매사추세츠주 상원의원 엘리자베스 워런이 주택 공급과 주거비용 문제를 둘러싼 새로운 입법안을 발의하면서 대형 법인들의 단독주택(single-family home) 보유와 관련한 세제 혜택과 연방 보증 대출 접근을 제한하는 방안을 제시했다. 이번 법안은 기관 투자자 주택 보유를 규제하려는 여러 정책 논의의 중심에 또다시 불을 지핀 것이다.
사진 설명: 2026년 1월 7일 워싱턴에서 열린 주택 적정성 토론회에서 발언 중인 엘리자베스 워런 상원의원. (Al Drago | Bloomberg | Getty Images)
2026년 2월 24일, CNBC뉴스의 보도에 따르면, 워런 상원의원(민주·매사추세츠), 제프 머클리 상원의원(민주·오리건) 및 상원 소속 민주당 의원 16명이 공동으로 마련한 법안 초안은 법인들이 보유한 단독주택 수가 일정 기준을 넘을 경우 주택 관련 세제 혜택과 연방보증 대출 이용을 차단하는 내용을 담고 있다.
구체적으로, 법안은 임대용 단독주택을 50채 초과 보유한 기업에 대해 주택 가치 감가상각(주택가치의 감가상각으로 인한 세금 공제) 및 주택담보대출 이자 공제 적용을 막는다는 조항을 포함한다. 또한 이러한 기준을 넘는 기업은 연방이 보증하는 모기지(연방 보증 대출)를 받을 수 없게 된다. 다만 다가구 주택(multifamily housing)을 신축하거나 사실상 거주 불가능한 건물을 재활성화(rehabilitating properties)하는 경우에는 한시적 예외를 두는 내용도 포함돼 있다.
워런 의원 측은 이 법안이 대형 기관투자자들의 단독주택 집중 매입이 지역 주택시장에 미치는 가격 상승 압력과 임대료 인상을 완화하는 데 목적이 있다고 설명했다. 법안 초안은 대통령의 국정연설(State of the Union) 당일인 같은 날 공개되었는데, 이는 주택정책 경쟁 구도에서 민주당이 적극적으로 입장을 제시한 것으로 해석된다.
한편 도널드 트럼프 대통령 행정부도 유사하지만 다른 성격의 규제를 추진하고 있다. 지난주 의회에 발송된 메모에서 행정부는 단독주택을 100채 초과 보유한 기관투자자에 대해 신규 단독주택 매입을 금지하는 방안을 제안했다. 트럼프 행정부의 제안에는 단독주택 보유 수를 늘리는 기업들에 대한 여러 예외조항도 포함돼 있다. 즉, 일정 조건 하에서는 기존 보유 기업이 추가 매입을 할 수 있는 길을 열어둔 것이다.
두 제안은 의회에서 추진 중인 주택공급 확대 및 주거비용 완화 관련 입법이 법안 통과를 목전에 두고 있는 시점에 나왔다. 하원은 이달 초 초당적 법안을 가결했고, 상원도 지난해 자체 초당적 법안을 진전시킨 바 있다. 현재 양측은 하원·상원안을 조합해 최종 패키지로 합의하기 위해 협의 중이다.
용어 설명
본 기사에서 자주 등장하는 주요 용어를 설명하면 다음과 같다. 단독주택(single-family home)은 한 가구가 독립적으로 거주하는 주택을 뜻하며, 다가구 주택(multifamily)은 여러 가구가 각각 거주할 수 있는 아파트·연립주택 등을 말한다. 감가상각 공제(depreciation deduction)는 자산 가치 하락을 세법상 비용으로 처리해 과세 대상 소득을 줄이는 제도이며, 주택의 경우 투자용 부동산에 대해 적용되는 세제 혜택 중 하나다. 연방 보증 모기지(federally backed mortgage)는 연방정부가 보증을 제공하는 대출로, 이 보증이 있으면 대출 기관은 위험을 낮게 평가해 대출을 실행할 수 있다.
정책적·시장적 영향 분석
이번 워런 법안과 트럼프 행정부의 메모는 모두 기관 투자자들의 단독주택 시장 참여를 제한하려는 공통 목표를 갖고 있으나, 접근 방식과 문턱 수치에서 차이를 보인다. 워런 법안은 비교적 엄격한 세제·대출 접근 차단을 통해 자본의 매입 유인을 직접적으로 약화시키려는 반면, 트럼프 쪽은 신규 매입 금지와 예외 조항으로 보다 선택적인 규제를 제시하고 있다.
단기적으로는 대형 기관투자자의 신규 매입이 제한되거나 세제 혜택이 축소될 경우, 그들이 집중적으로 매입하던 일부 지역에서 매수 수요가 줄어들며 거래량 감소와 함께 가격 상승 압력이 둔화될 가능성이 있다. 반면, 기관이 보유 중인 주택을 매도하려 해도 매도물량 급증은 도미노처럼 가격 급락을 유발할 우려가 있어, 정책 설계 시 매도 유인을 관리하는 세부 규정이 중요하다.
중장기적으로는 규제가 주택 공급 확대 정책과 연계될 경우, 신규 다가구 주택 건설 및 기존 불량 주택의 재활용을 촉진해 주택 공급을 늘리는 효과가 기대된다. 워런 법안의 한시적 예외조항이 신축 다가구 주택과 재활용(rehabilitation)에 대해 혜택을 부여하고 있어, 민간 부문의 건설 투자 유인을 일부 보존하려는 의도로 읽힌다.
금융시장 측면에서는 연방 보증 대출에서 배제되는 기업이 늘어나면 해당 기업의 자금조달 비용이 상승하고, 이는 곧 임대료 정책 및 재무 건전성에 영향을 줄 수 있다. 투자자들은 규제 리스크를 반영해 자산 배분을 조정할 가능성이 크며, 이는 지역별로 부동산 가격 변동성으로 이어질 수 있다.
향후 일정 및 전망
현재 의회는 하원·상원 합동의 최종 법안 통과 작업을 진행 중이며, 워런 의원의 제안과 트럼프 행정부의 메모는 향후 협상 과정에서 쟁점으로 부각될 전망이다. 특히 세제 혜택 제한, 연방 보증 대출 접근 제한, 신규 매입 금지 중 어떤 조합이 최종안에 반영되느냐에 따라 시장 반응의 강도와 형태가 달라질 것이다.
정책 결정자들은 주택가격 안정과 주택공급 확대라는 목표를 균형 있게 달성해야 하는 과제를 안고 있다. 규제가 지나치게 강하면 민간 건설 투자와 자금조달을 위축시켜 공급 확대를 저해할 수 있고, 반대로 규제가 느슨하면 기관 투자자의 집중 매입으로 인한 가격·임대료 상승을 억제하기 어렵다. 따라서 최종 합의안은 지역별 영향과 시장의 전이효과(시장의 파급효과)를 고려한 섬세한 조정이 필요하다.
요약: 워런 상원의원이 제시한 법안은 임대용 단독주택 50채 초과 보유 기업에 대한 세제·대출 혜택을 제한하고, 다가구 신축·재활성화에 한시적 예외를 두는 구조다. 트럼프 행정부는 100채 초과 보유 기업의 신규 매입 금지를 제안했다. 두 안은 서로 다른 접근법을 취하고 있으며, 의회 내 최종 협상 과정에서 병합·조정될 예정이다.
본 기사에는 엘리자베스 워런 상원의원과 트럼프 행정부의 공식 제안 내용 및 의회 진행 상황이 포함되어 있다. 제안 수치와 예외 조항은 향후 수정될 수 있다.
