부동산투자신탁(REIT) 가운데 두 종목이 연간 배당수익률 16% 이상으로 2026년 투자자들의 주목을 받고 있다. 미국 상장 리츠인 Innovative Industrial Properties (IIPR)와 Arbor Realty Trust (ABR)이 그 대상이다. 두 회사는 높은 현재 수익과 더불어 과거 수년간의 배당 성장 기록을 통해 배당주 투자자들의 관심을 끌고 있다.
2026년 2월 23일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 인공지능 기반 분석 툴인 WarrenAI는 이들 두 REIT을 수익률과 성장성 측면에서 우수한 선택지로 지목했다. 보도는 현재의 금리 환경에서 드물게 높은 배당수익률과 함께 다년간의 꾸준한 배당 지급 기록을 유지하고 있다는 점을 강조했다.
Innovative Industrial Properties Inc (NYSE:IIPR)
대마초(캐너비스) 관련 산업에 특화된 REIT인 IIPR은 연간 배당수익률 16.6%를 기록하고 있으며, 9년 연속 배당 지급의 연속성을 보유하고 있다. 최근 5년간의 배당 연평균 성장률(CAGR)은 13.7%로, 경영진의 꾸준한 배당 증대 능력이 입증되어 왔다. IIPR의 배당 커버리지 비율(dividend coverage ratio)은 0.9배로 보고되며, 배당성향(payout ratio)은 173.6%이다. 다만 REIT의 회계 처리는 감가상각으로 인해 순이익이 낮게 산정되는 특성이 있어 일반 기업과 비교할 때 배당성향 수치가 높게 나타나는 점을 유의해야 한다.
분석가들이 제시한 목표주가를 종합하면 현 주가 대비 약 43.5%의 상승 여력이 존재하는 것으로 추정되어 저평가 가능성이 제기된다. WarrenAI는 IIPR을 ‘배당 성장 측면에서 가장 우수한 종목’으로 평가했다.
Arbor Realty Trust (NYSE:ABR)
모기지형 REIT인 ABR은 연간 배당수익률 16.1%를 제공하며, 지난 5년간 배당 연평균 성장률은 7.5%로 나타난다. ABR의 배당 커버리지 비율은 1.4배로 IIPR보다 여유가 있는 편이며, 배당성향은 165.5%로 보고된다. 현재 ABR은 다년간의 연속 배당 지급 기록(배당 스머치)을 보유하고 있지는 않지만, 높은 현재 수익률과 안정적인 성장률로 인해 수익 지향 투자자에게 매력적이라는 평가를 받는다. WarrenAI는 ABR을 ‘높은 현재 수익률에서 가장 우수한 종목’으로 분류했다.
용어 설명 — REIT, 배당성향, 배당 커버리지 비율
REIT(부동산투자신탁)은 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 소유·운영하거나 모기지 대출을 제공해 수익을 창출하고, 법적으로 상당 비율의 소득을 배당으로 지급해야 하는 제도적 구조를 가진 기업이다. REIT는 회계상 감가상각 비용이 크기 때문에 순이익이 낮게 나타나지만 현금 흐름(영업활동현금흐름)은 양호한 경우가 많아 배당성향이 높은 수치로 표현되는 경우가 있다.
배당성향(payout ratio)은 통상적으로 순이익 대비 배당금 비중을 의미한다. REIT의 경우 회계적 감가상각 영향으로 순이익이 축소되어 배당성향이 100%를 초과하는 경우가 빈번하다. 배당 커버리지 비율(dividend coverage ratio)은 배당금을 영업현금흐름이나 핵심 이익 지표로 나눈 값으로, 1배 이상이면 일반적으로 배당 지속성에 대한 여유가 있다고 본다.
지속 가능성·리스크·시장 영향 분석
두 REIT 모두 표면적 수익률이 매우 높은 반면, 지속 가능성은 업종 특성과 금리 환경, 자금조달 여건에 따라 달라질 수 있다. IIPR은 캐너비스 산업에 특화된 포트폴리오를 보유하고 있어 규제 변화, 주류 금융시장 접근성, 개별 테넌트의 사업성 등에 민감하다. 캐너비스 관련 자산은 지역별 규제와 수요 변동에 따라 현금흐름의 변동성이 커질 수 있다. 반면 ABR은 모기지형 REIT로, 금리와 신용 스프레드 변화에 더 직접적으로 노출된다. 기준금리가 하락하면 모기지형 자산의 가치가 상승해 배당 안정성이 개선될 수 있지만, 금리 상승이나 신용 시장 경색이 발생하면 자금조달 비용이 증가하고 자산가격이 조정될 위험이 있다.
또한 두 REIT의 높은 배당성향은 외형적으로 볼 때 단기적으로는 매력적이지만, 장기적인 배당 유지 가능성은 자본적 지출, 부채 구조, 자산 회전 및 재융자 조건에 좌우된다. 특히 IIPR의 배당 커버리지 비율이 0.9배로 1배 미만인 점은 이익 대비 배당 부담이 상대적으로 크다는 신호로 해석될 수 있다. 반대로 ABR의 1.4배 커버리지는 상대적 여유를 제공한다.
시장 매커니즘 측면에서의 파급효과
현 단계에서 두 종목이 투자자 관심을 받으면 중·소형 리츠 섹터로의 자금 유입 확대로 이어질 수 있다. 높은 배당을 제공하는 종목에 대한 수요 확대는 단기적으로 주가를 지지할 수 있으나, 수익률이 높은 만큼 리스크 프리미엄도 반영되어야 한다. 금리 인하 기대가 현실화되면 모기지·상업용 리츠에 대한 재평가가 진행되며, 특히 ABR 같은 모기지 REIT는 수혜를 받을 가능성이 있다. 반대로 금리 상승이나 경기 둔화에 따른 신용 위험 확대는 모기지형 및 특수 분야(REIT) 자산에 부정적 영향을 줄 수 있다.
투자자 실무적 고려사항
수익 지향 투자자는 배당수익률뿐 아니라 배당의 질(현금 커버리지), 자본구조, 테넌트·자산 포트폴리오, 재무 건전성을 함께 점검해야 한다. 구체적으로는 이자비용 대비 영업현금흐름, 만기 도래 부채 스케줄, 재융자 필요성, 테넌트 집단의 신용도 및 사업 전망을 확인하는 것이 필요하다. 또한 포트폴리오 다각화 차원에서 동일 업종·유사 리스크에 과다 노출되지 않도록 리스크 관리 전략을 세우는 것이 바람직하다.
요약 및 시사점
요약하면, IIPR과 ABR은 2026년 현재 연간 16%대의 고배당을 제공하며 각기 다른 강점과 리스크를 병존하고 있다. IIPR은 다년간의 배당 증가 기록과 높은 성장률을 보유하나 배당 커버리지 측면에서 여유가 적고 산업 특유의 규제 리스크가 존재한다. ABR은 상대적으로 배당 커버리지가 양호하고 모기지형 리츠의 특성상 금리 변동에 민감하다. 투자자들은 높은 수익률의 매력과 함께 내재된 리스크를 균형 있게 평가하고, 금리·규제·자금조달 환경의 변화에 따라 포지션을 조정할 필요가 있다.
발행일: 2026-02-23 · 출처: 인베스팅닷컴 보도 및 WarrenAI 분석 자료에 기반한 정리
