아 향후 재무비용 부담 완화에 긍정적이다.
다만 투자자는 몇 가지 리스크를 병행 검토해야 한다. 첫째, Net Debt to EBITDA 8.1배는 레버지비가 여전히 높은 수준임을 시사하며, 금리 상승기에는 이자비용 부담이 커질 수 있다. 둘째, IFRS 기준 이익은 포트폴리오 재평가에 민감하므로 부동산 시장의 재평가 변동에 따라 손익이 크게 흔들릴 수 있다. 셋째, 유통·소비 패턴의 구조적 변화는 상업용 부동산의 장기 수익성에 영향을 줄 수 있다.
투자자 관점에서 보면, NAV 상회 발표와 배당 인상은 단기적으로 주가에 긍정적 신호로 작용할 수 있다. 특히 포트폴리오 가치가 회복되는 가운데 점유율과 임대수익이 동반 상승하면 시장의 실물 수요 회복 기대가 강화될 가능성이 있다. 그러나 레버리지 수준과 거시금리·부동산 시장의 추가 변동성은 중장기 수익성에 부담을 줄 수 있어, 투자 결정 시에는 재무구조, 만기 도래 부채 스케줄, 금리 리스크 관리 수준을 함께 고려해야 한다.
회사의 2026년 가이던스(순임대수익 약 20% 증가, EPRA 이익 약 15% 증가, EPS 약 10% 증가)는 공격적인 성장 전망으로 보인다. 이 목표가 실현된다면 추가적인 NAV 상승 및 배당 성장으로 이어질 수 있지만, 가이던스 달성 여부는 임대 차익 유지, 신규 임대 성공률, 금리 환경에 좌우될 것이다.
결론
종합하면, 해머슨의 2025회계연도 실적은 포트폴리오 가치 회복, 영업수익성 개선, 신용등급 상향 등 긍정적 요소를 확인시켰다. 그러나 높은 레버리지(순차입금/EBITDA)와 부동산 시장의 재평가 민감성은 여전히 주의해야 할 요인으로 남아 있다. 투자자와 시장은 회사의 2026년 가이던스 이행 여부와 거시금리 추이, 임차수요의 지속성을 면밀히 관찰할 필요가 있다.
